Revente logement neuf loué en régime Pinel

[nicolasg13]

Bonjour.
Voilà plus de 6 ans que la loi Pinel existe. Il y a donc des biens sur le marché qui vont être probablement disponible au terme des 6 ans de défiscalisation même si la plupart vont poursuivre sur 9 ou 12 ans, ou bien changer de régime.

Je cherche des témoignages de personnes qui ont revendu leur logement loué en régime Pinel : est-ce que vous avez réussi à revendre au moins au prix d'achat, estimez-vous que la location a été rentable, les charges stables ?

Je cherche aussi des retours d'expérience sur une poursuite de la location en passant dans un autre régime (meublé par exemple).

Merci par avance.

Je précise que je ne suis pas un journaliste, ni un agent immobilier, mais un investisseur de nature inquiète .
Cordialement

 

[nicolasg13]

UP ! je suis surpris de n'avoir aucun retour d'expérience sur tous les forums et réseaux sociaux. Quand je pense qu'à l'époque de Robien les témoignage affluaient. C'est à croire que personne ne loue en régime Pinel alors que les constructions neuves pullulent, ou que personne n'a revendu !
Pourtant ce n'est pas les mises en garde des "youtubeurs investisseurs rentables à cashflow positif, renta à 2 chiffres, dans l'ancien en collocation" qui manquaient !
Donc à vos claviers s'il vous plait.

 

[Philou75]

Pas encore vendu pour ma part un Scellier qui vient de se terminer (la défiscalisation) donc peux pas dire. Je peux juste dire que si je vendais aujourd’hui j’aurai une PV de 20% environ, logement toujours loué sans réelles vacances (1 semaine maxi lors du dernier changement de locataire).

 

[nicolasg13]

Pas encore vendu pour ma part un Scellier qui vient de se terminer (la défiscalisation) donc peux pas dire. Je peux juste dire que si je vendais aujourd’hui j’aurai une PV de 20% environ, logement toujours loué sans réelles vacances (1 semaine maxi lors du dernier changement de locataire).

Scellier c'est 9 ans donc vous l'avez depuis 2013 ? En fait je m'inquiète : il y a une résidence de service dédiées pour les étudiants (studios + salle de sport + laverie + gardien mais sans gestionnaire contrairement aux Censi Bouvard ) dans de 2015 dont trois studios sont en vente, dans le 13009 ( Marseille Pinel Zone A) en dessous de leur prix d'achat ( -18%) sauf un qui est en dessus (je suppose que le propriétaire veut faire une PV ) . Ce sont tous les même type de studio. J'ai visité l'autre jour par curiosité mais je n'ai pas été emballé, ce n'était pas une belle construction. Pour en revenir à ce qui m'inquiète c'est que j'ai. acheté il y a trois ans du neuf que j'ai mis en location, dans ce quartier sauf que c'était dans une immeuble classique et mieux fini (Bouygues), mais j'ai peur de faire une moins-value. Je précise que c'est un quartier où ça n'arrête pas de construire, c'est bien desservi et dans deux ans il y aura en plus un tramway.
On ne cesse de nous rabâcher qu'on risque des moins value dans du neuf.
Je ne sais plus quoi en penser.

 

[lebadeil]

Je suis en train de vendre un Scellier acheté il y a 9 ans.

1e remarque : il faut "idealement" faire correspondre le départ d'un locataire et un calendrier d'engagement fiscal. Sinon, on désoptimise la fin de la periode de location.
J'ai eu de la chance sur ce sujet de synchro, avec un depart de locataire bien calé.
Pas eu de vacances locatives, ni de degradations dans mon cas.
Pas eu non plus de delais de construction additionnel, ou de malfaçons du promoteur.
Assez content du gain de defisc. (Scellier) , et pas été gené par les plafonds.

