Rachat cédit immo 1 : viite un conseil !!!!

[fihu45]

je vous expose mon cas (!!) à vos conseils avisés :
En juillet 2001, à 25 ans, j'ai contracté deux prets immobiliers aupres de la B1 pour financer en complément de l'apport perso (30 794€) mon ptit appart d'un cout d'opération de 86 438€.
J'avais donc un apport de 35%. Les 65% restant ont été financé comme suit :

1- pret PEL de 8805€ apres PEL à un taux fixe de 5.40% hors assurance sur 15 ans. Aujourd'hui le capital restant dû est de 7 220€. les échéances mensuelles fixes de 71.50€. L'assurance est externalisée à groupama pour un montant annuel fixe de 24.14€

2- pret immo de 46 870€ à un taux fixe de 5.60% hors assurance sur 20 ans. Aujourd'hui le capital restant dû est de 41 550€ et les échéances modulables mensuelles sont de 325.06€.L'assurance est externalisée à groupama pour un montant annuel fixe de 136.13€
Les prêts ont été cautionnés par la saccef : une caution mutuelle de la caisse d'épargne.
Celle ci m'indique les indemnités en cas de remboursements anticipés :
pret 1 : 200€ environ (je pensais que y avait pas de pénalités ???
pret 2 : 1200€ environ correspndant au 3% maxi a priori

Le cout de mes crédits hors assurance s'éleveront donc après l'échéance de mai 2005 : sur le prêt 2 : 240-47=193 mois à 325.06€
sur le prêt 1 : 133 mois à 71.5€
soit un total de 72246 € à payer. je me trompe pas ??

auquel il faut rajouter l'assurance pret 2 : 16 echeances à 136.13 et pret 1 : 11 echeances à 24.14 soit = 2443€ je me trompe toujours pas ??
Soit au global : 74689€

Mon taux d'endettement actuel est de 26% et j'ai un emploi stable dans la fonction publique.Suis en bonne santé . Donc le client gentil (pigeon ?) idéal du banquier pas gentil !!

La B2 me propose de refinancer les deux prêts avec un taux fixe de 3.60% sur 13.5 ans soit 162 mois pour le rachat des deux prets soit un capital de 51 000, compris frais de dossier et pénalités de 3% dû à la B1 sur le pret 2 .
La mensualité serait donc de 397.95€ hors assurance
La B2 prend en charge tous les frais occasionnés par les transferts et cloture de comptes de la B1 et me demande le transfert des comptes et livrets ainsi que la domiciliation de mon ptit salaire.
L'assurance ADI proposée est assez similaire : 11.73€ par mois soit 140.76€ l'an (taux annuel de 0.276%) sur 100% de moi !
Les frais de dossiers sont de 150€
Les frais de la caution mutuelle socami sont de 382.50€ + un fond de garantie de 510€ restituable et 40€ de parts sociales

Soit un cout global du crédit de 66 900€ et un TEG de 4.2399%

Avec cette offre je gagnerai donc 7 789 € ai je toujours bon ???

Ma question est simple : Est -ce une bonne offre ??

Je suis preneur de toutes vos remarques !! Merci pour vos conseils !!!

Pour information, la B1 initialement me proposait de baissser de 1% le prêt 2 !!! après un discours "vous vous rendez compte !! on va perdre de l'argent !! ". La B1 sous pression maintenant doit me refaire une nouvelle offre mercredi au plus tard !!! donc j'attend de voir : la B1 va t elle se mettre à oilpé ??
Je vous tiendrai au courant !!!!!!

 

[Fred]

Oui, c'est une bonne offre pour un refinancement. C'est très légèrement supérieur à ce que vous pourriez avoir pour un financement d'une nouvelle opération.

Vous avez devant vous une banque dans laquelle vous êtes déjà client et une autre dans laquelle vous pourriez le devenir. Les propositions que vous avez eues sont normales. Vous auriez été à la B2, la situation aurait été inversée.

Vraisemblablement, votre banquier vous fera une offre un peu améliorée mais qui n'atteindra pas celle de la concurrence, mais vous n'aurez pas alors de frais de remboursements. Si au final, la différence ne se joue qu'à quelques centaines d'euros, il vaut mieux rester.
Avec votre situation d'endettement, vous pouvez aussi réduire vos coûts de crédits en augmentant vos remboursements mensuels.

Fred

 

[fihu45]

Merci !!!
J attend la proposition de la B1 et je vous tiendrai informé
la B1 va t elle faire mieux ?? telle est la question ...

 

[garry]

salut!!

effectivement,l'opération a l'air fort attractive,mais deux points restent à valider:
-votre nouvelle banque sera intéressée pour financer votre rachat,mais ce n'est pas cette opération qui lui sera la plus avantageuse:en fait,il s'agit plutot de vous en tant que consommateur potentiel et stable de produits et services bancaires,aussi,faites bien valider par écrit si nécessaire la prise en charge de tout frais.
-dans la même lignée,vérifier avant toute chose les conditions générales de votre nouvel établissement bancaire:gagner tous les mois sur votre mensualité de prêt pour les redépenser dans des opérations tarifiées reste courant dans les pratiques bancaires.


Cordialement.

 

[fihu45]

il y a un écart de 2€ mensuel en faveur de B2 sur le forfait mensuel

 

[fihu45]

comme promis, voici la proposition de la B1 :
- sur le prêt 2 : par avenant abaissement du taux : 3.70% hors assurances, et diminution de la durée sur 162 mois, soit une échéance mensuelle hors assurance de 322 €, soit un cout avec le capital restant dû de 52 164€
- remboursement du prêt 1, par un crédit à la consommation (!!! je croyais que c'était interdit !!?? ) pour un capital de 7 000€ environ, à un taux de 4.20% avec assurance sur 57 mois (il me prend pour un c-- ?? ) soit une mensualité de 137€ environ, cout global de 7809€.

Il me faut rajouter l' assurance du pret 2, 140€ annuel environ sur 162 mois, 200€ de frais de dossier et j'arrive à : 52 164 + 7 809+140x13.5 + 200 = 63 063€.

Proposition certe moins disante au global d'environ 1500/2000€ mais pas fiable (fausse déclaration pour le crédit à la consommation ) et la grosse différence est l absence de pénalités de remboursement

Le cout moindre s'explique aussi par les remboursements plus élevés pendant 57 mois : 470€ mensuel au lieu de 410€

Malgré le différentiel de cout je vais signer à la B2, la B1 n avait qu me proposer tout de suite une bonne offre !!

 

[Fred]

Votre dernière réflexion montre que vous n'êtes pas objectif sur cette transaction.
NB : on appelle couramment Crédit à la consommation un crédit non affecté (c'est à dire que la destination du financement n'est pas désigné dans le crédit). Il peut donc être utilisé pour ce que l'on veut.

 

[Admin]

Compte tenu des propos tenus, les noms des banques ont été censurés.
Merci de tenir compte des règles du forum dans vos écrits.
Un forum n'est pas aussi anodin qu'une simple conversation entre 2 personnes. Ces pages sont consultées et indexées par les moteurs de recherche.
Je ne peux laisser dire que le conseiller de la banque X vous prends pour un c--, cela laisse penser que tous les conseillers de cette banque sont incompétents. Alors que c'est un contact commercial qui passe moins bien avec ce conseiller plutôt qu'un autre.