Quand la banque perd le droit aux intérêts, mise au point sur la déchéance du prêteur

[clarachocolat]

Bonjour Elaphus,

Là je ne comprends pas tant c’est inimaginable une telle bourde : de toute façon un prêt suit toujours une offre SSP. Donc vous bénéficiez, si c’est exact, de l’article 1907 du code civil, qui joue aussi en cas d’erreur de chiffrage du TEG (= taux absent).

Lors d'un échange avec Aristide (vérification TEG) Aristide m'avait précisé :

Si la garantie de votre crédit n'est ni un privilège de prêteur de deniers ni une hypothèque, un contrat sous seing privé suffit et le notaire n'a donc pas a rédiger un acte authentique servant à la fois à réitérer les angagements de l'offre et à l'inscription de la garantie réelle immobilière.

Du reste, j'avais contacté le notaire pour lui demander de me fournir une copie des offres prêts, et il m'avait été répondu que ne s'agissant pas de prêts hypothécaires, le notaire n'avait pas à être destinataire de ces prêts....

- reste à savoir si votre contrat fait bien des frais d'assurance incendie une obligation de l'emprunteur à constituer une garantie suffisante à l'égard du prêteur.

Oui oui, c'est sur puisque dans les conditions générales, il est stipulé :

L'emprunteur ou la caution s'engagent à souscrire d'assurance incendie dégât des eaux pour les immeubles financés, et à en communiquer sans délai, au Préteur, les réfences

Plus loin dans ce même article, il est précisé :

En cas de sinistre, et malgré toute contestation,l'indemnité sera versée directement au préteur jusqu'à concurrence de sa créance d'après le compte présenté par lui et hors la présence de l'emprunteur

Donc, d'après ce que vous avez developpé dans ce post, cette assurance était obligatoire.
Mais, juridiquement, existe-t-il un article de loi ou une jurisprudence qui précise les critères pris en compte pour considérer que l'assurance en question était bel et bien obligatoire?

- il y a déjà un point de procédure (la contestation dont se prévaut la sixième branche du moyen était irrecevable pour avoir été présentée postérieurement à l'audience d'orientation devant le juge de l'exécution) : pas de demande nouvelle après cette audience. Ce qui vise la sixième branche du pourvoi (contestation du décompte des sommes restant dues…seulement en appel et non devant le JEX !).

- donc pas de demande de nullité à juger (du contrat authentique entier ou de la stipulation d’intérêts).

- donc seule la déchéance était demandée, que le juge peut rejeter même si le TEG est faux (c’est à sa discrétion…ce qui permet bien des choses !).

- la nullité + passage au taux légal s’impose, elle, en revanche, si le TEG est erroné (sauf prescription).

- motifs adoptés : en appel, reprise des motifs des premiers juges (le JEX, ici). Les frais d'assurance incendie sont exclus dans ce cas (mais on ne connaît pas le contrat) du chiffrage du TEG.

Sans vouloir vous offenser, je ne comprends rien à ce que vous écrivez
Pourriez-vous me réexpliquer en prenant en compte le fait que tous ces termes me sont étrangers (6ème branche,moyen,stipulation d'intérêts)?

En vous remerciant,

 

[Elaphus]

1) Donc il n'y a pas d'acte de prêt notarié, et non un acte sans TEG?
Cela n'est pas clair.


2) Votre assurance est bien obligatoire, le reste sera appréciation souveraine des juges du fond.

3) Un pourvoi a un ou plusieurs moyens, divisés éventuellement en branches.

4) La clause de stipulation d'intérêts est la définition contractuelle du taux (nominal ou global).

 

[clarachocolat]

Donc il n'y a pas d'acte de prêt notarié, et non un acte sans TEG?

Non effectivement il n'y a pas d'acte de prêt notarié, juste un acte authentique de vente (mais en ce qui me concerne, je ne connais pas les procédures et j'ignorais donc qu'il pouvait exister 2 actes authentiques distincts)

Merci en tout cas pour vos précisions.

Bien cordialement,

 

[Aristide]

Bonjour,

Si la garantie est un Privilège de Prêteur de Deniers (PPD), l'acte de vente et l'acte de prêt sont dans un seul et même acte.

Le notaire doit y constater que les fonds permettant le paiement du prix (PPD limité au prix de vente hors frais quels qu'ils soient) provient du/des crédit(s) également relaté(s).

Cdt

 

[Elaphus]

Non effectivement il n'y a pas d'acte de prêt notarié, juste un acte authentique de vente

Mais enfin le prêt doit bien y être décrit?
Offre non annexée à l'acte donc?

Comment se fait-il que la banque n'ait pas voulu de garantie?

 

[Aristide]

Bonjour,

La banque s'est peut-être satisfaite d'une garantie personnelle (caution) ou d'un nantissement d'assurance ou autres valeurs mobilières (Voire pas de garantie; c'est très rare mais pas impossible)?

Dans ces hypothèses le notaire ne rédige que l'acte de vente après avoir eu la certidude de l'acceptation des crédits eu égard à la condition suspensive.

Cdt

 

[clarachocolat]

Bonsoir,

Mais enfin le prêt doit bien y être décrit?

Dans un document appelé "vefa+ nom du promoteur +nos noms" (qui, me semble-il est l'acte authentique, ) , concernant le prêt, il est écrit :

L'acquereur déclare que l'opération immobilière, objet du présent acte, est et sera réalisée de la manière suivante :
En totalité au moyen de fondsempruntés pour lesquels une offre de prêt telle que prévue par la loi ci-dessus (cf chapII du code de la conso), consentie par (nom de la banque) aété remise à l'acquéreur le xx/xx/xxxx et acceptée le xx/xx/xxxx préalablement aux présentes, à concurrence de x euros.
En conséquence de quoi il n'y a pas lieu de stipuler que la présente vente a lieu sous la condition suspensive de l'octroi d'un prêt, cette condition étant d'ores et déjà réalisée....

