Taux variable à la BPE

[himalaya75]

A ma connaissance en général pas de remboursement anticipé possible sur les prêts avant 3 ans...
Possibilité de supprimer les frais en cas de remboursement anticipé sauf rachat par la concurrence...

 

[ch2010]

Bonjour,

J'ai lu avec intérêt toute cette discussion ainsi que celle-là :
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/credit-bpe-a-taux-variable.6700/page-5


Je suis dans le même dilemme que himalaya75 et que julienB :
On m'a fait le même type de proposition (orale pour l'instat) que xxxx : durée de base 15 ans, augmentable jusqu'à 17 maximum, capé + 1,5%, mensualités fixes "dans tous les cas", taux 2,45
Et j'en arrive aux mêmes conclusions qu'eux que : il semble que si tout est réellement tel que c'est annoncé ce prêt est, même dans le pire des cas, plus intéressant qu'un prêt à taux fixe de la durée maximum (avec les taux du marché).

Bien sûr, vous avez démontré que ce genre de prêt (capé à mensualité fixe) revient plus cher qu'un prêt capé à mensualité variable qui aurait un taux initial semblabme.
... Mais notre question est la comparaison par rapport à un taux fixe de la durée maximum, dont le taux est toujours beaucoup plus élevé.

Il a aussi été démontré que, si le taux est à son maximum (taux initial + 1,5%) pendant toute la durée du crédit, l'augmentation maximale de la durée ne suffit pas à retomber à 0
... Ce qui nous rend tous perplexe !


D'où mes questions :
1/ Est-ce garanti que le coût maximum du crédit est bien : (15 ans + 2 ) x 12 x mensualité définie au début ?
2/ Que se passe-t-il si l'indice de référence augmente de telle sorte que l'augmentation du taux induirait un coût total qui ne peut pas être remboursé par les mensualités sur la durée maximae ?
3/ Ai-je raison quand je comprends qu'il y a une double limite :
- cape à 1,5 qui définit la borne du taux chaque fois qu'il est calculé
- durée maximale, qui garantit un coût maximal du crédit
... avec la particularité que ce coût maximum est inférieur au coût calculé avec le taux maximum



Si tout cela est juste, je ne vois pas pourquoi il faut fuir ce type de prêt par rapport à un prêt à taux fixe du marché, puisqu'il semble dans tous les cas moins cher (même si c'est plus cher qu'un prêt à mensualités variables)
Par contre, s'il y a anguille sous roche, quelle est-elle ? Et quel en est le risque ?

Merci de vos réponses.

 

[ZRR_pigeon]

Il a aussi été démontré que, si le taux est à son maximum (taux initial + 1,5%) pendant toute la durée du crédit, l'augmentation maximale de la durée ne suffit pas à retomber à 0
... Ce qui nous rend tous perplexe !

Vous avez dit vous meme ou reside le probleme. C'est cela a mon sens qui pose probleme....

 

[Gagarine]

Bonjour,

Il faudrait avoir l'offre entre les mains pour y lire les clauses noir sur blanc. Si la mensualité est fixe et la durée du crédit limitée à +2 ans, vous risquez d'avoir un capital restant dû à la fin du prêt.

Donc vous assurez que le taux est bien capé.
Que la mensualité est fixe (pas d'indexation sur un indice quelconque).
Que la durée ne peut augmenter que de 2 ans.
Que le capital restant dû en fin de prêt ne vous sera pas réclamé. (A noté que vous risquez d'amortir très lentement le bien donc problème en cas de vente anticipé du bien...).
Pas d'IRA en cas de remboursement anticipé.

 

[ch2010]

Merci pour vos réponses rapides.

Je n'affirme rien, je rapporte ce qui m'a été dit et ce qu'on peut lire sur leur site (cf citations plus haut) ... sauf le traitement de l'éventuel capital restant du qui est passé sous silence.

