Historique
La construction de la résidence Citylodge le Campus de Niort a été effectuée par le groupe CAILLEAU via sa société SNC LE CITYLODGE DU CAMPUS, créée pour l'occasion.
Les propriétaires ont acheté leur appartement entre 2007 et 2010 à la SNC LE CITYLODGE DU CAMPUS, ci-après appelée la SNC, qui a confié la commercialisation à la société Alliance Labelisation dans le cadre d'un "package" comprenant l'achat d'un appartement et son affectation à une activité locative. Dans le cadre de ce package, les propriétaires réalisaient un investissement avec un loyer garanti. Il leur a été promis les avantages du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) et de la récupération de la TVA, permise grâce à la location de leurs biens à un exploitant exerçant une activité hôtelière au profit des clients.
Les propriétaires ont d'abord signé avec la SNC un contrat de réservation. Dans ce contrat, il était prévu à la charge des propriétaires l'obligation de signer un bail commercial avec un exploitant.
Conformément à cet engagement, chaque propriétaire a conclu un bail avec une société en formation appelée MVM CITYLODGE représentée par MVM. Le bail a été signé par MVM et il incluait une caution de cette société au profit de sa filiale en cours d'immatriculation. Cette filiale n'a en fait jamais été immatriculée.
La résidence a été achevée en mars 2009 et a été mise en exploitation le 1er mai 2009.
Alors que le règlement de copropriété prévoit que la résidence est destinée à une activité de résidence étudiante avec services, les locaux techniques indispensables à cette activité ne font pas partie des parties communes de la copropriété. C'est la SNC (du groupe CAILLEAU) qui est encore à ce jour propriétaire des locaux techniques.
Le promoteur a été nommé syndic provisoire de la copropriété. Il a été remplacé comme syndic par le cabinet Galysimo de Lyon. Une première assemblée des copropriétaires a été organisée le 13 avril 2010 de manière irrégulière.
Dans le bail, il est prévu une franchise de loyers de 3 mois "pour permettre l'ouverture, l'ameublement et la commercialisation de l'appartement dans des conditions de risque d'exploitation acceptable".
Par ailleurs, la SNC a versé à MVM des fonds de concours qui représenterait au moins 5 mois de loyers.
Les loyers n'ont pas été versés par MVM, depuis octobre 2009 pour certains propriétaires, et depuis janvier 2010 pour d’autres.
Bien après le début des impayés de loyers supportés par les premiers investisseurs, le package a continué d'être vendu par le groupe CAILLEAU via SNC et MVM. C'est ainsi qu'un investisseur a acheté un appartement et conclu un bail avec MVM en mai 2010.
Quelques informations sur ces sociétés
- ALLIANCE LABELISATION et MVM font parti du groupe ENEADE et appartiennent à Rémy HOUTIN.
La plupart des sociétés de Rémy Houtin sont en liquidation judiciaire
ALLIANCE LABELISATION PAYS DE LOIRE ATLANTIQUE : liquidation judiciaire depuis le 18/07/2010
ALLIANCE LABELLISATION : Redressement judiciaire depuis le 02-06-2010, Liquidation judiciaire depuis le 30-06-2010, Jugement autorisant la poursuite d'activité depuis le 15-07-2010
AMENAGIA: Liquidation judiciaire depuis le 30-06-2010
BATI FIRST BRETAGNE : Liquidation judiciaire depuis le 30-06-2010
BATI FIRST : Liquidation judiciaire depuis le 30-06-2010
CGP HOME : Liquidation judiciaire depuis le 30-06-2010
ENEADE : Redressement judiciaire depuis le 02-06-2010, Liquidation judiciaire depuis le 30-06-2010, Jugement autorisant la poursuite d'activité depuis le 15-07-2010
FINANCIERE DE PROMOTION DU GRAND OUEST (FPGO) : toujours en activité malgré des pertes (Résultat net: - 360.000€ pour un CA de 3.620.000€ à fin 2008)
MER VILLE MONTAGNE (MVM) : toujours en activité malgré des pertes et le non paiement de nos loyers (Résultat net: - 334.000€ pour un CA de 492.000€ à fin 2008)
et l'on peut passer sous silence les sociétés radiées et les SCCV.
Au vu du devenir de ces sociétés, on ne peut qu'espérer que Rémy Houtin changera de métier, il ne semble pas être fait pour être dirigeant d'entreprise.