Je n'ai pas encore vendu, mais le prix de marché s'annonce avec une Plus Value 0, voir tres legerement negative.
Je pense qu'il faut également preciser l'emplacement, et le type de bien pour comparer des choses comparables.
Pour ma part il s'agit d'un T2 de 45m2 dans une grande ville provinciale (Sud de la France)

Je suis conscient d'avoir acheté neuf à environ +30% / prix du marché, mais globalement satisfait de l'ensemble du dispositif. Les Scelliers sur les 4 années avaient des conditions de defisc qui se sont degradées au cours du temps.

Pinel est moins rentable que Scellier (reduction fiscale), avec des contraintes plus difficiles (prix plafond / m2 et ressources du locataire) et me semble avoir depassé le seuil de non attractivité. Cela vient s'ajouter a des prix dans le neuf complétement délirants (hausse des matieres premieres, inflation, et normes ++)

 

[himalaya75]

Si la location s'arrête moins d'un an avant la fin de l'engagement

Je suis en train de vendre un Scellier acheté il y a 9 ans.

1e remarque : il faut "idealement" faire correspondre le départ d'un locataire et un calendrier d'engagement fiscal. Sinon, on désoptimise la fin de la periode de location.
J'ai eu de la chance sur ce sujet de synchro, avec un depart de locataire bien calé.
Pas eu de vacances locatives, ni de degradations dans mon cas.
Pas eu non plus de delais de construction additionnel, ou de malfaçons du promoteur.
Assez content du gain de defisc. (Scellier) , et pas été gené par les plafonds.

Je n'ai pas encore vendu, mais le prix de marché s'annonce avec une Plus Value 0, voir tres legerement negative.
Je pense qu'il faut également preciser l'emplacement, et le type de bien pour comparer des choses comparables.
Pour ma part il s'agit d'un T2 de 45m2 dans une grande ville provinciale (Sud de la France)

Je suis conscient d'avoir acheté neuf à environ +30% / prix du marché, mais globalement satisfait de l'ensemble du dispositif. Les Scelliers sur les 4 années avaient des conditions de defisc qui se sont degradées au cours du temps.

Pinel est moins rentable que Scellier (reduction fiscale), avec des contraintes plus difficiles (prix plafond / m2 et ressources du locataire) et me semble avoir depassé le seuil de non attractivité. Cela vient s'ajouter a des prix dans le neuf complétement délirants (hausse des matieres premieres, inflation, et normes ++)

réponse de pap à une de mes interrogations sur le scellier :
"Il nous semble que si le départ du locataire intervenait dans la dernière année d’engagement vous pourriez ne pas remettre à la location à la condition impérieuse que le logement ne soit alors d’aucune utilité pour personne (ni occupé, ni loué ni vendu).
Nous vous recommandons d’interroger l’administration fiscale ou un fiscaliste (avocat ou notaire) pour avoir confirmation de ces éléments."
Ni oui ni non ;-) cela avance pas beaucoup !

 

[lebadeil]

Si la location s'arrête moins d'un an avant la fin de l'engagement

réponse de pap à une de mes interrogations sur le scellier :
"Il nous semble que si le départ du locataire intervenait dans la dernière année d’engagement vous pourriez ne pas remettre à la location à la condition impérieuse que le logement ne soit alors d’aucune utilité pour personne (ni occupé, ni loué ni vendu).

je confirme, on en parle dans la file : "Scellier "intermédiaire": Après 9 ans quelles démarches ?
Donc quand il n' y a pas de synchro entre durée fiscale, et bail du locataire
- soit on perd qq mois de loyers
- soit on reloue, on tiendra l'engagement fiscal avec la reduction d'impots associée, mais une partie du bail (depassant les 9 ans dans le cas Scellier) sera traitée avec une fiscalité loc nue sans avantage (donc lourd fiscalement)

 

[Atys]

En Pinel bcq sont obligés de louer au plafond (en dessous du prix du marché) et vont continuer ainsi pdt 6 9 ou 12 ans. Ensuite impossible de réévaluer le loyer pour le mettre au prix du marché. De manière générale je pense que le Pinel n'est plus intéressant et le gouvernement devra faire le choix entre favoriser les sociétés immobilières comme en Allemagne ou bien proposer un nouveau dispositif de défiscalisation plus performant pour les particuliers.

