pls scellier

[anticipateur]

bonjour,
je suis a la recherche d'avis - je n'ai rien signé!.
On me propose un T2 de 44 m2 à 126 000 € ( + frais de 3 400 €) VEFA PLS.
zone II - plafond loyer 441 €
Je souhaite bénéficier du dispositif scellier.
Mon apport 26 000 ( 20 %).
Emprunt de 104 000 €.
revenus actuel 1577 €/mois mais ils vont fortement augmenter à partir de 2011 - estimation impot 2011 = 2000 € ;; 2016 = 4000 €.
Pour le prêt - banque imposée ( à cause du pls) taux pls 3,08 %.

Comment la banque va t'elle calculer ma capacité de remboursement ?*
(33% de 1577+411 ?) je suis logé gratuitement et bénéfierai d'un logement de fondtion en 2011)
Taux indexé sur le livret A - impact du passage à 1,25 % ?
Merci pour vos avis.

 

[christianR]

Bonjour,
A votre place, j'attendrai avant de me lancer dans une opération de défiscalisation. Je ne connais pas votre situation mais êtes vous certain à 100% que votre situation sera celle que vous dites dans les prochaines années, la conjoncture actuelle ne permet pas d'anticiper de manière infaillible.
Une chose est sûre c'est qu'une fois votre investissement effectué, en cas de coup dur, vous ne pourrez pas revenir en arrière sauf à perdre beaucoup d'argent...
Si vous voulez absolument réduire vos impôts, pourquoi ne pas utiliser les FCPI cela ne vous engagera pas sur une somme aussi importante et vous n'êtes pas obligé de renouveler l'opération chaque année.
Concernant votre question sur le calcul du taux d'endettement, la banque prend généralement en compte environ 70% des loyers perçus en recettes...
Le taux de 3.08% variable, il est calculé en fonction du taux du livret A de la caisse d'épargne. Si le taux du livret augmente de 1% votre mensualité augmente de 1% (ce n'est pas le taux du prêt qui augmente de 1%)
Cordialement.

 

[anticipateur]

merci richard,
Sans rentrer dans le détail ( statut - fontion publique), je suis certain que mes revenus vont augmenter et que je pourrai utiliser la totalité de la RI.
( ex 48 Ke dur 15 ans).
Mes dispo et mes justif de revenus sont faibles (today) et le risque est plutôt de sous-dimenssionner mon investissement. Mais je dois passer les fourches du banquier.
Mon raisonnement ( tout sur 17 ans) est le suivant :
prix de revient 130 000 - + intérêts 35 000 €.
Economie = 48 000 ( 37 % de 130 ke)
loyer 85 000 (420 x 12 x 17)
mon apport 26 000
reste a mettre au bout 30 €/mois. ( 165 ke - 48 - 85 ke) / 204
Ou je me trompe ?

Risques : être proprio dans une residence type HLM.
Revente complexe ( en même temps que les autres - bien peu attractif)
( mais je peux continuer à mettre en location)
Des oublis ?

 

[anticipateur]

oups ; merci christianR

 

[91laurent]

bonjour,
je suis a la recherche d'avis - je n'ai rien signé!.
On me propose un T2 de 44 m2 à 126 000 € ( + frais de 3 400 €) VEFA PLS.
zone II - plafond loyer 441 €
Je souhaite bénéficier du dispositif scellier.
Mon apport 26 000 ( 20 %).
Emprunt de 104 000 €.
revenus actuel 1577 €/mois mais ils vont fortement augmenter à partir de 2011 - estimation impot 2011 = 2000 € ;; 2016 = 4000 €.
Pour le prêt - banque imposée ( à cause du pls) taux pls 3,08 %.

Comment la banque va t'elle calculer ma capacité de remboursement ?*
(33% de 1577+411 ?) je suis logé gratuitement et bénéfierai d'un logement de fondtion en 2011)
Taux indexé sur le livret A - impact du passage à 1,25 % ?
Merci pour vos avis.

bonjour
je recherche des banques pour avoir le taux du pls
mercci si vous pouvez m'indiquer de adresses de banquier le proposant

 

[anticipateur]

Bonjour,
Seul 4 établissements distribuent le PLS ( Marché Public ou enveloppe ?)
Crédit agricole, Dexia, Crédit foncier et ?
Mais vous n'avez pas le choix - la convention mère ( promoteur - DDE ) prévoit l'établissement - donc programme-dépendant.
Minimum 50 % du prix d'achat en PLS - pour le reste si vous voulez faire un autre emprunt vous avez le choix de la banque ( mais difficulté de négocier avec 2 interlocuteurs pour un même achat)
Le PLS reste un taux variable ( que va devenir le tx Livret A ? - formule de révision Tx + 1,25 ? ) et apparement non capé- j'ai RDV avec un spécialiste du CA?. Les conseillers habituels ne s'y connaissent pas assez - ils doivent faire venir un collègue.
Une fois que vous aurez signé la convention fille, le promoteur vous communique les coordonnées d'un référent de l'établissement banquaire avec qui vous négocier le prêt. - Le banquier concerve des marges de manoeuvres.
Mais nécessité de déblayer avant de signer le contrat préléminaire.
Bon courage
Anticipateur

 

[nicoxp31]

Bonjour à tous,

Je suis moi aussi intéressé par PLS/Scellier sur un bien que j'ai trouvé récemment dans la périphérie d'une ville moyenne (>100000habitants).
Un gros frein pour moi aujourd'hui est le fait de passer par ce pret locatif social pour bénéficier de la tva 5.5 et exonération de la taxe fonciere.

- Savez-vous si à propos des 50% minimum que doit représenter le pret locatif social, est-ce: 50% du Prix total (tva 5.5) ou bien 50% de (Prix total (tva5.5) - Apport Perso) ??
- Savez-vous s'il est possible d'appliquer un taux in-fine (mais toujours indexé sur livretA) pour le PLS ? Car le fait de prendre un taux "classique" non in-fine fait perdre des réductions d'impots: les interets payés sont moins élevés surtout vers la fin du prêt.

D'avance merci,
Cordialement,
Nicolas

 

[anticipateur]

bonsoir,
Les 50 % s'entendent sur le prix du bien + frais. on ne déduit pas l'apport.
bien a 117 000 € + 3000 e de frais - apport de 50 000 - = pls de 60 000 min !!

je n'ai pas lu la possibilité d'un in fine sur le pls - mais peut-etre est-ce dans les marges des établissements distributeurs.

Plus généralement, j'ai été tenté par un PLS scellier mais aujourd'hui je focalise sur le fait que ce genre de programme soit destiné à 100 % a des investisseurs. d'ou que des locataire à revenus modestes et mon agent immobilier m'a confirmé que ce genre de résidence se dégradait très rapidement ( utilisateurs non impliqués) et gros soucis pour la revente.
et la question du cape du PLS reste posée ( contrairement à une des réponse précédente ce ne sont pas les mensualités qui seront révisées mais bien le taux)
Bonne soirée
Anticipateur