Concernant l'amortissement du capital, cela me parait, du moins au début, plus intéressant qu'un taux fixe de mensualité identique et qui serait nécessairement, vu le marché actuel, d'un taux de 1 point de plus et sur 17 ans.
(... Mais bien sûr, comme il a été dit, moins intéressant qu'un prêt à mensualité variable)

 

[Gagarine]

Concernant l'amortissement du capital, cela me parait, du moins au début, plus intéressant qu'un taux fixe de mensualité identique et qui serait nécessairement, vu le marché actuel, d'un taux de 1 point de plus et sur 17 ans.

Si le taux est plus elevé, le K emprunté et la durée la même, les mensualités ne peuvent pas être identiques...

En revanche, ce qui est intéressant dans votre cas, c'est qu'en empruntant sur 15 ans et avec un taux capé 1,5 l'allongement de la durée de 2 ans suffit à priori à couvrir l'augmentation max du taux.

exemple : sur 200k€. Mensualités à 1329€. K amorti la 1ere année : 11600€. Du coup, la 2ème année, reste 188400€ à rembourser. Même avec un taux à 3,95% l'allongement de 2 ans fait passer les mensualités à 1325€. Donc pas de problème de K restant dû en fin de prêt et d'ammortissement trop ralenti.
Le problème se poserai si vous empruntiez sur 20 ans avec une mensualité de départ à 1055€ qui devrait passer à 1121€ la 2ème année si le taux grimpe au max et la durée allonge de 2 ans. Il y aurai 65€ de capital non remboursé qui génèrerai eux même des intérêts...

 

[ch2010]

Si le taux est plus elevé, le K emprunté et la durée la même, les mensualités ne peuvent pas être identiques...

J'ai dû mal m'exprimer.
Les deux prêts comparés ont même capital et même mensualité, mais l'un a un taux variable pour une durée variable de 15 ans à 17 ans max, alors que l'autre a un taux fixe et une durée fixe de 17 ans. Au prix du marché actuel, un tel prêt à taux fixe a un taux d'environs +1 par rapport au taux INITIAL du prêt à taux variable. D'où un meilleur amortissement du capital avec ce taux variable qu'avec un taux fixe ... du moins au début.

En revanche, ce qui est intéressant dans votre cas, c'est qu'en empruntant sur 15 ans et avec un taux capé 1,5 l'allongement de la durée de 2 ans suffit à priori à couvrir l'augmentation max du taux.

exemple : sur 200k€. Mensualités à 1329€. K amorti la 1ere année : 11600€. Du coup, la 2ème année, reste 188400€ à rembourser. Même avec un taux à 3,95% l'allongement de 2 ans fait passer les mensualités à 1325€. Donc pas de problème de K restant dû en fin de prêt et d'ammortissement trop ralenti.
Le problème se poserai si vous empruntiez sur 20 ans avec une mensualité de départ à 1055€ qui devrait passer à 1121€ la 2ème année si le taux grimpe au max et la durée allonge de 2 ans. Il y aurai 65€ de capital non remboursé qui génèrerai eux même des intérêts...

Bien vu ! Volià en effet ce qui résoud notre équation qui paraissait impossible !
C'est parce que la première actualisation du taux ne se fait qu'au bout d'un an qu'un accroissement de durée de 2 ans suffit à rembourser le capital (et les intérêts) dans le pire des cas.
Car même dans le pire des cas, on a nécessairement 1 année à taux 2,45 (par exemple) et au plus 16 ans à taux 3,95

Nos banquiers de BPE ne sont donc ni des imbéciles, ni des philanthropes, ce qui dans les 2 cas me rassure

D'ailleurs, concernant le cas d'un prêt de 20 ans, il ne devrait pas y avoir de problème non plus, car dans ce cas, l'acccroissement maximal contractuel en durée n'est pas de 2 ans mais de 4.
(Et pour des durées entre 15 et 20 ans, l'accroissement maximal contractuel a des valeurs intermédiaires entre 2 ans et 4 ans)