Ou trouver un gestionnaire en patrimoine

[galemberti]

Bonjour à tous,

Dans quelques mois, le crédit pour notre logement principal sera terminé (1200€/mois).
Nous avons pris contact avec un gestionnaire en patrimoine indépendant pour voir comment placer une parti de cette somme.

Au 1er abord, RAS sur ce professionnel : un discours cohérent sur notre situation et une orientation vers de l'investissement immobilier tout en sécurisant nos projets futurs. Sa démarche semble rassurante et pro.
Là, il nous vente le Pinel adapté à notre marché local (Marseille) et au 2ème rdv il nous présente une simulation sur un lot disponible sur un quartier dynamique. Cette simulation met en avant un taux de rendement supérieur à 12% sur 10 ans.
De retour à la maison, après avoir épluché l'ensemble des chiffres, on s’aperçoit qu'il manque les charges de copropriété, les travaux de éventuel avant la revente au bout de 10 ans ......
Bref au bout du compte, le taux de rendement passe facilement sous la barre des 6%.
Avec le recul, on prend conscience que la rémunération du gestionnaire via les promoteurs ne le rend pas impartiale.

Ma question est la suivante :
Où trouver un professionnel qui facture une étude adaptée à notre situation, avec des chiffres cohérents et surtout que se professionnel n'est pas d’intérêt à nous vendre tel ou tel produit pour être totalement neutre ?
Sur le net je trouve des sociétés qui ressemblent à celle consultée et dans mon entourage personne n'a eu recours à ce type de prestation.

Merci par avance pour votre aide

 

[moietmoi]

Bonjour,

Où trouver un professionnel qui facture une étude adaptée à notre situation, avec des chiffres cohérents et surtout que se professionnel n'est pas d’intérêt à nous vendre tel ou tel produit pour être totalement neutre

pour un buget familial moyen en France, nulle part; si l'on prend les chiffres des principales organisation professionnelles des cgp, 65 à 80% de leur rémunération provient des commissions/honoraires sur vente; Quasi aucun cgp cif ne vendra du conseil pur,pour se faire un idée, il faut en rencontrer plusieurs en se disant que le choix du produit viendra plus tard, après reflexion à froid, comme vous le faites, en fonction de la confiance tissée avec le cgp;

le taux de rendement passe facilement sous la barre des 6%

humm;c'est déjà beaucoup!!! sur la période où on déficalise....mais si on prend une période de 15/20 ans le rendement théorique sera plus proche de 2,5 à 3%(net d'impôt) ce qui est déjà pas mal;

on prend conscience que la rémunération du gestionnaire via les promoteurs ne le rend pas impartiale.

Une fois décidé sur un investissement immobilier, il faudrait se tourner vers un cgp"multimarque" qui représente au minimum une trentaine de promoteurs...

 

[Buffeto]

le meilleur CGP qui connaît parfaitement ta situation , tes projets et objectifs c'est .....toi.

après pour certaiens opration on est forcément obligés de passer par un intermédiaire .

perso je travaille avec 3 conseillers différents qui ont chacun leurs propre "spécialité" .

mais je dois dire que pour les trouver ca s'est à chaque fois fait par hasard .

le 1er , je m'entrainais avec lui dans une salle de muscul jusqu'au jour où en discutant : " qu'est ce que tu fais comme métier ? " lui : " je suis agent immobilier " " ah ok et t'as des affaires à me proposer au cas où "...et paf c'était parti , ensuite il est rentré comme agent chez Allianz et je l'ai naturellement suivi .

le second je l'ai " rencontré " sur un forum internet . en fait lui , je ne l'ai jamais rencontré , je ne travaille avec lui que par e-mail et courriers .

quand à la 3eme , son cabinet est spécialisé dans les girardin industriel et travaille en collaboration avec le cabinet de comptable qui me suit .

donc le hasard en somme....

qu'ils soient commissionnés par X ou Y ne me gène pas . ils me font faire de bonnes affaires , il est normal qu'ils en soient rémunérés .

 

[paal]

Voilà, j'ai mis davantage de temps que prévu, et je suis de retour ...

