Que faire ? Investissement Locatif ou épargne sur livrets

[Herm]

Je ne comprends pas bien le rôle du nantissement. Sur le net quand j'essaie de comprendre je trouve que c'est une alternative à la caution ou à l'hypothèque d'un prêt et non à l'assurance emprunteur. Pourriez m'expliquer en détail ? Je n'en avais jamais entendu parlé à vrai dire ! Mais si l'on peut échapper à une assurance emprunteur gourmande et compliquer à avoir ca m'intéresse !

Bonsoir,

Cf la réponse fort détaillée d'Aristide !

Dans le cas dont j'ai eu à m'occuper, l'assurance vie avait été souscrite pour l'occasion et créditée dès le départ de la totalité du capital + intérêts (tout en gardant encore de la liquidité de côté), facilitant le nantissement.

Le but était l'acquisition à crédit de parts de SCPI de la banque elle-même. D'où une facilité à accepter un privilège de prêteur de deniers je pense.

Pour la banque, ce dossier, c'était ceinture + bretelles, comme on dit.

Après, d'autre choses ont probablement aussi joué. Dans ce cas, crédit sur une seule tête, de 'relatif' faible montant à 10k€, de durée courte avec 4 ans, pour une personne fidèle de cette banque de très longue date et n'ayant jamais eu d'incident de fonctionnement sur son compte courant...

Herm

 

[Aristide]

D'où une facilité à accepter un privilège de prêteur de deniers je pense.

Non; surement pas.

Ce ne peut être qu'un nantissement des parts.

Le PPD ne concerne que les acquisitions d'immeubles à hauteur de leur prix hors frais quels qu'ils soient.

Il s'agit d'un acte notarié qui englobe l'acte d'achat et celui de cette garantie réelle immobilière.

Les fonds du crédit doivent être débloqués directement par la banque en les mains du notaire rédacteur afin de prouver qu'ils sont bien destinés au financement du bien qu'il garantit.

Mais en lisant votre post initial j'avais compris que vous aviez une seule AV qui, nantie, couvrait à la fois le risque de non remboursement et les risques décès/santé.

Ce n'est pas le cas; vous avez :

+ Un nantissement de parts SCPI pour le risque de non remboursement
+ Un nantissement d'AV en couverture d'éventuels risques santé/décès (Et contrairement à l'assurance décès-invalidité classique le risque "incapacité temporaire de travail n'était pas couvert).

Cdt

 

[Herm]

Non; surement pas.
Ce ne peut être qu'un nantissement des parts.
[...]
Cdt

Bonsoir,

Je n'ai pas souvenir que les parts de SCPI ait fait aussi partie du nantissement, seul l'AV servait de nantissement au prêt... Mais je n'ai pas vos connaissances, vous avez surement raison sur ce point.

Si jamais un second montage devait se faire, après tout, l'AV n'aura que 4 ans a la fin du prêt , il faudra que je me replonge dans le dossier.

Cordialement,

Herm

 

[Aristide]

Bonjour,

D'où une facilité à accepter un privilège de prêteur de deniers je pense.

Il est possible que vos parts de SCPI n'aient pas été nanties ?

J'ai fait cette supposition uniquement parce que vous aviez indiqué qu'un privilège d prêteur de deniers avait été inscrit ce qui n'est pas possible.

Cdt

 

[Herm]

Bonjour,

Il est possible que vos parts de SCPI n'aient pas été nanties ?

J'ai fait cette supposition uniquement parce que vous aviez indiqué qu'un privilège d prêteur de deniers avait été inscrit ce qui n'est pas possible.

Bonjour,

Je viens d'avoir l'occasion de me plonger dans la documentation du prêt de ce montage...

Pas de privilège de prêteur de denier, vous avez raison... Les garanties sont libellées ainsi:
- Promesse d'affectation hypothécaire
- Délégation produit de capital

Toutes mes excuses !

Herm

 

[Aristide]

Bonjour,

Vous n'avez pas à vous excuser !

La promesse d'affectation hypothécaire "çà ne mange pas de pain" puisque elle ne coûte rien.

Par contre - en pratique - elle ne sert à rien non plus.

