Que faire ? Investissement Locatif ou épargne sur livrets

Legrand

Membre
Bonjour à tous,

Je lis le forum depuis 1 an, d'autres sites également, et avec ma femme nous ne savons pas quoi faire. Je vous explique :

Nous sommes mariés, propriétaires (dans 23 ans), moi salarié du privée et ma femme profession libérale, 25 et 30 ans. Du coup concernant ma femme on s'est posé la question d'investir dans du locatif pour avoir un coup de pouce à la retraite et avant, car les retraites (surtout pour ma femme) seront bien minces malgré les fortes cotisations.

Du coup on se pose la question de l'invetissement locatif depuis un an, mais sans vraiment être sur car c'est un territoire inconnu pour nous. On aimerait acheter un studio/2 pièces pour 50000€ (petite copro, pas de neuf) dans une agglo alsacienne sans faire de crédit. Vous allez me dire et je le sais que c'est avec un crédit que l'on investit et non avec ses économies, mais dans notre cas nous aurions trop de paperassies et des montants d'assurance trop élevés pour des raisons personnels. Et nous avons galérer pour notre RP, trop de mauvais souvenirs.

Du coup pour le moment on laisse cet argent de côté sur livret, pel et lep je crois. A côté de ca on a une AV chacun.

Ajourd'hui on n'ose pas franchir le pas pour être devenir propriétaire bailleur (et surtout peur de gérer un logement, payer des impots, une taxe foncière, les impayés ...) bref pour l'instant l'argent dors et je pense que c'est dommage (ou pas ! on pourrait arrêter d'économiser, en profiter tous les week ends, mais nous sommes des gens raisonnables et on voudrait anticiper et être tranquille après 50 ans (plus de crédit, petite rente, études enfants à payer si besoin)

En somme que faire ? Est un choix très personnel ou y a t il des éléments censés qui pourrait nous faire investir dans du locatif ou autres ?

Merci d'avance !
 

buffetophile

Modérateur
Staff MoneyVox
En somme que faire ? Est un choix très personnel ou y a t il des éléments censés qui pourrait nous faire investir dans du locatif ou autres ?!
la première préoccupation d'un libéral c'est : son activité professionnelle .

donc quid des murs pros de ta femme ?
n'auriez vous pas meilleur compte à investir dans un local professionnel que vous loueriez à ta femme pour y exercer son activité ? ( ca évite déjà tous les problèmes de recherches et de relations avec les locataires )

perso je pense que pour un libéral c'est sans doute le meilleur placement qui puisse exister .
 

Herm

Membre
Bonsoir,

Un prêt immobilier avec nantissement du capital, + une partie des intérêts prévus, sur le fond euros d'une assurance vie pourrait permettre de réaliser ce prêt immobilier (ou parts SCPI) sans avoir recours à une assurance, parfois coûteuse, si vous avez de la disponibilité...

Avec les taux des prêts immobiliers actuellement bas, et en prime la possibilité de déduire les intérêts des revenus fonciers, c'est presque dommage de ne pas investir à crédit.

Moins de papiers à faire (questionnaire médical, etc.), et une "assurance de prêt" qui rapporte (un peu) au lieu de coûter...

Si votre niveau d'imposition sur le revenu est dans les tranches élevées, demandez aussi une simulation de prêt dit "in fine" (généralement avec nantissement assurance-vie), au cas où.

Ce qui peut faire hésiter, c'est si cela vous obligeait à casser vos PELs s'ils sont des générations antérieurs à 2.50% (ou mieux si plus anciens). L'assurance vie des banques de réseau risque fort d'être significativement moins rémunérateur ...

Herm
 

Legrand

Membre
n'auriez vous pas meilleur compte à investir dans un local professionnel que vous loueriez à ta femme pour y exercer son activité ? ( ca évite déjà tous les problèmes de recherches et de relations avec les locataires )

perso je pense que pour un libéral c'est sans doute le meilleur placement qui puisse exister .
Actuellement elle loue, peu des ses confrères dans son domaine son proprio, ce n'est pas courant. Mais quel est l'intérêt qu'on le loue à ma femme ? Les loyers sont plus intéréssant à déduire fiscalement qu'un crédit + intérêt ?
 

