Passage du ZRR en LMNP: Un manuel pratique?

Respyrons · 10 Novembre 2009

Bonjour,

il faudra que l'installation de tous les compteurs individuels (dixit la societé des eaux) soit décidée en ag.

Sur quel texte la société des eaux s'appuie-t-elle pour opposer son refus? N'est-ce pas de l'intox pour traîner les pieds, vu les rapports de force et les intérêts en jeu?

Un juriste peut-il confirmer, infirmer, ou préciser ceci, article de loi à l'appui?

embaras: excusez moi, Scultore, mais je ne peux pas me contenter de ce qui vous a été dit... car je ne conçois pas qu'un propriétaire d'un appartement n'ait pas droit à avoir son compteur et son abonnement personnel!.. A moins que le règlement de la copropriété dise le contraire... et encore?)

investNancy · 10 Novembre 2009

Trop de questions en même temps : donc c'est un résumé de manuel pratique en complément aux réponses ci dessus essayons d'aller à l'essentiel à savoir la faisabilité et la fiscalité. Je n'évoquerai pas les histoires de taxe foncière etc... (à voir par ailleurs car ça n'est pas fondamental dans la prise de décision sur le statut vu les sommes en jeu).
Pour cela, distinguez la partie copropriété (discussion et négociation avec le syndic) de la partie statut fiscal (discussion avec le fisc à 2 endroits différents cf ci dessous)

A) la copro : ill est essentiel que le syndic soit compétent et sérieux donc non inféodé au gestionnaire. Il doit être garant des intérêts de la copropriété et de leur défense face aux tiers.

1)Compteurs : Soit vous avez des compteurs individuels soit non. Si vous n'en avez pas : la difficulté résidera dans la répartition des charges mais c'est la loide 65 qui prévaut. Ils ont donc tout intérêt à trouver un arrangement avec vous à condition de ne pas vous laisser impressionner et de montrer que vous êtes prêt à un arrangement mais que vous ne vous laisserez pas faire. Devant un juge, ce sera à eux de faire la preuve qu'ils vous facturent bien ce que vous devez en charges selon le règlement de copropriété. Problème comment vous facturer l'électricité et l'eau s'il n'y a pas de compteur ? Ce n'est pas à vous de résoudre ce problème puisque vous êtes prêt à payer ce que vous devez ni plus ni moins.
Soit la copro accepte que vous en ayez un soit non. Il n'y a pas opposition systématique dans le cas ou les gens ne se bouffent pas le nez à la grande joie du gestionnaire. Chaque RT est un cas.
Exemple : dès que nous avions récupéré nos baux, nous avons fait installer des compteurs électriques individuels (voté à une quasi unanimité) en ayant repris les abonnements et la sauvegarde de la résidence après la défaillance du gestionnaire. Par contre pour l'eau, ça ne valait pas le coup car elle n'est pas chère là où nous sommes et nous sommes restés au tantième selon le règlement de copropriété.
Il est clair que dès que les soucis gestionnaire et baux sont réglés les résidences passent à un fonctionnement classique de résidence secondaire en copropriété avec les éternelles disputes entre copros, chacun voyant midi à sa porte.C'est sur la division que le système repose et ça marche bien en général car rien de plus facile que de se battre contre son propre camp lorsqu'on se sent impuissant face au escrocs.

2)Classement : vous n'êtes pas concerné par l'obligation qui relève du gestionnaire et du promoteur (cf ci-dessous) y compris en statut LMNP sauf qu'une résidence classée peut prétendre un meilleur loyer. Le gestionnaire n'a rien a vous imposer ou vous demander tant qu'il a 70% des copros en gestion.S'il est sérieux, il pourra même arriver qu'il vous sollicite en cas de surbooking pour vous louer votre appartement. Ca fonctionne ailleurs.

