Bonjour 3abc,
Je cherche moi-même à diversifier une partie de mes économies et après avoir investi directement dans l'achat d'un appartement pour le louer (à Aix-en-Provence, en l'occurrence), j'ai été un peu dégoûté de la difficulté de gestion d'un bien, des complications administratives ou même simplement de la relation avec le locataire, les problèmes de paiement etc. Cela dit, je me retrouve avec un bien qui m'appartient (une fois le crédit payé évidemment) et que je pourrais revendre ou transmettre.
Au gré de mes recherches, j'ai bien entendu passé en revue les différents investissements possibles dans l'immobilier, et après avoir investi dans des parts de SCPI, j'ai vu que des plateformes de crowdfunding (type Homunity ou Canberra Immo) ont investi le marché de la promotion immobilière, avec généralement des tickets d’entrée de 1 000€ et des rendements annuels compris entre 8 et 10%, nets de frais. Ils cofinancent les fonds propres de sociétés de promotion immobilière, où les marges sont très confortables mais auparavant pas accessibles (car l’investissement était souvent au minimum de plusieurs dizaines voire centaines de milliers d’euros, sans parler de la difficulté de rencontrer et de faire affaire avec un promoteur).
Jusqu'à présent, j'ai eu deux sorties positives, dont une en avance sur le prévisionnel, donc le rendement ne s'étant fait que sur 9 mois au lieu de 12 (le rendement annuel restant le même cependant). Je pense que c'est une excellente façon de diversifier son épargne investie dans l'immobilier, qui devrait être davantage connue !
Bonne continuation.
8 et 10% c'est l'espérance de rendement, qui est donc loin d'être garanti.
Espérance de rendement assortie d'un risque très élevé (à titre de comparaison, un placement dynamique en bourse a une espérance de rendement de 6%) et le risque augmente avec l'espérance de rendement.
Si le rendement va toujours de pair avec le risque, il est assez déstabilisant pour le vulgum pecus de voir un rendement aussi élevé (de l'ordre de 8 à 10% donc) assorti d'un risque pourtant bas. En effet, c'est la nature même de l'investissement qui permet cette association d'un rendement élevé avec un risque modéré.
Depuis Bâle III et le renforcement du niveau et de la qualité des fonds propres des banques, celles-ci n'octroient plus de prêts aussi facilement qu'auparavant aux entreprises. Ceci s'applique donc également aux promoteurs immobiliers. La structure de leur financement implique donc aujourd'hui une plus grande part de fonds propres (l'équivalent de l'apport que l'on fait lorsque l'on souhaite emprunter une somme auprès d'une banque), et c'est là que le financement participatif intervient. Plutôt que de faire entrer des investisseurs au tour de table et de partager sa marge, le promoteur préfère simplement emprunter auprès d'une plateforme et payer les intérêts dus ; 10% d'intérêts, c'est encore très bon marché pour lui. J'ai établi les éléments financiers d'un projet de promotion immobilière pour un petit immeuble de 14 logements :
Charges foncières 513 832 €
Coût de construction 1 925 579 €
Imprévus 50 000 €
Honoraires techniques 227 343 €
Frais financiers (dont plateforme de crowdfunding) 93 012 €
Frais commercialisation 133 230 €
Assurances 69 035 €
Divers 54 000 €
TVA résiduelle 170 145 €
Total de charges 3 236 176 €
Vente appartements 3 738 200 €
Marge du promoteur 502 024 € (environ 13,4%)
La marge du promoteur est donc largement suffisante pour payer les intérêts ; car il ne partage pas une partie de sa marge avec les investisseurs issus de la plateforme mais leur verse un intérêt sur la somme prêtée.
Evidemment, le risque demeure que le promoteur fasse faillite, que les assurances ne jouent pas leur rôle ou que le projet et sa commercialisation ne se passent pas bien.
