Questions sur la renégociation d'un prêt révisable capé +1/-1

Marine044

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Bonjour,

J'ai fait deux emprunts immobiliers en juillet 2005 avec mon mari : un prêt à taux 0% + le complémente par un prêt sur 30 ans à un TEG de 3,55% HORS ASS (4.593% assurance, dossier and co comprise) qui était bloqué durant 10 ans - jusqu'à juillet 2015 - puis variable pour les 20 ans à venir capé +1/-1 Euribor 12M.

Jusqu’à là, mon mari était créateur d'entreprise, et n’étais donc pas vraiment en mesure de négocier, plus à présent car sa boite tourne bien. Comme j'ai passé les 10 ans, vu la baisse des taux, il a été révisé automatiquement en juillet 2015 et est passé à 1,44583% HORS ASS. Il va à présent être réévalué tous les ans en juillet (capé donc à la baisse, identique ou à la hausse). Si j'arrive à ce taux à la fin de mon temps de crédit je dois en capital de l’échéance 110 746,56 (16 848,89 pour l’Intérêt de l’échéance, 18 518,40 euros d'assurance et donc un total de 146 113,85 euros pour ce qui est du terme remboursé assurance incluse). Au 05/09/2015 il me reste 110 348,34 euros de capital à rembourser (capital de l’échéance 398,70 euros, intérêts de l’échéance 132,95 euros, assurance et frais 77,16 euros, et donc une échéance mensuelle en baisse à 608,81 euros / mois). De quoi négocier ... Mais nous comptons vendre l'appartement et en racheter un autre plus grand à court terme (d'ici 1 an ou 1 an et demi). De ce fait, je ne sais pas quoi faire !

- En cas de renégociation, avec passage d'un taux variable à un taux fixe, sachant que le taux fixe était donc de 3,55% Hors Ass et le taux actuel de 1,44583% Hors Ass, à quelle fourchette de taux puis je m'attendre (taux actuel en IDF dans ce type de cas) ?

- Mon contrat stipule la possibilité de passer d'un taux variable à un retour au taux fixe à partir de la 10e année. Il est notifié que celui-ci sera calculé sur la base du taux de rendement acturial de l'OAT et que ce taux sera majoré de la marge prévue à l'article "cout du crédit" ? Cela veut dire quoi, j'ai bien cherché, mais ne capte pas ce que peut être ce taux.

- Si je le renégocie ou que je le garde tel quel, est sachant qu'il y a un PTZ lié à cet emprunt (sur le même contrat, mais paiement séparé), est-il possible de transférer cet emprunt sur un prochain achat ? Cela est-il intéressant de le faire ?

- Dans le cas où je garde le prêt tel quel, au moins jusqu'à un achat, ai-je intérêt à augmenter les mensualités du remboursement ? Le changement de taux à fait tomber celles ci à 608,81 euros / mois, mais je suis à présent en mesure de payer le double.

- Bref, ai-je intérêt à faire racheter ce prêt, à le renégocier avec la banque pour passer en fixe pour les 20 prochaines années (ou baisser le nombre de mensualités) ou alors de prendre le risque de garder ce prêt au taux variable bas pour le moment (et car il y a de la marge avant de revenir à 3.55%) ?

Merci vraiment pour vos conseils et points de vue :)

Marine
 

Aristide

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Bonjour,

- En cas de renégociation, avec passage d'un taux variable à un taux fixe, sachant que le taux fixe était donc de 3,55% Hors Ass et le taux actuel de 1,44583% Hors Ass, à quelle fourchette de taux puis je m'attendre (taux actuel en IDF dans ce type de cas) ?
Il y a trois possibilité à ne pas confondre :

1) - L'exercice d'une option prévue au contrat.
C'est votre cas et les conditions sont celles prévues par ledit contrat (Une telle option peut-être gratuite ou payante)

2) - La renégociation
C'est une modification - à la baisse - du taux du crédit sans novation c'est à dire que toutes les autres clauses du contrat continuent de s'appliquer.