- SNC LE CITYLODGE DU CAMPUS fait partie du groupe du Groupe CAILLEAU appartenant à jérôme Cailleau
Les sociétés de Jérôme Cailleau sont les suivantes:
B.C. PROMOTION : Au 31-12-2009, CA 1.740.000€, Résultat net 580.000€
CAILLEAU PROMOTION : Au 31-12-2009, CA 1.802.000€, Résultat net 69.000€
EURO DEVELOPPEMENT IMMOBILIER E D IM : Au 31-12-2009, CA non précsié, Résultat net 893.000€
HOLDING JEROME CAILLEAU : créée le 05-10-2010
ICA FONCIER : Au 31-12-2009, CA 481.000€, Résultat net - 16.000€
ICA PATRIMOINE : Au 31-12-2009, CA 2.028.000€, Résultat net 152.000€
SAS CAILLEAU PROMOTION FINANCE : Au 31-12-2009, Chiffre d'affaires non précisé, Résultat net 2.130.000€
AS LILO : créée le 30-08-2010
auxquelles s'ajoutent les SCI suivantes:
SCI JESTEBARO
SCI LE COSILODGE DE CLERMONT FERRAND
SCI LA VILLALODGE DES MOULINS
ainsi que les SCI et SNC détenues par BC PROMOTION
SCI SOLEIL LEVANT
SCI LA VILLALODGE SAINT BAPTISTE
SCI LE COSILODGE DE CHLOE
SCI LE COSILODGE DES MINIMES
SCI LE COSILODGE DE LA CHAPELLE
SNC LE CITYLODGE DU CAMPUS : Au 31-12-2009, CA 796.000€, Résultat net 0€
Au vu de leurs résultats, les sociétés détenues par Jérôme Cailleau sont semble-t-il plus saines que celles détenues par Rémy Houtin.
on peut néanmoins se demander si le groupe CAILLEAU sait bien choisir ses partenaires dans les réalisations immobilières qu'il opère
Les parties communes
Dans une résidence étudiante, telle que le Citylodge Le Campus de Niort, les parties communes, outre les couloirs et autres parties généralement partagées par les propriétaires, sont constituées des locaux techniques dont l'usage est indispensable aux conditions permettant de entériner le statut de résidence de service.
Font partie entre autre de ces locaux, la buanderie, le local d'accueil, la salle de sport, ...
Ces parties communes appartiennent, normalement, à l'ensemble des propriétaires.
Et, alors que le règlement de copropriété prévoit que la résidence est destinée à une activité de résidence étudiante avec services, les locaux techniques indispensables à cette activité ne font pas partie des parties communes de la copropriété. C'est la SNC (du groupe CAILLEAU) qui est encore à ce jour propriétaire des locaux techniques.
Jérôme CAILLEAU a promis que ces locaux techniques seront mis à disposition des propriétaires et cédés à ceux-ci de manière gracieuse, avouant la manière pour le moins candide avec laquelle il a réalisé cette affaire immobilière.
Nous souhaiterions lui faire confiance, mais quelques doutes commencent à transparaitre, notamment du fait que nos avocats et nous n'avons plus aucun contact avec M. Cailleau, ainsi que de l'affaire du syndic:
Le Syndic
Un petit focus sur le syndic est nécessaire.
La SNC (groupe CAILLEAU) a été nommé syndic provisoire de la copropriété.
La SNC a transféré au cabinet Galysimo de Lyon, le syndic de la copropriété,
- sans qu'aucune assemblée constitutive ne se soit réunie,
- sans vérifier les honoraires dudit syndic, honoraires dépassant de loin les honoraires habituels pour une telle résidence,
- sans s'émouvoir du fait que le syndic se trouvait à Lyon, pour une résidence ... à Niort.
Une première assemblée des copropriétaires a été organisée le 13 avril 2010 de manière irrégulière, sans convocation préalable et en s'arrogeant la délégation de pouvoir de l'ensemble des propriétaires non présents.
Jérôme Cailleau, qu'une délégation de propriétaire a rencontré à promis de s'occuper de dénoncer auprès du syndic cette assemblée et de régler les honoraires (exorbitants) dudit syndic. Il n'en a pour le moment rien fait.
Au vu du manque de professionnalisme que le groupe CAILLEAU représenté par la SNC a mis à choisir un syndic et au vu de son peu d'empressement qu'il met à régler le problème qu'il a lui même engendré, on peut raisonnablement s'interroger sur la volonté qu'a le groupe CAILLEAU de satisfaire ses clients !
J'invite les propriétaires ou futurs propriétaires des résidences réalisées par le groupe CAILLEAU, notamment les dernières:
* Le Cosilodge de la Chapelle Bourges (18)
* La villalodge Saint Baptiste Launaguet-Toulouse (31)
* Le Cosilodge de Chloé Bègles-Bordeaux (33)
* Le Silverstreet de Cornebarrieu Cornebarrieu (31)
* Le Paisilodge des Cèdres Cornebarrieu (31)
* Le Silverlodge des Cèdres Bleus Cornebarrieu (31)
* Le Cosilodge du Roy Chanteloup les vignes (78)
* Le Cosilodge des Lices Muret (31)
* Le Cosilodge des Violettes à Toulouse
ainsi que d'autres résidences futures à Cenon (33), Royan (17), Guérande (44), St Herblain (44)
a bien vérifier que ce qui s'est passé pour le Citylodge du campus de niort ne se répète pas pour eux.
J'aime à espérer que le groupe CAILLEAU se servira de cette expérience afin de ne pas répéter les mêmes erreurs.
Il est néanmoins de notre devoir de prévenir toute personne afin qu'elle prenne le temps de vérifier, lorsqu'elle souhaite investir dans une résidence, qui que soit le promoteur, la vitalité financière du gestionnaire, les compétences des dirigeants des différents sociétés impliquées, les honoraires du syndic, l'appartenance des parties communes et surtout, que les loyers ne soit pas surévalués , juste pour lui faire miroiter des rendements miracles.
Nuno1100 a raison,