B) Statut fiscal : là aussi distinguer ce qui relève des impôts revenus (votre contrôleur des impôts) de ce qui est TVA (fiscalité des entreprises de la commune de votre résidence). Vous avez donc 2 interlocuteurs à voir pour régulariser votre situation dans l'ordre précité.
1)Dans le cas du ZRR Demessine vous releviez du 199 decies E (réglementant le zrr) adossé au 291 qui réglemente le régime de tva des résidences de service et plus particulièrement de la 291 a (doctrine fiscale réglementant la RT qui est un cas particulier de la Résidence de Service). Ca concerne les copros ayant resignés. Avantage : défisc revenus maintenue. Inconvénients : Elle est contraignante pour plusieurs aspects qui risquent de faire tomber l'avantage précédent :

70% sous un seul et même gestionnaire
résidence classée (pré-classement fait par le promoteur sur plans ; demande faite dans le mois qui suit l'ouverture au plus tard par le gestionnaire ou le promoteur. Si classement refusé à régler au plus vite et non au bout d'une ou plusieurs années).
bail commercial avec tout ce que ça comporte comme soucis (ce forum en donne des centaines d'exemples)
fournir 3 services parmi 5 comme toute RS
le gestionnaire doit faire la promotion touristique à l'étranger et amener des touristes étrangers ;
il doit prévoir un hébergement pour les saisonniers

Si une de ces conditions tombe ou n'est pas vérifiée, le statut tombe même si c'est la faute du gestionnaire et/ou du promoteur (b, e, f par exemple) comme pour le cas de sa faillite. Le risque de requalification est donc grand sur la durée restante des 9 ans même en re-signant un bail avec un gestionnaire. Vous n'êtes maître de rien. C'est vous que le fisc viendra voir pas le gestionnaire.

2) Statut LMNP : vous entrez dans quelque chose de plus simple et connu : Pour relever de la TVA, il convient de remplir les conditions prévues au 261 D-4°b. Jusqu'à fin 2009, votre activité entrait dans le champ de l'article 261 D-4° a.
Pour que votre activité de location meublée relève de la TVA, il vous faut remplir les conditions énoncées au b. de l'article ci-dessus. Il vous faut donc un mandataire car vous ne pouvez pas le faire vous même.
Fourniture de 3 services parmi les 5 hôteliers (291 D). Le b) correspond en fait au régime des gites ruraux et autres coopératives qui font du LMNP.
Requalification : votre statut change, il faut régulariser auprès de votre contrôleur des impôts domicile et ensuite aller voir la fiscalité des entreprises de la résidence (là où vous déclarez la tva) pour leur signaler le changement de statut.

Revenus : faites votre deuil de la défisc revenus si vous n'êtes plus en zrr (mais ça correspond en gros à la baisse imposée par le gestionnaire voire plus et c'est le prix de votre liberté ; FEDARS est en action sur ce point vers les pouvoirs publics concernant les gens dans la difficulté actuellement). Sur la durée du bail, les risques ne sont pas négligeables certains ayant resignés avec 2 gestionnaires ont quand même été requalifiés sur différentes raisons (la plus importante étant loyers trop bas ou non classement de la résidence).
TVA :A défaut, vous serez tenu de régulariser la TVA initialement déduite(prorata régularisation par vingtième). A noter que si vous revendez à quelqu'un qui s'engage à poursuivre le statut LMNP, la tva est transparente et vous ne la rembourserez pas (rescrit de 2006, C'est un peu compliqué car il y a une histoire de revente avant et après 5 ans qui correspond à des frais d'enregistrement payables ou pas). ATTENTION : en cas de plus-value pour une revente avant 15 ans : elle est taxable.
Plusieurs réponses dépendront donc de votre situation vis à vis du syndic et la nature du gestionnaire que vous avez en face ainsi que les copros.

Contactez moi par MP, je vous mettrai en contact avec des copropriétaires qui sont dans ce cas depuis un an et je vous enverrai des réponses officielles du fisc à des copros. Ceux qui sont dans des associations membre de fedars, votre président à accès au site sur lequel tous ces documents sont téléchargeables

Respyrons · 11 Novembre 2009

Merci pour ces réponses détaillées et claires...
Une autre question importante: celle concernant les meubles.

j'ai lu ceci là http://www.defiscalisationonline.com/lmp-lmnp.asp

Amortissement :
Le mobilier peut être amorti à 100% entre 5 et 10 ans.
L’immobilier peut être amorti entre 20 et 40 ans.
Le loueur en meublé non professionnel peut déduire les amortissements dans la limite du montant des loyers diminué des autres charges afférentes aux biens loués.

Si je comprends bien, et si les textes législatifs et/ou règlementaires n'ont pas changé, l'amortissement du mobilier acheté neuf peut être déduit.

Or, si vous suivez l'affaire RH-Q......e, vous savez que la question des meubles, toujours présents dans les appartements, n'est pas résolue. Ces meubles ont été achetés par RH en crédit-bail. Ce gestionnaire cherche à négocier la reprise des mensualités qu'il continue à payer à sa société de crédit-bail.