La modification du taux se négocie avec la banque et peut entrainer soit une variation du montant de l'échéance, soit de la durée résiduelle du prêt, soit les deux à la fois.
Généralement il y a des frais de renégociation assimilables à des frais de dossier.

3) - Le rachat de crédit interne (même banque) ou externe (autre banque)
Les conditions se négocient également avec la banque mais il y a divers frais à prévoir (Indemnité de remboursement anticipé - frais de mainlevée hypothécaire - Frais dossier - parts sociales si réseau mutualiste - nouveaux frais de garantie)


- Mon contrat stipule la possibilité de passer d'un taux variable à un retour au taux fixe à partir de la 10e année. Il est notifié que celui-ci sera calculé sur la base du taux de rendement acturial de l'OAT et que ce taux sera majoré de la marge prévue à l'article "cout du crédit" ? Cela veut dire quoi, j'ai bien cherché, mais ne capte pas ce que peut être ce taux.
Il s'agit probablement du taux de rendement actuariel de l'OAT 10 ans (à vérifier cependant).
Si tel est le cas c'est la même chose que le taux de l'échéance constante 10 ans "TEC10".

A ce taux il convient d'ajouter la marge la marge qui doit être indiquée à l'article "Coût du crédit" de votre contrat.

- Si je le renégocie ou que je le garde tel quel, est sachant qu'il y a un PTZ lié à cet emprunt (sur le même contrat, mais paiement séparé), est-il possible de transférer cet emprunt sur un prochain achat ? Cela est-il intéressant de le faire ?
Le solde du PTZ est éventuellement maintenu (transfert garantie) en cas de vente du bien actuel et à condition d'acheter ou construire une nouvelle résidence principale neuve et que la banque l'accepte.

Le solde du prêt complémentaire peut éventuellement être maintenu (transfert de garantie) si votre contrat le prévoit et que la banque l'accepte. Notez cependant que, même si le contrat ne le prévoit pas la banque - si elle y consent - peut toujours l'accepter.

Pour savoir si l'opération serait ou non intéressante il faudrait pouvoir comparer avec les taux de marché au moment de l'opération et intégrer les éventuels coût d'exercice de l'option et de transfert de garantie.

- Dans le cas où je garde le prêt tel quel, au moins jusqu'à un achat, ai-je intérêt à augmenter les mensualités du remboursement ? Le changement de taux à fait tomber celles ci à 608,81 euros / mois, mais je suis à présent en mesure de payer le double.
Si votre contrat le permet et/ou que votre banque l'accepte (appréciation capacité de remboursement) en augmentant la mensualité vous réduisez la durée et par voie de conséquence tant le volume des intérêts payés que le nombre des primes d'assurances payées.

Cette opération n'est financièrement intéressante que si le taux réel de votre crédit (intérêt + assurance) est supérieur au taux que vous pourriez percevoir en rentabilisant le complément d'échéance envisagé.

- Bref, ai-je intérêt à faire racheter ce prêt, à le renégocier avec la banque pour passer en fixe pour les 20 prochaines années (ou baisser le nombre de mensualités) ou alors de prendre le risque de garder ce prêt au taux variable bas pour le moment (et car il y a de la marge avant de revenir à 3.55%) ?
Impossible de répondre; il faudrait connaître les conditions exactes de chacune de ces options et faire des calculs de comparaisons.

Cdt
 

Marine044

Nouveau membre
Un grand merci Aristide pour vos réponses détaillées, j'y vois déjà beaucoup plus clair.
Voici néanmoins un petit complément :)


"L'exercice d'une option prévue au contrat. C'est votre cas et les conditions sont celles prévues par ledit contrat (une telle option peut-être gratuite ou payante)"
- Si il n'y a pas de notification comme quoi l'exercice de cette option est payante, je peux compter sur le fait qu'elle soit alors gratuite ou alors cela n'est jamais notifié dans le contrat ?

