Passage du ZRR en LMNP: Un manuel pratique?

[Babar]

Je me suis mal exprimé: les meubles appartenant à la société de crédit-bail elle est seule à avoir des droits sur ces meubles en cas de défaillance de votre preneur à bail. En clair en cas de liquidation de votre preneur, ils ne font pas partie de l'actif.

 

[Respyrons]

Allez, encore une autre question... une!
Pour ne pas être obligé de rembourser la TVA d'achat du logement, il faut que l'activité de location meublée relève de la TVA (des prestations), et pour cela, les conditions énoncées au b de l’article 261 D-4° du Code Général des impôts (location à caractère hôtelier) doivent être remplies.

Ces prestations concernent la mise à disposition d’un local meublé, à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle

Question: Ces prestations doivent-elles être gratuites... ou peuvent-elles être payantes, et dans ce cas, lesquelles le sont dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle

On comprend que l'accueil soit gratuit, le petit déjeuner peut être payant (soit il est inclus dans le prix global de la location, soit il est en option payante)...
Mais le linge de lit (je pense aux draps et taies d'oreiller?), le ménage (et qu'entend-on par régulier?) ceci, dans le cadre d'une location dans une station de ski, par exemple?
Le fait de proposer le linge de lit payant est-il possible et à quel coût non prohibitif (pour demeurer dans les conditions similaires à celles etc...)?
Merci pour votre éclairage (gratuit dans ce forum! )

 

[puystvincent]

Bjr
juste un mot concernant le linge de lit:
notre premier gestionnaire le fournissait gratuitement (enfin c etait inclus dans le prix du sejour)
le deuxieme gestionnaire le fournissait gratuitement aux proprietaires lors de leur occupation, mais le facturait en plus aux vacanciers (8€/lit, + 5€ le linge de toilette+torchons je crois)
notre troisieme gestionnaire confus....je ne sais pas encore


pour eviter d avoir a fournir le linge, je pense que vous pouvez le facturer "cher", ce qui maintient la prestation offerte, tout en la reduisant en réalité

concernant le menage
pour les parties communes, c est bien sur le gestionnaire
pour les appart, soit chaque occupant le fait, avec etat des lieux (....?)
soit c est fait par le gestionnaire au tarif de 50€ (prohibitif donc)


Cdlmt

 

[lazynews]

Sur les quatre services, le plus improbable à réaliser en LMNP est bien entendu le service de petit-déjeuner.
Il faut donc en général que les trois autres soient offerts. La réception de la clientèle va de soit et ne peut pas faire en pratique l'objet d'une facturation supplémentaire.
Vous avez le choix pour les deux autres de les offrir à titre gratuit (ce qui veut dire qu'en fait ils sont obligatoires et leur prix inclus dans la location) ou à titre facultatif et onéreux. Attention à ne pas jouer sur des prix trop élevés pour ne pas les offrir : vous risquer de perdre la clientèle que les désire, et le fisc n'est pas forcément naïf.
Le nettoyage ne concerne que l'appartement, et pas les communs, qui eux relèvent de la copropriété.

 

[Respyrons]

Merci de vos réponses, et pour être sûr d'avoir compris je vous soumets plusieurs exemples en sachant que je suis (maintenant) LMNP avec une convention de mandat de services:

- Exemple A : Je loue mon appartement (10 places) 1200 Euros à la semaine. Ce prix inclut la location de l'appartement + l'accueil + le linge de lit + le ménage. Le client loue tout compris.

- Exemple B : Je loue mon appartement 1050 Euros à la semaine. Ce prix inclut la location de l'appartement + l'accueil et je propose le linge de lit à 50 Euros + le ménage 100 Euros... le client paie les différents services en sus de l'appartement.

- Exemple C : même situation que dans B, mais le client ne veut pas payer les services en supplément. pour cela, il a amené ses draps, et s'occupe de faire son ménage, notamment en fin de séjour...

- Exemple D : Je loue mon appartement 1050 Euros à la semaine. Ce prix inclut la location de l'appartement + l'accueil et je propose le linge de lit à 150 Euros + le ménage 250 Euros... Là, aucun client ne prend les services payants.

La question principale: dans quel cas le fisc me tombera dessus , au motif que je ne remplis pas les conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle ?

 

[lazynews]

Il me semble que sans ambiguïté le fisc refusera la solution 4 et acceptera les 3 autres.

 

[Respyrons]

bonjour,
Eh bien, bien qu'ayant opté pour une convention de mandat de services (les documents comprennent la convention proprement dite associée à une feuille intitulée "Prestations complémentaires" qui répertorie un certain nombre de services payants) tels que définis dans les exemples B et C (les services, et leur facturation correspondante, dépendant de ce que souhaite le clients), le fisc me tombe dessus. Voici les passages significatifs de son argumentaire:

Il est certes fait mention d’accueil et réception du client, de gestion de clés, d’un nettoyage de fin de séjour, de fourniture d’alèses jetables, de mise à disposition de prestations complémentaires (services payants) tel que la location de linge de lit et de toilette, le ménage journalier, le ménage de fin de séjour, mais ces données ne sont pas suffisantes pour faire entrer la location dans le champ de la para-hôtellerie tel que défini ci-dessus.

