SCPI, que choisir

[jimmytheroots]

Bonsoir,

Ce post ressemble à celui de mchristine mais je ne veux pas le polluer avec ma question .

j'aimerai solliciter votre avis concernant des choix que je suis en train de faire.

Ayant pour le moment un fort TMI, je souhaite, pour diversifier mon épargne( 40% pel, 40% en AV aggressive et PEA) investir dans des scpi en nue propriété.
J'ai le projet de faire un rachat total sur AV (erreur de jeunesse, banque en dur,frais qui font mal) de + de 8 ans pour en gros 30K.
Au début j'etais parti pour prendre des parts par ci par là en diversifiant les scpi éligibles au démembrement.

Puis je suis tombé sur la PF grand paris. Ca m'interesse car je suis optimiste et j'aimerai faire "parti" du grand paris. (étant loin de la capitale et ne connaissant pas ce marché, les scpi c'est un peu la seule solution je pense.
Seul hic pour le démembrement c'est 30K minimum.
C'est soi tout sur ce placement soit je diversifie en prenant 5 scpi au minimum de souscription.

Que pensez vous:
- de ma stratégie (ya que vous a qui je peux en parler, que vous comprendrez)
-de cette scpi, du grand paris?
-mettriez vous tous vos oeufs dans le même panier en direct?


On en parlait sur le post de mchristine.
Si les interets d'emprunts sont déductibles des revenus fonciers, serait ce judicieux de le faire à crédit (si c'est possible?)
Quelles seraient les autres avantages pour moi?

Merci et bon weekend!

Je vois que ca fait 10 ans que je passe ici, wow ca fait peur!

 

[poam5356]

En démembrement, il n'y aura pas de revenus, donc rien à déduire si emprunt il y a.
En direct à crédit, je me suis déjà posé la question :
Vu que les taux sont bas, les intérêts seront loin de couvrir les revenus.
30 K€ sur 10 ans à 2%, c'est autour de 560 € d'intérêts la 1ère année pour, peut-être, 1200 ou 1300 € de revenus.
Des intérêts qui vont aller en diminuant année après année.
Des revenus qui gonflent le revenu fiscal en plus.
Hormis lorgner sur les SCPI investies en Allemagne, en démembrement, ou via l'AV... Je ne vois aucun avantage à le faire en direct, même à crédit.

 

[jimmytheroots]

Ok.
Mais en direct sur de la nue propriété, je pense que c'est une bonne idée, non?

 

[poam5356]

Oui, c'est aussi mon avis.

 

[Buffeto]

Ok.
Mais en direct sur de la nue propriété, je pense que c'est une bonne idée, non?

si tu n'as pas besoin de revenus immédiat et pendant le temps du démembrement , bien sur c'est une bonne idée.

 

[jimmytheroots]

Ok c'est ce que je pensais.
que pensez vous de cette scpi grand paris?
placer ces 30K uniquement dessus ou mixer?

merci!

 

[jimmytheroots]

Apres avoir lu les sujets précédents , je vais m'orientez vers des scpi avec credit, pour baisser mes revenus fonciers.
A partir de quelles sommes peut on avoir un credit pour investir dans les scpi?
Toujours pas d'avis sur PF grand paris?

 

[Buffeto]

A partir de quelles sommes peut on avoir un credit pour investir dans les scpi?

il n'y a pas de règles en la matière

 

[poam5356]

Toujours pas d'avis sur PF grand paris?

Qu'en penser : Difficile à dire sans parcourir les BT et le dernier rapport annuel (minimum).. CE QUI DEMANDE DU TEMPS

Problème : Ces rapports concernent le passé. Or, la direction a décidé une presque totale refonte de la SCPI.
De fixe et fermée, ils viennent de passer en capital variable, et donc ouverte aux souscriptions.
De l'absorption, ou fusion, avec une autre SCPI en 2012, et d'un objectif d'investissements portant sur Paris, IDF et province, je crois comprendre qu'ils veulent profiter de l'opportunité Grand Paris pour se concentrer sur.... Le Grand Paris.
Ce qui me semble plutôt un bon choix.
Ah oui, c'est écrit dans leur BT :
"réaffirme sa stratégie d’allocation d’actifs centré sur les actifs tertiaires à Paris et en Ile de France et entend profiter des opportunités offertes par le Grand Paris"
Raison pour laquelle, je suppose, 7 des 8 ventes du dernier trimestre portent sur des biens en province.
Par contre, les 3 acquisitions du trimestre (sur la zone Grand Paris) semblent être de bonne facture.

Le taux d'occupation début 2017 était très mauvais : 77,39%
Il est à 89,32% fin 2017.

C'est clair que l'équipe en charge de la SCPI veut la dépoussiérer, la remettre en ordre de bataille et la remettre en marche dans de bonnes conditions.

Elle est très décotée : à la limite de la fourchette légale - 9,86%
C'est pour attirer la clientèle. Mais ça amplifie artificiellement le rendement qui n'est pas fantastique.
Il faut dire qu'à moins de 78% d'occupation, moins d'argent rentre en caisse.
Gageons que le niveau de recettes va remonter avec le taux d'occupation.

 

[jimmytheroots]

Merci c top! je vais continuer a me renseigner ou partir sur novapierre.