"Le solde du PTZ est éventuellement maintenu (transfert garantie) en cas de vente du bien actuel et à condition d'acheter ou construire une nouvelle résidence principale neuve et que la banque l'accepte."
- C'est éventuellement maintenu, mais uniquement si on va dans du neuf et uniquement du neuf (programme ou construction personnelle) ? Donc dans mon cas, comme cela sera sans doute un achat de maison ou appartement dans l'ancien, cela ne peut être maintenu ?

"Cette opération n'est financièrement intéressante que si le taux réel de votre crédit (intérêt + assurance) est supérieur au taux que vous pourriez percevoir en rentabilisant le complément d'échéance envisagé."
- Si je comprends bien, si le taux global de mon prêt + assurance est de 2.381 (1.44 + 0.941) c'est intéressant si je 'ai pas à coté de moyens de rémunérer les fonds à un taux plus intéressant. Par exemple si c'est pour les mettre sur un livret A ou autres, le taux étant plus bas, il faut plutôt opter pour un remboursement du prêt plus important. Par contre, si on me propose du Madoff à 10 % / an je fonce :) juste ?

Il s'agit probablement du taux de rendement actuariel de l'OAT 10 ans (à vérifier cependant). Si tel est le cas c'est la même chose que le taux de l'échéance constante 10 ans "TEC10". À ce taux il convient d'ajouter la marge qui doit être indiquée à l'article "Coût du crédit" de votre contrat.
L'indice Tec 10 au 15 septembre 2015 étant de 0,973 % et la marge notifiée sur mon contrat étant 1,28280, cela ferait du 2,2558 % hors assurance. Loin du 1,44 % que j'ai en ce moment en variable. Je vais donc voir cela en détail avec ma banque, si le prêt est transférable, afin qu'ils me donnent le taux pour faire le choix.

Voilà :) et vraiment merci encore beaucoup pour votre aide

Marine
 

Cresus93

Contributeur régulier
Pour vous donner un exemple concret : j'ai fait la demande de modification du révisable en fixe (prévue contractuellement sans frais) fin mai. Il était prévu que le nouveau taux serait 1,20 % (marge de la banque) + le taux de l'OAT au dernier jour du mois précédant la demande soit avril dans mon cas. L'OAT ayant chuté au printemps dernier, avant de remonter, la transformation m'a été profitable.
ça n'est pas votre cas en l'état, votre taux actuel est bon, il parait urgent d'attendre, sauf si vous voulez réduire la durée restante en pratiquant un rachat de crédit.
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

- Si il n'y a pas de notification comme quoi l'exercice de cette option est payante, je peux compter sur le fait qu'elle soit alors gratuite ou alors cela n'est jamais notifié dans le contrat ?
Si aucune tarification n'est indiquée c'est que l'option est gratuite.

- C'est éventuellement maintenu, mais uniquement si on va dans du neuf et uniquement du neuf (programme ou construction personnelle) ? Donc dans mon cas, comme cela sera sans doute un achat de maison ou appartement dans l'ancien, cela ne peut être maintenu ?
Pas de maintien/transfert possible de PTZ si logement ancien.

- Si je comprends bien, si le taux global de mon prêt + assurance est de 2.381 (1.44 + 0.941) c'est intéressant si je 'ai pas à coté de moyens de rémunérer les fonds à un taux plus intéressant. Par exemple si c'est pour les mettre sur un livret A ou autres, le taux étant plus bas, il faut plutôt opter pour un remboursement du prêt plus important. Par contre, si on me propose du Madoff à 10 % / an je fonce :) juste ?
Votre raisonnement est bon mais votre calcul du " taux global de mon prêt + assurance est de 2.381 (1.44 + 0.941)" n'est pas exact si ce taux de prime assurance est calculé sur le capital initial.

Dans ce cas le taux réel serait plus élevé ce qui - en raisonnant uniquement sur un plan strictement financier (***) - orienterait encore plus vers un remboursement plus rapide faute de pouvoir rentabiliser votre trésorerie disponible à un taux au moins équivalent

(***) Voir l'autre raisonnement "prévoyance sécurité" précisément lié aux assurances du prêt :

Cdt
 
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