buffetophile

Modérateur
Staff MoneyVox
Actuellement elle loue, peu des ses confrères dans son domaine son proprio, ce n'est pas courant.
ah bon ? ca doit etre un domaine que je ne connais pas bien alors ....( en meme temps ce n'est pas parce que la majorité de ses confrères fonctionne ainsi qu'ils sont dans le vrai . la majorité n'a pas toujours raison ....voir les bolchévicks VS les menchevicks ;))

Mais quel est l'intérêt qu'on le loue à ma femme ? Les loyers sont plus intéréssant à déduire fiscalement qu'un crédit + intérêt ?
non pour vous en temps que propriétaire ca ne change rien par rapport à un investissement " normal ".
sauf que , comme je l'indiquais , vous allez évacuer les problèmes de recherche et de gestion de locataire .

mais ce qui change c'est pour ta femme au niveau pro .
pour un professionnel "l'adresse" ( le lieu d'exercice ) fait partie de la renommée .( les gens sont habitués à venir chez toi ). donc il est important d'avoir une sécurité sur cette adresse .
imagine que pour une raison ou une autre , ta femme , ait un souci avec son propriétaire et qu'elle doive chercher un autre local ....pas simple de faire suivre la clientèle .
donc sécurité mais aussi gain patrimonial .
en effet le loyer pro qu'elle verse est " à fonds perdus " puisque le loyer va dans la poche de son propriétaire .
mais si c'est ton couple le propriétaire , le loyer ( qu'elle déduit de son BNC ) rentre directement dans votre poche .

pour toutes ces raisons , entre autre , je pense que la possession des murs pros est un must pour un libéral .
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

pour un professionnel "l'adresse" ( le lieu d'exercice ) fait partie de la renommée .( les gens sont habitués à venir chez toi ). donc il est important d'avoir une sécurité sur cette adresse .
imagine que pour une raison ou une autre , ta femme , ait un souci avec son propriétaire et qu'elle doive chercher un autre local ....pas simple de faire suivre la clientèle .
Outre ses nombreuses qualités et compétences diverses, Buffeto est aussi un "marketeur" chevronné ! :);)

Cdt
 

Legrand

Membre
Bonsoir,

Un prêt immobilier avec nantissement du capital, + une partie des intérêts prévus, sur le fond euros d'une assurance vie pourrait permettre de réaliser ce prêt immobilier (ou parts SCPI) sans avoir recours à une assurance, parfois coûteuse, si vous avez de la disponibilité...
Je ne comprends pas bien le rôle du nantissement. Sur le net quand j'essaie de comprendre je trouve que c'est une alternative à la caution ou à l'hypothèque d'un prêt et non à l'assurance emprunteur. Pourriez m'expliquer en détail ? Je n'en avais jamais entendu parlé à vrai dire ! Mais si l'on peut échapper à une assurance emprunteur gourmande et compliquer à avoir ca m'intéresse !

Avec les taux des prêts immobiliers actuellement bas, et en prime la possibilité de déduire les intérêts des revenus fonciers, c'est presque dommage de ne pas investir à crédit.
Sur ce point je suis totalement d'accord mais nous avions abandonné l'idée avec ces assurances emprunteur compliquées à monter.
 

Aristide

Top contributeur
Bonjour,

Je ne comprends pas bien le rôle du nantissement. Sur le net quand j'essaie de comprendre je trouve que c'est une alternative à la caution ou à l'hypothèque d'un prêt et non à l'assurance emprunteur. Pourriez m'expliquer en détail ? Je n'en avais jamais entendu parlé à vrai dire ! Mais si l'on peut échapper à une assurance emprunteur gourmande et compliquer à avoir ca m'intéresse !
Lorsqu’une banque accorde un crédit elle le fait car elle a estimé que la capacité de remboursement des emprunteurs est suffisante. Mais elle demande cependant une garantie pour couvrir le risque de non remboursement et ceci est d’autant plus vrai que la durée est longue (aléas de la vie) et/ou que le montant est important.

Mais, parallèlement, en règle générale, elle demande aussi la souscription d’une assurance décès invalidité pour le cas où un sinistre grave surviendrait chez les emprunteurs.

Pour la garantie de non remboursement il existe des garanties dites personnelles (caution) et des garanties réelles.

Dans ces dernières il y a les garanties réelles immobilières (Privilège de prêteur de deniers - hypothèque….) et les garanties réelles mobilières, le nantissement d’un produit d’assurance vie rentre dans cette dernière catégorie.