Bonjour à tous,
Dans quelques mois, le crédit pour notre logement principal sera terminé (1200€/mois).
Nous avons pris contact avec un gestionnaire en patrimoine indépendant pour voir comment placer une partie de cette somme.

C'est bien le premier problème à détecter, car ce professionnel-là, n'est pas indépendant, et n'est en fait qu'un vendeur de produit, un produit assez particulier vendu sous forme de package, mais qui comprend en premier lieu une surfacturation de la valeur du bien acheté (et cela entraîne des frais de notaires accrus), le tout assorti de prestations proposées, mais qui, à l'expérience, ne se révéleront souvent ni crédibles ou complètes ....

Au 1er abord, RAS sur ce professionnel : un discours cohérent sur notre situation et une orientation vers de l'investissement immobilier tout en sécurisant nos projets futurs. Sa démarche semble rassurante et pro.

Oui, ils reçoivent une formation pour soigner le paraître, et cela fait effectivement bonne impression, même si ce n'est pas forcément ce que l'on peut considérer comme une démarche pro ....

Le CGP réellement indépendant, devrait logiquement :
- établir un bilan patrimonial (faire l'inventaire de l'existant, de façon assez détaillée)
- vous demander d'approfondir quels sont vos objectifs à un horizon assez lointain (disons 10 à 15 ans pour le long terme), puis à des horizons plus rapprochés.

Avec ces deux éléments, votre interlocuteur devrait se trouver en mesure de vous proposer plusieurs orientations qui seront de nature à atteindre vos objectifs à long terme, et il vous laissera le choix sur une ou plusieurs des options présentées, en vous décrivant les avantages et inconvénients de chacune d'elles ....

Il pourra également vous proposer, de vous accompagner dans la réalisation de l'option choisie, avec l'aide de bilans périodiques, mais cela, c'est logiquement une étape ultérieure.

Là, il nous vante le Pinel adapté à notre marché local (Marseille) et au 2ème rdv, il nous présente une simulation sur un lot disponible sur un quartier dynamique. Cette simulation met en avant un taux de rendement supérieur à 12% sur 10 ans.

Il se confirme que ce n'est pas un vrai CGP, mais un vendeur d'un produit à la mode, pour lequel, tout internaute reçoit des propositions de toutes parts ....

De retour à la maison, après avoir épluché l'ensemble des chiffres, on s’aperçoit qu'il manque les charges de copropriété, les travaux de.... éventuel ????? avant la revente au bout de 10 ans ......
Bref au bout du compte, le taux de rendement passe facilement sous la barre des 6%.
Avec le recul, on prend conscience que la rémunération du gestionnaire via les promoteurs ne le rend pas impartial.

Qui plus est, vous découvrez par vous-mêmes, et sans aller chercher trop loin, que son package est très superficiel, et qu'il ne fait que vous vendre une promesse ....

Ma question est la suivante :
Où trouver un professionnel qui facture une étude adaptée à notre situation, avec des chiffres cohérents et surtout que ce professionnel n'ait pas d’intérêt à nous vendre tel ou tel produit pour être totalement neutre ?

Tous les CGP vivent dans le monde du patrimoine et, comme le fera un médecin généraliste, il est normal qu'ils s'entourent de spécialistes de domaines particuliers, que ce soient des assureurs, des spécialistes des marchés financiers, voire de promoteurs immobiliers et bien entendu de juristes et fiscalistes ....

Mais comme le souligne Buffeto, dénicher ce type de conseil adapté est difficile à trouver, au moins pour éviter tous ceux qui ne sont que des vendeurs de produits, et qui ne vont même pas chercher à savoir si le produit proposé correspond à vos besoins et objectifs ....

Alors bien entendu, le CGP le plus proche de votre situation, c'est vous, puisque vous connaissez finement votre cadre familial, et avez une idée du chemin que vous allez souhaiter emprunter durant les prochaines années ....