Donc, ni taux nominal ni TEG dans cet acte.

Ensuite, dans un autre acte (DONC ACTE EN BREVET),concernant le prêt, il est écrit :

....CONCLURE lors de l'acte d'acquisition auprès de (nom de la banque) deux prêts dont les caractéristiques sont les suivantes:

1-Montant du prêt en principal: 87000 euros
Durée : 300 mois
Remboursement: mensuel
Taux fixe de 3.950% l'an pendant 12 mois, puis variable avec un élément fixe à 1,650%
2- Montant du prêt en principal :53000 euros
Durée: 324 mois
Remboursement: mensuel
Taux fixe de 3.95% l'an pendant 12 mois, puis variable avec un élément fixe à 1,650%

Pas de TEG dans cet acte.

Offre non annexée à l'acte donc?

Non, lorsque j'ai contacté le notaire, son clerc m'a dit prêt sous seing privé, pas d'hypothèque, donc ils n'ont pas les offres de prêt.

La banque s'est peut-être satisfaite d'une garantie personnelle (caution) ou d'un nantissement d'assurance ou autres valeurs mobilières (Voire pas de garantie; c'est très rare mais pas impossible)?

Pour le prêt N°1: caution saccef et nantissement d'une assurance vie
POur le prêt N°2 : caution saccef

 

[Elaphus]

Pas de TEG dans cet acte.

Normal, là, simple clause suspensive de prêt dans la réservation en VEFA.

Il n'y a donc rien contre l'acte notarié.

 

[clarachocolat]

Bonjour,

Merci pour ces infos.

Bien cordialement,

 

[Aristide]

Bonjour,

Bonjour,

Envoyé par Elaphus

Ainsi le coût total permet bien à l'emprunteur l’approche la plus efficace de l’information sur le coût véritable de l’opération - que le TEG ne donne lui qu’en pourcentage - puisqu’elle est fournie là en valeur absolue, la plus ‘parlante’ pour le consommateur.

C’est l’outil de comparaison le plus parlant entre des offres concurrentes, surtout quand elles sont de taux nominaux, de garanties exigées, et de durées qui diffèrent. C’est en pratique le coût d’achat du service qu’est le crédit,

Je suis désolé mais je ne partage pas du tout ces affirmations.

Au contraire, le coût du crédit est le plus mauvais indicateur qui puisse exister.

Explication concrète :

Supposons (cas d'école pour la démonstration) une offre où, sur 180 mois, l'emprunteur rembourse de 1€ le premier mois à 180€ le dernier mois.

Supposons encore qu'une offre concurrente lui propose un remboursement sur la même durée mais, cette fois ci, avec 180€ le premier mois pour arriver à 1€ le dernier mois.

=> le coût du crédit de ces deux offres sera strictement le même.

Pourtant, il n' y a pas besoin d'avoir fait des études de hautes finances pour comprendre que la seconde offre est en réalité beaucoup plus chère que le première.

C'est "l'effet temps" qui occasionne :

+ Une meilleure rentabilité de la banque dans le cas N° 2

Et, inversement et corrélativement

+ Une pénalisation de l'emprunteur du fait d'un manque à gagner en intérêts sur les sorties de trésorerie "plus fortes et plus vite" dans cette seconde offre.

Parmi les critères de comparaison réglementaires que sont ce coût du crédit et le TEG, c'est ce TEG qui est censé réparer cette grosse lacune du coût du crédit.

Mais le problème du TEG c'est qu'il est basé sur l'utopie que les sommes :

+ Payées par l'emprunteur,

Et donc

+ Encaissées par la banque, pourraient être rentabilisées au même niveau que ce TEG.

Si cette hypothèse est à peu près plausible (***) vu côté banque, elle est complètement illusoire vu côté emprunteur.

(***) Seulement "a peu près plausible vu côté banque" car ce n'est pas la banque qui perçoit :

+ Les frais de garanties
+ Les primes d'assurance incendie
+ Ni même les primes d'assurance décès invaldité

=> elle ne peut donc pas les rentabiliser à son profit

En fait, ainsi que déjà expliqué (voir mon blog), vu côté emprunteur le critère de comparaison le plus pertinent serait le coût du crédit corrigé.

Sous entendu, "corrigé du manque à gagner en intérêts" sur toutes les sommes versées et, ceci, au niveau du projet tout entier ce qui signifie que l'apport personnel (crédit fait à soi même au taux de l'épargne "###") soit aussi pris en considération.


"###" Notamment important si l'apport personnel exigé est différent d'une banque à l'autre.

Mais ce critère n'est pas réglementaire et aucune banque ne le connaît ni ne le calcule.

Donc si l'on devait faire un classement des "outils de comparaison le plus parlant entre des offres ", vu côté emprunteur ce serait:

1) - Coût du crédit corrigé

2) - Taux Effectif Global

3) - Coût du crédit

Cordialement,

Par hasard, je suis tombé sur une etude réalisée par l'A.N.I.L. en 1999 :

"Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification

ANIL, Habitat actualité, mai 1999
Etude réalisée avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat"

http://www.anil.org/publications-et...du-credit-une-notion-denuee-de-signification/

A toutes fins utiles.

Cordialement;