Explication :

Un emprunteur, de par l'offre de prêt acceptée qui devient un contrat synallagmatique sous seing privé (dans un premier temps; il peut être réitéré plus tard par acte authentique) s'engage à rembourser son prêt dans les termes et conditions qui y sont fixées.

En "donnant" une promesse d'affectation hypothécaire, il s'engage de la même façon à aller chez le notaire signer un acte d'inscription hypothécaire le jour au la banque le lui demandera.

Or, cette demande interviendra lorsque des échéances se trouveront en retard pour un nombre/montant suffisamment important pour que la banque juge nécessaire de procéder à cette inscription.

Mais, dans le cas de figure, pensez vous que l'emprunteur obtempèrera à première demande ?

Il en serait autrement s'il s'agissait d'une hypothèque non formalisée.
Dans ce cas l'acte authentique d'inscription de garantie réelle immobilière est bien signé devant notaire ce qui génère un coût de rédaction.
Mais la banque dispense le notaire d'en faire l'inscription réelle à la conservation des hypothèques ce qui réduit le débours immédiat.

Et si plus tard des impayés apparaissent, la banque peut toujours demander au notaire l'inscription réelle au fichier immobilier sans que les emprunteurs aient à être sollicités ni avertis.
Elle prend cependant le risque de ne pas/plus être inscrite en premier rang.

Cdt

 

[Legrand]

la première préoccupation d'un libéral c'est : son activité professionnelle .

donc quid des murs pros de ta femme ?
n'auriez vous pas meilleur compte à investir dans un local professionnel que vous loueriez à ta femme pour y exercer son activité ? ( ca évite déjà tous les problèmes de recherches et de relations avec les locataires )

perso je pense que pour un libéral c'est sans doute le meilleur placement qui puisse exister .

Merci à tous pour vos réponses très pointues !

Du coup ma femme regarde pour acheter et créer son propore cabinet. On a suivi tes conseils buffetophile et on s'est penché sur le sujet. En effet ce serait intéréssé sur le point de vue financier car cela créer un capital mais surtout sur le plan pro car elle aurait son cabinet et le gérerait à sa manière !

Par contre on débute recherches et il y a une foule de questions ... ce serait un appartement sur plan PMR. Puis je les poser ici ou créer un autre topic ou alors changer de forum ? Quoique la moitié des questions est financières comme par exemple comment monter le prêt pro ? Seule ? A deux ? Elle achète et se le loue (c'est faisaible) ? avantages/inconvénients ?

 

[donk]

(....)
comment monter le prêt pro ? Seule ? A deux ? Elle achète et se le loue (c'est faisaible) ? avantages/inconvénients ?

C'est monsieur et madame Legrand qui achètent un bien immobilier pour le mettre en location.
Bien qui sera loué par la société Mme Legrand Entreprise^TM.
Il n 'y a donc pas de prêt pro a faire.

J'ai bon buffetophile?

 

[Buffeto]

J'ai bon buffetophile?

exact
mais on peut aussi acheter en SCI ( madame et monsieur étant sociétaire ). et c'est la SCI qui emprunte et qui loue au professionnel.
l'avantage de la SCI est qu'il permet , si on regarde à long terme , d'autoriser facilement l'entrée d'autres professionnels , si l'activité se développe et que l'envie se fait sentir entre professionnels ,d'aller plus loin qu'une simple collaboration .

à ce propos il ya deux choses à vérifier .
1°) que la copropriété autorise l'exercice d'un professionnel en son sein.
2°) que la copro d'une part et que l'appartement d'autre part répondent aux normes handicapés nécessaires aux ERP ( de 5eme catégorie ? tout dépend de la profession exercée )

 

[Legrand]

Normes handicapés pour ERP = Normes PMR ?

Aussi si j'ai bien compris, le fait de faire une SCI change la donne sur le montage financier ? On prends les revenus nets et non le chiffre d'affaire pour un crédit pro ? C'est un inconvénients non car c'est bien moins et on a un crédit perso pour notre RP ?

Aussi si on achète via une SCI pour le louer à ma femme est ce que l'on doit changer le local d'habitation en local professionel ? D'ailleurs savez vous si c'est obligatoire de changer ce statut même pour un petit cabinet libéral ?