Plus loin:

Il est précisé que toutes les prestations sont à régler directement au mandataire de services.
Par ailleurs, l’utilisation de l’adjectif « complémentaires » souligne le caractère totalement accessoire de ces prestations.
Il en est de même du mode de paiement qui se fait au coup par coup et non préalablement à la réservation.
Ces prestations ne sont pas comparables à celles couramment proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle.

et pour enfoncer le clou:

Dans ces établissements, sont changés quotidiennement le linge de toilette voire les draps ou en tout état de cause pour ces derniers sans excéder quelques jours, le ménage est quotidien, et ce sans supplément de prix, un petit déjeuner est proposé dans une salle dédiée.
Or, il n’est proposé en l’espèce que la mise à disposition d’alèses jetables puis, par l’entremise du mandataire de services, la location de linge de lit et de linge de toilette payable en extra, ainsi que le ménage en extra avec un supplément de prix et pas de petit déjeuner.
Dans les établissements hôteliers, ces prestations sont fournies à tous les clients et incluses dans le prix (draps, serviettes, ménage) alors qu’en l’espèce, elles ne sont proposées qu’en extra par le mandataire de services moyennant un supplément de prix payable directement à celle-ci.

avant de conclure:

Pour ces motifs, votre activité ne peut être assimilée à une activité relevant de la para-hôtellerie et n’entre donc pas dans le champ de l’article 261 D 4° du CGI. Elle ne peut donc pas être soumise à la TVA.

Qu'en pensez-vous?... Les carottes sont-elles cuites? (quoique pour le service petit déjeuner...)...
Que faire, car il en va de mon remboursement de la TVA d'achat (et je ne suis pas le seul dans ce cas!)?

 

[puystvincent]

Bjr

a mon avis, vous pouvez argumenter avec le fisc
Notamment sur la fourniture de draps/linge de toilette , le menage, sur lesquels votre inspecteur des impots semble confondre "hotel" et "residence hoteliere de tourisme"
dans un hotel, meme un Formule 1, on change les draps tous les jours et on fait le menage tous les jours, on propose le petit dej dans une salle idoine

dans une residence hoteliere, comme vous ex ZRR, (même chez P&V, haut de gamme) les draps sont fournis (gratuits ou payants, c est un autre probleme) pour la duree du sejour (1 semaine en general), le menage est proposé en fin de sejour (le vacancier peut le faire lui meme, avant l etat des lieux de sortie), et il n y a quasiment jamais de salle de petit dej (tout au plus, un resto/bistro a coté qui a passé un accord)

vous pouvez produire au fisc le contrat de location que le vacancier lambda signe lorsqu il sejourne chez un gestionnaire de residence de tourisme (vous le trouverez sur les sites des differents RH , Q...de ou autres gentils MVM,S..a, etc)

exemple http://www.quietude-evasion.com/index.php/fre/divers/informations_legales
§3 le prix
§10 le depart/ménage
§14 responsabilité....ce n est pas un hotel !
et "notre ami" R...H..el http://www.residhotel.com/cgv.html

bon courage ;-)

 

[Respyrons]

Merci pour votre réponse... je commençais à me sentir seul sur cette terre. Par mon message, j'avais envoyé une bouteille à la mer... Je commençais à désespérer.
Puystvincent, vous dites:

a mon avis, vous pouvez argumenter avec le fisc
Notamment sur la fourniture de draps/linge de toilette , le menage, sur lesquels votre inspecteur des impots semble confondre "hotel" et "residence hoteliere de tourisme"

Mon inspecteur précise (je mets en gras et en rouge les parties importantes:

Ainsi, l’exploitant qui fournit ou propose, en sus de l’hébergement, au moins trois des prestations mentionnées au b du 40 de l’article 261 D, à savoir le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison ou la réception, même non personnalisée, de la clientèle, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle est admissible au régime de la TVA.
En revanche lorsque ces services sont fournis ou proposés de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, l’activité relève du régime fiscal de la location meublée et n’entre pas dans le champ de la TVA.

et le couperet tombe:

Ces prestations ne sont pas comparables à celles couramment proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle.

Merci des liens que vous m'avez adressés, ils ont instructifs... Influenceront-ils l'inspecteur?

 

[investzrr05]

voir l'instruction fiscale du 30 avril 2003 3A-2-03 N° 8 ainsi que le blog de Maître Duvaux TVA résidence service du 16/04/2009