SCPI, que choisir

[poam5356]

Quand tu fais du locatif en direct si tu connais bien le secteur c'est assez facile de savoir si c'est bien situé, comment fait vous pour vérifié avec les SCPI.

En ce qui me concerne :
Je vais parcourir les BT et autres rapports annuels pour voir comment est constitué le patrimoine, où est-il situé, de quelle nature sont les immeubles, quel est leur rendement.
(il m'est même déjà arrivé, avec l'adresse, d'utiliser Street view, ou google map en satellite pour voir le bien, la rue, le quartier)
Je regarde comment est la provision pour gros entretiens (PGE), si elle est utilisée, entretenue.
Tout ceci est parcellaire, forcément. Les infos ne sont pas forcément disponibles, et les SCPI ne mettent en avant que ce qu'elles veulent bien montrer, donc le plus beau de leur patrimoine.
Alors, j'aime bien faire 2 choses :
Regarder si la SCPI décote ou surcote. On a une idée de la politique maison.
Et regarder comment est manipulé le RAN.
De ces 2 points, on a une meilleure idée du rendement réel, débarrassé des fioritures qui gonflent le rendement.
Il reste à essayer d'évaluer si ce rendement réel est sensiblement en phase avec le patrimoine de la SCPI.
Pas facile, et même impossible s'il s'agit d'une toute jeune SCPI.

 

[jimmytheroots]

ok.
Vous m'avez fait flipper avec le démembrement. Malgré mon TMI.
Du coup je vais y aller en direct.
Je vous demanderai ce que vous penserez de mon choix;
N'empeche merci j'ai failli vers des petites ou grosses betises!

 

[poam5356]

Ah ben, oui, j'espère aussi que ça va durer encore longtemps!!

Pour la culture générale, 2 graphiques d'Immostat sur les superficies placées en IDF, et par zones :

 

[agra07]

Par "placées" il faut entendre quoi exactement "louées" ou "vendues" ?
Et ailleurs qu'à PARIS qu'en est-il ?

 

[poam5356]

C'est l'ensemble des locations ou ventes à l'occupant (par opposition aux ventes à investisseur) portant sur des locaux à usage de bureaux.
Ailleurs qu'à Paris et IDF.... Je ne sais pas.
.....
Petite recherche :
Document du Crédit Foncier sur l'immobilier d'entreprise (novembre 2017)
Sur 9 mois, la ventilation géographique globale des investissements en immobilier d’entreprise :
73% pour l’Île-de-France et 27% en régions.
Paris/IDF, c'est principalement des bureaux (74%), puis des commerces (15%)
Province, l’investissement en immobilier logistique est particulièrement dynamique grâce à la nouvelle donne du e-commerce.

 

[agra07]

C'est l'ensemble des locations ou ventes à l'occupant (par opposition aux ventes à investisseur) portant sur des locaux à usage de bureaux.

Les SCPI achètent pour louer. Elles entrent dans les mètres carrés placés, non ?

Petite recherche :
Document du Crédit Foncier sur l'immobilier d'entreprise (novembre 2017)
Sur 9 mois, la ventilation géographique globale des investissements en immobilier d’entreprise :
73% pour l’Île-de-France et 27% en régions.
Paris/IDF, c'est principalement des bureaux (74%), puis des commerces (15%)
Province, l’investissement en immobilier logistique est particulièrement dynamique grâce à la nouvelle donne du e-commerce.

Le e-commerce étant en pleine expansion, il est permis de croire un peu dans l'immobilier logistique, non ?

 

[Buffeto]

Le e-commerce étant en pleine expansion, il est permis de croire un peu dans l'immobilier logistique, non ?

oui c'est sans doute une option d'avenir

 

[jimmytheroots]

Le e-commerce étant en pleine expansion, il est permis de croire un peu dans l'immobilier logistique, non ?

C'est pour ca que ca m'attirait , mais c'est vrai que c'est de l'immo fragile.

 

[poam5356]

Les SCPI achètent pour louer. Elles entrent dans les mètres carrés placés, non ?

Je dirais Non parce que ce sont les m² loués à l'occupant. Elles sont de l'autre côté du miroir : elles louent ce qu'elles ont acheté.

Le e-commerce étant en pleine expansion, il est permis de croire un peu dans l'immobilier logistique, non ?[/QUOTE]
Je ne dis pas qu'il ne faut pas y croire. Je dis que ce sont des biens qui se déprécient très vite et que trop de logistique dans un portefeuille augmente le résultat immédiat, mais le plombe à horizon 10 ou 12 ans. Le Crédit Foncier parle pudiquement "d'actifs à obsolescence plus rapide." en citant la logistique.

 

[poam5356]

C'est pour ca que ca m'attirait , mais c'est vrai que c'est de l'immo fragile.

Exemple avec la SCPI Genepierre (14% du patrimoine en logistique) :
en 2015 un bien classé "Activités" (entrepôt logistique après vérification via Google) a été vendu à Villebon / Yvette (91120) pour 1,8M€.
La moins value sur ce bien : - 1 533 662 €.
Et ce n'est pas le seul :
38430 Moirans, vendu 1,2M€ avec une MV de -500 000 €
95610 Eragny, vendu 1,15M€ avec une MV de -3,7M€
33000 Bordeaux, vendu 1,25M€ avec une MV de -400 000€
31000 Toulouse, vendu 400 000€ avec une MV de -1,2M€
Etc, etc