Et la fixation de vos propres objectifs sera pour moi une ÉTAPE fondamentale de ce processus ;

Sur le net je trouve des sociétés qui ressemblent à celle consultée et dans mon entourage personne n'a eu recours à ce type de prestation.
Merci par avance pour votre aide

Il y a quelques années j'étais abonné à une revue qui se nomme gestion de fortune, qui et une revue de qualité, et qui avait en fin de numéro, un petit répertoire d'une sélection de CGP-I qui exercent à titre réellement indépendant ; n'hésitez à recherchez les personnes qui vont se trouver dans votre région, prenez quelques contacts (sans engagement), et évaluez quelle est leur démarche ; au bout de quelques rencontres, vous finirez par distinguer les simples vendeurs (même sous un bel emballage), des conseillers sérieux qui s'intéresseront à votre projet, et non à la seule commission qu'ils pourraient obtenir ...

 

[galemberti]

Un grand merci à vous pour ces réponses.

Je me suis inscris sur un site qui permet de calculer la rentabilité d'une opération immobilière et en effet, passé les 10 ans, le taux chute fortement.
Je suis assez surpris de voir à quel point il est difficile de "potentiellement" trouver des conseillers totalement neutres sur un investissement qui puissent favoriser au mieux les intérêts du client.
J'ai passé quelques appels à des pro trouvé sur le net et c'est toujours le même mode de rémunération : rémunération sur le produit vendu.
J'aurai préféré une étude facturée avec divers scénarios spécifiques à mon cas (pinel vs loué nu vs loué meublé vs assurance vie ....) ce qui m'aurait permis de m'orienter vers l'investissement le plus adapté.

En étant factuel, je comprends qu'il est plus rentable pour un CGPi de prendre 4% d'un bien neuf plutôt que de facturer quelques centaines d'euros une étude plus poussée.

PS : si vous avez des contacts sérieux sur Marseille, un petit message privé est le bienvenu

 

[moietmoi]

J'aurai préféré une étude facturée avec divers scénarios spécifiques à mon cas (pinel vs loué nu vs loué meublé vs assurance vie ....) ce qui m'aurait permis de m'orienter vers l'investissement le plus adapté.

et que ferais tu, vis à vis de ce conseiller si quelques années après le meilleur des scénari choisi, il s'avérait catastrophique avec perte de 40% du capital?

 

[paal]

et que ferais tu, vis à vis de ce conseiller si quelques années après le meilleur des scénari choisi, il s'avérait catastrophique avec perte de 40% du capital?

Primo, rien ne garantit qu'en souscrivant à la solution du prescripteur de produit, le résultat ne soit pas semblable ....

Secundo, et en acceptant un scenario lambda (mais qui va au moins correspondre aux besoins et objectifs retenus), il n'est pas interdit de vérifier régulièrement comment le projet se déroule avec, au besoin, une action correctrice si nécessaire avant que la situation aboutisse à une perte de cet ordre ....

 

[Buffeto]

, au besoin, une action correctrice si nécessaire avant que la situation aboutisse à une perte de cet ordre ....

heu........... lorsqu'on s'engage dans un PINEL difficile d'avoir une action correctrice en cours de déroulement ...

 

[paal]

Heu........... lorsqu'on s'engage dans un PINEL difficile d'avoir une action correctrice en cours de déroulement ...

Primo, je n'ai pas lu que notre questionneur se soit engagé dans un PINEL, à supposer d'ailleurs d'ailleurs qu'il ait été à la recherche d'une opération immobilière ....

Il cherche juste à rentabiliser de futurs versements d'épargne qui sont appelés à remplacer une mensualité qui s'éteint ....

Ensuite, et à supposer qu'il souhaite s'engager dans ce type de solution, et comme il s'agit de bien d'un programme en développement, il est relativement aisé de se renseigner sur l'état du marché locatif, ainsi que les prix du marché pratiqué auprès d'un notaire, notamment avec des dispositifs qui n'utilisent pas le PINEL ...

Tout le monde sait (ou devrait savoir !) que dans ces opérations les prix sont surcotés et les paramètres des simulations assez superficielles, pour qui veut réaliser une opération rentable ; de plus, l'avantage fiscal, s'éteint à la première cession du bien, ce qui fait que le premier acquéreur supporte tout le poids de la première entrée sur le marché, et cela jusqu'à sa première cession ....

 

[Buffeto]

Tout le monde sait ....

ah oui? combien se vendent de PINEL par an ?