D'où ma question: imaginons que le propriétaire que je suis (un ZRR désireux de passer en LMNP avec mandat de services

) rachète ces meubles (ou le crédit bail) à RH, à leur juste prix

... pourra-t-il déduire le même amortissement (sur la base de ce juste prix) que s'il les avaient achetés neufs?

Respyrons · 19 Novembre 2009

Ai-je posée une question idiote? personne pour me répondre

?!!!

Gagarine · 20 Novembre 2009

Je ne suis pas certain de la réponse alors...
Je dirais qu'il doit y avoir un amortissement du mobilier même acheté d'occasion. Mais sur quelle base ? 100% ? 50% ? Quelle durée ?

Babar · 20 Novembre 2009

Le problème à mon sens, c'est que le preneur actuel, en crédit bail, n'est pas propriétaire des meubles tant qu'il n'a pas levé l'option d'achat. Par conséquent il ne peut les amortir, tout comme vous si vous reprenez le crédit bail. S'il lève l'option d'achat, il devient propriétaire des meubles et vous pouvez donc les lui racheter, auquel cas en lmnp vous pourrez les amortir à 100% sur la base de leur valeur vénale.

Respyrons · 20 Novembre 2009

Merci pour vos réponses...

Le problème à mon sens, c'est que le preneur actuel, en crédit bail, n'est pas propriétaire des meubles tant qu'il n'a pas levé l'option d'achat. Par conséquent il ne peut les amortir

Mais alors, quel intérêt a-t-il eu de prendre un crédit bail???

(il = l'ancien preneur de mon bail!)

investNancy · 21 Novembre 2009

valeur des meubles usagés d'un apart standard 6 couchages entre 400 et 800 euros selon l'état lorsqu'un commissaire priseur fait un inventaire. Calculez l'amortissement que cela fait sur le nombre d'années que vous voulez et vous constaterez que ce n'est pas ça qui est le plus important mais plutôt votre liberté de louer qui est bloquée par un propriétaire (ou locataire-bail) de meubles qui ne les démménage pas (vu ce que ça lui coûterait) et vous assignera pour dire que vous refusez de les lui rendre ! Par contre s'il veut les démménager, il faut exiger qu'il se plie à votre disponibilité (vous devez être présent) une assurance et un démménageur pro, et vous un huissier pour constater les dégâts liés au démménagement car ils ne prennent pas de pincettes.
Essayez de contacter le crédit bailleur pour essayer de les lui reprendre car c'est son intérêt surtout s'il n'a pas été payé.

pour votre question sur pourquoi le crédit bail : l'une des raisons est que c'est plus difficile à faire saisir que si le preneur en était propriétaire (comme les tv les machines à laver et autres distributeurs). Sans parler du fait que le gestionnaire ne paye pas plus le crédit bail que ses propriétaires lorsqu'il décide de faire la culbute (engranger un max avant de passer en RJ pour renaître ailleurs).

On préfère souvent regarder plutôt l'arbre que la forêt...

Babar · 21 Novembre 2009

Avant tout pour le preneur, il s’agit d’un choix de gestion : s’il achète les meubles, il déduit la charge financière sur l’achat (les intérêts d’emprunt, mais pas le capital remboursé) et il les amortit. S’il les prend en crédit-bail, il déduit la totalité de la mensualité.
Où je suis investNancy, c’est que l’amortissement sur la valeur vénale de meubles, ça ne va pas aller bien loin. La meilleure solution est effectivement de racheter les meubles au crédit-bailleur. Les meubles sont totalement insaisissables par toute autre entité que le crédit-bailleur auquel ils appartiennent.

Respyrons · 21 Novembre 2009

Les meubles sont totalement insaisissables par toute autre entité que le crédit-bailleur auquel ils appartiennent.

Est-ce à dire que RH, le contracteur du crédit-bail, ne peut en aucun cas saisir les meubles?...

S'il est plus intéressant d'essayer de négocier directement avec le crédit-bailleur, comment savoir qui il est et s'il serait intéressé... car tout dépend si RH continue à payer ses mensualités ou pas.
Actuellement, il y a un sombre chantage aux créances de la part de RH... "tu ne me demandes plus que la moitié de tes créances, et je continue à payer mes mensualités du crédit-bail!" (signé RH, relayé par des avocats sensés défendre nos intérêts)

... Et là, nous sommes très au-dessus des sommes ci-dessous: