Pret maitrisable Ge money bank

[theotheo]

Bonjour

J'ai reçu des offres de prets de cette société pour un pret de 240000 euros sur 25 ans

2.95 % pendant 1 an puis taux révisable chaque année 1.8% fixe + euribor 1 mois ( 0.42 aujourd'hui).

Les mensualités sont capées à l'inflation et la durée capée à + 20 % max (30 ans)

Grace à ces taux proposés la durée initiale est de 23 ans.Dans un scénario ou l'euribor augmenterait à 2 % toute la durée du pret le nombre de mois de remboursement passerait à 306 mois et l'échéance à 1480 euros au bout de 24 ans ( 1131 au départ).( Dans l'offre de pret)

Cela a l'air relativement sécurisé.

Pouvez vous me dire quels sont les risques encourus

MERCI

 

[davchr]

bonjour,
j'ai eu aussi une offre de GE money bank et je l'ai refus aprés avoir fait une simulation car les simulations données avec le conseiller sont pas réalistes
Si vous pouvez avoir un taux fixe prenez le sans réflechir.
La marge de la banque est de 1,8 % et cela est enorme. Le taux de Euribor est historiquement bas car crise et taux tres bas mais il y a de forte chance que l'euribor 1 mois reprenne sont cours normal dans 1 an ou deux voir peut être avant:
Le taux normal varie selon son historique (création en 1999) entre 2 et 5 % donc tu auras un pret avec un taux qui va varier entre 3,8 et 6,8 %
De plus tes mensualités vont augmenter à hauteur de l'inflation à chaque fois que euribor augmentera d'une année sur l'autre,
ton inflation peut être de 1 comme 5%, les matieres premieres et produits petroliers vont explosés certainement dans les 20 ans à venir, l'inflation sera en moyenne 2 à 3% mais c'est difficile à prevoir.
en prenant 2.5 avec 10 augmentations et 1131 de depart. 1131+1.025^10=1447 euros si 15 augmentation 1638 euros

Le cout total de ton prêt va être énorme et la durée aux environs de 27 à 30 ans en sachant qu'il risque d'avoir des années où tu ne vas pas rembourser de capital mais que des intérets. Si tu le transforme dans un an en taux fixe le taux moyen long terme est de 3.6 plus les 1.8 tu auras ton prêt avec un taux de 5.4 ce qui est enorme vu les taux proposés actuellement 3.95-4.2
Si tu peux avoir un taux variable capé +-1% ou untaux fixe par une autre banque prend le.
Moi j'ai pris le pret a taux fixe et dans tous les cas j'aurais refusé ce prêt: trop d'incertitude sur l'inflation et sur le taux de euribor 1 mois
cordialement

 

[theotheo]

Merci beaucoup pour ta réponse.Et si j'envisage une revente au bout de 10 ANS?Ne penses tu pas que c'est plus avantageux et moins couteux qu'un taux fixe.

 

[davchr]

je pense pas car ton prêt n'est pas capé sur le taux, effectivement les prêts à taux variable sont interessant à cours terme mais si capé sur le taux
là c'est euribor 1 mois, peut être dans 2 ans il sera à 4 ou 5% et tu ne rembourseras aucun capital mais que des interets avec une augmentation de ta mensualité
il ne faut pas oublier que la marge de la banque sur ce produit est de 1.8 alors qu'habituellement les banques prennent entre 0.3 à 0.8% de marge selon la durée

 

[theotheo]

Merci.Une autre question.L'allongement du pret est il calculé sur 25 ans ou sur 23 ans ( Durée à T0).Comme la durée est capée y a t-il un risque que les mensualités augmentent plus que l'inflation si le taux euribor augmente fortement.

Encore Merci

 

[davchr]

la durée initiale doit être celle à t0 donc 23 ans avec un cap au max de 5 ans donc 28 ans . les mensualités ne peuvent pas augmenter plus que l'inflation donc stipulé normalement dans le contrat et elles augmentent que si l'indice euribor 1 mois augmente.
Si l'euribor 1 mois augmente fortement tes mensualités augmentent pas plus que l'inflation (bien lire tous les articles du contrat). Mais tu ne rembourses que des interets.
Lorsque l'inflation augmente les taux d'interets aussi, rien ne dit que l'inflation sera de 5-6% dans 10 ans avec un euribor à 7 ou 8 %

 

[theotheo]

Merci beaucoup pour toutes ces explications.Encore une technique par rapport à tes réponses.A partir de quelle augmentation de l'euribor ou à partir de quelle valeur de celui ci les mensualités augmenteront.

 

[davchr]

deja au jour d'aujourd'hui l'euribor 1 mois est à 0.423 il ne peut qu'augmenter l'année prochaine donc il y aura une augmentation de la mensualité de l'inflation.
ex : 2011 TX EUR 1M:2% - 2012 si le taux est superieur à 2 nouvelle augmentation si le taux est inferieur la mensualité ne change pas.
les mensualités augmentent si augmentation entre le taux N et taux N-1 même de 0.01%. voici un lien pour l'historique de euribor 1 mois
http://fr.euribor-rates.eu/euribor-taux-1-mois.asp

 

[theotheo]

Encore Merci.Grace au lien on voit que son taux est constant et bas depuis 10 mois.Pourquoi cela ne durerait il pas.

 

[Gagarine]

Un prêt pour les fou ! Vous n'avez pas lu les posts du forum ? Bon, j'admets que cela peut-être long et fastidieux. Mais vous auriez compris que votre prêt est une arnaque !

1° Le taux n'est pas capé
2° Les mensualités sont capées

Ces 2 points combinés sont une horreur. Vous allez rapidement vous retrouver en amortissement négatif c'est à dire de voir le capital restant dû augmenter !

Démonstration par l'exemple :
240k€ sur 25 ans à 2,95%. Mensualités : 1132€
L'Euribor ne bouge pas pendant 2 ans. Capital remboursé ~13k€. Reste 227k€.
La 3ème année, l'Euribor passe à 4 points. Donc nouveau taux à 5,8%. Même avec 5 ans d'allongement de la durée (Donc 28 ans), les mensualités devraient être de 1367€ alors que nous ne remboursez que 1132+2% = 1154€. Il y a donc 213€ de capital que vous n'avez pas remboursé qui non seulement vont augmenter les intérêts pour les mois suivants mais en plus vont peu à peu constituer un capital restant dû à la fin du prêt !

Enfin, si les taux grimpent encore, les mensualités risquent d'être inférieures aux intérêts dû sur une période. Du coup, ces intérêts non remboursés vont venir augmenter le capital restant dû.
Exemple d'un Euribor à 5 points. Nouveau taux à 6,8%. Si cela arrive au début de la 3ème année, le capital restant dû est de 227k€, la mensualité payée est de 1132€ alors que la mensualité dû est de 1513€ dont 1286€ d'intérêt. Résultat, le capital restant dû est à présent de 227.154€. D'où encore plus d'intérêts à payer le mois suivant et un capital restant dû qui augmente de plus en plus vite !

Maintenant, vous ne pourrez plus dire : "Je ne savais pas"