Pour cela, les plateformes sélectionnent les projets qu'elles proposent avec une attention extrême. Généralement, le promoteur doit avoir une expérience d'au moins 5 ans, un certain nombre de projets réussis (et aucun échec), doit avoir pré-commercialisé au moins 50% des lots du projet en question, doit avoir obtenu prêt bancaire et doit avoir fourni une caution solidaire de la maison mère (s'engageant à rembourser les investisseurs même en cas d'échec du projet). Avec l'obligation de garantie financière d'achèvement, il est aujourd'hui impossible pour un promoteur de ne pas terminer la construction de l'immeuble en question. D'ailleurs, il n'y a pas eu de projet abandonné depuis 2008 (http://bfmbusiness.bfmtv.com/mediap...estissement-a-haut-rendement-2210-668541.html).
Alors oui, il y a un risque, car il y a toujours un risque, mais il est bien moins important que ce que le rendement pourrait laisser penser.
Non, c'est la nature même du vulgum pecus de croire qu'un rendement de cet ordre puisse être obtenu avec un risque faible.
C'est pourtant simple à comprendre : si un tel investissement (rendement élevé, risque faible) existait, tout le monde se jetterait dessus, ce qui ferait mécaniquement augmenter son prix, et donc baisser le rendement.
Quand un tel investissement est proposé (plus souvent sous forme de pub mal déguisée que de contribution naïve d'un investisseur lambda), soit la promesse de rendement est farfelue, soit le risque réel est dissimulé ou non signalé.
S'agissant de crowdfunding, il s'agirait plutôt de la seconde option : le crowdfunding est un investissement qui peut effectivement être rentable (nb : 8 à 10% est bien le rendement obtenu quand tout se passe bien), mais en cas de défaut, on peut non seulement ne pas recevoir d'intérêts mais perdre aussi une part du capital, et finir avec un rendement net de -20 ou -30%.
Ce n'est donc pas un investissement à recommander à la légère.
Dernière modification:
C'est bien parce que le crowdfunding est un phénomène relativement récent (via Internet, cela s'entend), une dizaine d'années environ, et le crowdfunding immobilier un phénomène encore plus récent, deux ans environ, que le tout le monde ne se jette pas dessus, car peu de gens, même parmi les conseillers en gestion de patrimoine, connaissent ce genre de placement. D'ici une dizaine d'années, ce sera bien plus développé. C'est vrai que l'offre doit encore mûrir cependant.
Quoiqu'il en soit, ce n'est en effet pas un investissement à recommander à la légère, comme n'importe quel investissement.
moietmoi
Top contributeur
en dehors du fait que je vous trouve très en verve sur ce produit, le principal frein concernant le CGP , n'est pas le produit, le risque, mais les contraintes juridique liés au mode même de distribution;
Soit c'est un produit faisant un appel publique à l'épargne, donc ouvert a être distribué par des cgp-CIF, mais avec les contraintes liées à l'AMF et L'ACPR; et il faut attendre la validation par l'AMF de chaque produit de crowfunding
Soit c'est un produit réservé à un cercle restreint d'investisseur qui doivent par eux mêmes demander au fournisseur la recherche d'un tel produit ( distribué alors hors cadre de l'AMF) et le CGP n'a pas le droit d'en parler de lui-même à ses clients;
Et dans ce cas, le cgp met en jeu sa qualification et son droit de vendre tous ces autres produits si il en parle;
il me semble que très peu de programme en crowfunding sont commercialisé dans ce cadre;
il me semble que justement le crowfunding sert à permettre au promoteur de pouvoir augmenter sa surface avant et pour l'obtention du prêt; (à vérifier car les choses évoluent rapidement)
sur le site d'un des leaders
Dernière modification:
Ce n'est pas parce que les CGP ne connaissent pas le placement en tant que tel, c'est parce qu'ils ne connaissent pas, faute de recul nécessaire, le niveau de risque réel, et si le rendement offert rémunère correctement ce risque.
Dans le meilleur des cas, le niveau de risque est correct pour le rendement espéré, soit un risque élevé pour un rendement élevé : ce marché pourra se développer. Mais il est possible que sur la durée ce placement se révèle beaucoup trop risqué mais pour un rendement cible de seulement 8-10%, et ce marché s'écroulera ou se transformera.