Il se peut donc qu’une banque accepte une telle garantie sur un prêt in fine mais il faut savoir que le montant du prêt sera un pourcentage de la valeur estimée de l’AV au terme du crédit.

Dit autrement, si votre AV est composée de produits assez bien sécurisés, peut-être que votre banque acceptera de limiter sa « clause d’arrosage » à 10% ce qui, dans cette hypothèse, vous obligerait à nantir 110€ pour obtenir 100€ de crédit in fine.

Mais si votre AV est composée de produits risqués, ladite clause d’arrosage pourrait être beaucoup plus importante.

Il va sans dire que si un tel nantissement et inscrit sur votre AV vous n’avez plus aucune possibilité de retraits sans l’accord de la banque bénéficiaire.

Maintenant la question est de savoir si votre banque, avec un tel placement nanti à son profit, accepterait de vous exonérer de l’assurance décès quelle demande généralement en plus et qui n’a pas exactement la même finalité.

Mettons nous an situation :

Vous avez fait un investissement de 100€ financé par un crédit in fine de 100€ qui est garanti par un nantissement sur une AV de 110€.

Le prêt étant au taux « i1 » et la rémunération de l’AV au taux « I2 » il faudra impérativement qu’au terme du contrat la valeur acquise sur l’AV soit au moins à 100€ (différé de capital uniquement sur le in fine c'est-à-dire intérêts et éventuelles primes d’assurances payés au mois le mois).

=> Première hypothèse = vous souscrivez à l’assurance décès-invalidité.

Il y a bien entendu le coût des primes qui s’ajoute aux intérêts

+ Premier cas de figure : aucun des emprunteurs ne subit un sinistre jusqu’au terme du contrat.

- La valeur acquise sur l’AV permet de rembourser le prêt.

- La variation du patrimoine brut de l’emprunteur est égale au patrimoine physique (100€ dans l’exemple) plus l’éventuel reliquat sur AV ; pour obtenir le variation de patrimoine nette il faut déduire les intérêts et assurances payés.

+ Second cas de figure : l’un des emprunteurs subit (hélas) un sinistre avant le terme du contrat.

- L’assureur rembourse le capital dû (100€ dans l’exemple).

- Mais le nantissement de l’AV n’a plus de fondement puisque le prêt est remboursé ; la banque doit donc procéder à la levée dudit nantissement et l’emprunteur ou sa succession retrouve l’intégralité de la valeur acquise à ce moment sur l’AV.

- La variation du patrimoine brut de l’emprunteur est égale au patrimoine physique (100€ dans l’exemple) plus l’intégralité de la valeur acquise sur l’AV ; pour obtenir la variation du patrimoine nette il faut déduire les intérêts et assurances payés.

=> Seconde hypothèse = votre banque accepte de vous exonérer de l’assurance décès-invalidité

+ Premier cas de figure : aucun des emprunteurs ne subit un sinistre jusqu’au terme du contrat.

- La valeur acquise sur l’AV permet de rembourser le prêt.

- La variation du patrimoine brut de l’emprunteur est égale au patrimoine physique (100€ dans l’exemple) plus l’éventuel reliquat sur AV ; pour obtenir la variation du patrimoine nette il faut déduire les intérêts payés.

=> Vous avez économisé le coût des primes d'assurances.
.
+ Second cas de figure : l’un des emprunteurs subit (hélas) un sinistre avant le terme du contrat.

- L’assureur ne rembourse rien puisque vous n’êtes pas assurés

- Vous avez économisé le coût des primes d'assurances mais le patrimoine brut de l’emprunteur est égal au patrimoine physique (100€ dans l’exemple) plus l’éventuel reliquat sur AV; pour obtenir le patrimoine net il faut déduire les intérêts payés.

En conclusion pour que l’AV nantie soit - en même temps - une garantie de non remboursement et une couverture assurance décès-invalidité il faut :

1) - Que votre banque l’accepte.

Ainsi si elle estime que, compte tenu des caractéristiques de l’AV, vos revenus professionnels sont de nature à sécuriser la valeur acquise minimale en fin de contrat pour permettre le remboursement du crédit elle risque de l’exiger une assurance décès-invalidité en parallèle

2) - Que, en cas de sinistre, vous acceptiez un patrimoine total réduit au seul capital physique alors que dans l’autre hypothèse votre patrimoine serait égal au capital physique + capital financier (= valeur acquise AV).

Cdt
 
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