 

[himalaya75]

En Pinel bcq sont obligés de louer au plafond (en dessous du prix du marché) et vont continuer ainsi pdt 6 9 ou 12 ans. Ensuite impossible de réévaluer le loyer pour le mettre au prix du marché. De manière générale je pense que le Pinel n'est plus intéressant et le gouvernement devra faire le choix entre favoriser les sociétés immobilières comme en Allemagne ou bien proposer un nouveau dispositif de défiscalisation plus performant pour les particuliers.

et dans le même temps les conditions d'octroi des crédits immobiliers se sont durcies (voir HCSF)... en particulier pour l'immobilier locatif

 

[nicolasg13]

En Pinel bcq sont obligés de louer au plafond (en dessous du prix du marché) et vont continuer ainsi pdt 6 9 ou 12 ans. Ensuite impossible de réévaluer le loyer pour le mettre au prix du marché. De manière générale je pense que le Pinel n'est plus intéressant et le gouvernement devra faire le choix entre favoriser

Dans la grande majorité des cas les loyers qu'on peut appliquer en Pinel, correspondent aux prix du marché. On peut "jouer" avec le coefficient multiplicateur pour déterminer le loyer maximal : et ce loyer devrait correspondre au loyers nus dans l'ancien. Mais malheureusement on l'aurait souhaité plus élevé vu le prix du logement neuf ! Bien sûr on pourra toujours trouver de l'ancien nu loué plus cher. Mais c'est difficile à trouver : les annonces de location. dans l'ancien sont généralement des logements qui sont loués meublés pour des raisons fiscales : les loyers ne sont pas comparables. A la fin du Pinel vous pouvez réévaluer le loyer en changeant de régime fiscal : loué en meublé. Le seul problème du Pinel que je vois c'est que si on a une baisse d'impôts (mariage, chômage, naissance d'enfant) on ne peut pas récupérer l'avantage fiscal sous forme de crédit d'impôts : la rentabilité s'en trouve affecté. A cela s'ajoute le loyer faible en regard du prix du logement.

1e remarque : il faut "idealement" faire correspondre le départ d'un locataire et un calendrier d'engagement fiscal. Sinon, on désoptimise la fin de la periode de location.
J'ai eu de la chance sur ce sujet de synchro, avec un depart de locataire bien calé.
Pas eu de vacances locatives, ni de degradations dans mon cas.
Pas eu non plus de delais de construction additionnel, ou de malfaçons du promoteur.
Assez content du gain de defisc. (Scellier) , et pas été gené par les plafonds.

Je n'ai pas encore vendu, mais le prix de marché s'annonce avec une Plus Value 0, voir tres legerement negative.
Je pense qu'il faut également preciser l'emplacement, et le type de bien pour comparer des choses comparables.
Pour ma part il s'agit d'un T2 de 45m2 dans une grande ville provinciale (Sud de la France)

Je suis conscient d'avoir acheté neuf à environ +30% / prix du marché, mais globalement satisfait de l'ensemble du dispositif. Les Scelliers sur les 4 années avaient des conditions de defisc qui se sont degradées au cours du temps.

Pinel est moins rentable que Scellier (reduction fiscale), avec des contraintes plus difficiles (prix plafond / m2 et ressources du locataire) et me semble avoir depassé le seuil de non attractivité. Cela vient s'ajouter a des prix dans le neuf complétement délirants (hausse des matieres premieres, inflation, et normes ++)

Comment pouvez-vous être satisfait en ayant fait une moins-value. Je comprends que si vous aviez eu une baisse de revenus ou un événement qui affecte votre imposition (mariage, naissance, chômage ) au cours de votre investissement , vous auriez subi certainement une rentabilité négative. C'est bien le problème de ces investissement, ils dépendent trop de l'avantage fiscal.