Pour info, au sujet du crowdfunding immobilier et le niveau de risque réel que représente ce type d'investissement :
http://www.hellocrowdfunding.com/im...-procedure-judiciaire-contre-le-groupe-terlat
http://www.hellocrowdfunding.com/im...-procedure-judiciaire-contre-le-groupe-terlat
J'étais également très en verve lorsqu'il s'était agi de condamner la loi Duflot et le plafonnement des loyers.
Les contraintes juridiques dont vous parlez ne sont pas celles en place ; actuellement, les plateformes de financement participatif (ayant le statut de Conseiller en Investissement Participatif, CIP) ont l'obligation de proposer leurs offres via un site internet d'accès progressif, qui comprend plusieurs étapes, dont la validation par l'internaute de la prise de connaissance des risques liés à l'opération, avant de permettre à ce dernier de souscrire à l'offre. Ces conditions permettent au porteur de projet d'être exonéré de l'obligation de publication d'un prospectus soumis au visa de l'AMF, et à la plateforme de ne pas relever de l'offre au public.
En conséquence, un CGP peut présenter à sa clientèle les offres proposées par la plateforme avec laquelle il est partenaire, il ne peut simplement pas techniquement conseiller l'offre, car il n'est pas lui-même CIP. La réalité, c'est qu'un CGP va quand même agir en tant que conseil auprès de ses clients, car malgré les efforts soutenus de toute la classe politique française, la loi n'est pas une baguette magique avec laquelle l'on règle tous les problèmes (identifiés comme tels du moins).
En effet, pas toutes les plateformes ne travaillent avec ces conditions, mais ça se vérifie sur leur site facilement. Mais c'est le travail de l'investisseur que de s'informer sur la crédibilité de la plateforme, la solidité du projet et du promoteur, ce que la plateforme facilite, par la mise à disposition de certaines informations cruciales. Je ne connais pas de plateforme qui apporte des fonds sans prêt bancaire déjà octroyé et sans précommercialisation de 50% assurée.
Les contraintes juridiques dont vous parlez ne sont pas celles en place ; actuellement, les plateformes de financement participatif (ayant le statut de Conseiller en Investissement Participatif, CIP) ont l'obligation de proposer leurs offres via un site internet d'accès progressif, qui comprend plusieurs étapes, dont la validation par l'internaute de la prise de connaissance des risques liés à l'opération, avant de permettre à ce dernier de souscrire à l'offre. Ces conditions permettent au porteur de projet d'être exonéré de l'obligation de publication d'un prospectus soumis au visa de l'AMF, et à la plateforme de ne pas relever de l'offre au public.
En conséquence, un CGP peut présenter à sa clientèle les offres proposées par la plateforme avec laquelle il est partenaire, il ne peut simplement pas techniquement conseiller l'offre, car il n'est pas lui-même CIP. La réalité, c'est qu'un CGP va quand même agir en tant que conseil auprès de ses clients, car malgré les efforts soutenus de toute la classe politique française, la loi n'est pas une baguette magique avec laquelle l'on règle tous les problèmes (identifiés comme tels du moins).
En effet, pas toutes les plateformes ne travaillent avec ces conditions, mais ça se vérifie sur leur site facilement. Mais c'est le travail de l'investisseur que de s'informer sur la crédibilité de la plateforme, la solidité du projet et du promoteur, ce que la plateforme facilite, par la mise à disposition de certaines informations cruciales. Je ne connais pas de plateforme qui apporte des fonds sans prêt bancaire déjà octroyé et sans précommercialisation de 50% assurée.
Actualités les plus consultées
Retraite Carsat, Agirc-Arrco... Une bonne et une mauvaise nouvelle pour vos virements de mai 2024
Impôt sur le revenu : comment obtenir une demi-part supplémentaire pour payer moins
Assurance vie : intérêts, retraits... Quels revenus devez-vous déclarer aux impôts ?
Chèque énergie 2024 : « Je n'ai pas reçu ma prime, que faire ? »
Impôt sur le revenu : « Dans quelle case dois-je déclarer l'AAH ? »
1er mai, pont de l'Ascension : vos salaires, pensions et virements à nouveau retardés ?