ma propriétaire vend, est-ce un bon placement locatif ou pas ?

[moietmoi]

Mauvais car : .....+ électricité à normaliser, bcp de petit-oeuvre à faire (genre du platre dans les coin ou mur pour cacher des tuyaux, goutiere), peinture écaillée, pas normalisé pour un accueil collectif (pas de sonnette, ni de boite à lettre individuel...).

Bonjour, je rappelle juste que l'on a pas le droit de louer un logement insalubre ou non décent; la propriétaire doit certains travaux;

En cas de rachat les baux se poursuivent;
je suppose que tu as un bail; c est la loi 1989 annexée par la loi ALUR qui s'applique;

Dans le cas de vente, le propriétaire doit te prévenir 6 mois avant avec le prix, en recommandé ou par huissier en donnant la priorité au locataire; Dans le cas de la vente en bloc , comme dans ton cas, la loi protège contre la rupture du bail par le vendeur, donc normalement le bail continuera dans les mêmes conditions;
Mais si c'est un prédateur qui achète en bloc pour revendre à la découpe, la loi protégeant les occupants, le prédateur utilise des méthodes peu conventionnelles et illégales pour faire fuir les locataires

 

[Buffeto]

j'y connais rien en immo, j'ai donc fait ça à la façon "math" : 58000 c'est 12% du prix d'achat 700000 non ?

je confirme ....tu n'y connais rien en maths 12% de 700 000 c'est :84 000

 

[Doolittle]

exacte !
mon inquiétude est de voir venir des nouveaux propriétaires plus strictes (et privé comme une agence) que l'actuel (une simple personne)

En quoi le fait de savoir si cet immeuble est un bon placement ou pas pourrait lever votre inquiétude ?
Si c'est un bon placement elle vendra rapidement au prix demandé. Si le prix demandé est trop élevé, elle le baissera. Pour vous ça ne changera rien qu'elle vende à 700k€ ou à 500k€.

 

[ecureillette]

En quoi le fait de savoir si cet immeuble est un bon placement ou pas pourrait lever votre inquiétude ?
Si c'est un bon placement elle vendra rapidement au prix demandé. Si le prix demandé est trop élevé, elle le baissera. Pour vous ça ne changera rien qu'elle vende à 700k€ ou à 500k€.

si c'est mauvais placement, ça lève mon inquiétude car je me dis qu'elle gardera encore longtemps son batiment et donc ne pourra que s'améliorer (qu'elle fasse le nécessaire pour le rendre plus attractif...).

si c'est un bon placement, il faut que je prévois une alternative car les baux (moi y comprise) sont des "locations saisonnières". Au départ étudiante ici, j'y suis restée d'année en année même après mes études, du coup chauqe année je signe un bail saisonnier (qui n'est plus saisonnier pour moi vu que ça fait plus de 16ans, 16 baux signés..). Et je sais qu'il est interdit de renouveler des baux saisonniers (c'est le même principe de la limite de location pour les hotels). Normalement ça devait être que des étudiants au départ (9 mois de locations scolaire), puis les études durent donc 3à5ans, puis le premier travail, la première précarité, la deuxième, le nouveau travail..etc. bref 16ans ici pour moi.Sur ma carte d'identité c'est devenu ma résidence principale (même si c'est une "résidence d'étudiants" façon hauberge espagnole)
Ce n'est pas du tout insalubre, juste pas moderne du tout, à la mode "année 70-80".

je sais très bien que je ne peux rien faire "contre" cette vente, à par dire la vérité à ceux qui viennent visiter...
Mon inquiètude viendrait d'un nouveau propriétaire qui se dirait "tiens, on casse les murs, on fait des plus grands logements luxueux...donc on ne renouvellerait plus mon bail "saisonnier".
ça fait 2 ans que la propriétaire essaie de vendre , elle n'y arrive pas, j'ai dû avoir 6 visites en ma présence.
Et comme j'ai enfin découvert son annonce immobilière en ligne, je me posais juste la question dans d'autres termes ici grâce à votre forum.

donc dit dans les termes de l'annonce, pour vous ça ne semble pas une superbe offre alors ?
je récite l'annonce :

prix net (je sais pas si il ya des frais d'agence en plus) : 700000
18 baux de location
370m2 en tout
rapport brut : 73000
rapport net : 58000
aucun contrat de gérance ni de copro, pas de salarié
localisation : en face de "la tour eiffel de la ville"
location nuitée airbnb dans la même rue : de 70 à 100€
turnover : très important (sauf moi)

soit d'après un ptit calcul une rentabilité nette de 8% (et non pas 12% car je suis nulle en math aussi...)

 

[Membre33312]

et donc ne pourra que s'améliorer (qu'elle fasse le nécessaire pour le rendre plus attractif...).

Très peu probable.
Si elle trouve déjà que c'est trop dur de s'occuper de ce bâtiment, il y a peu de chance qu'elle engage des frais pour l'embellir. C'est plus rentable et plus rapide de vendre moins cher.

si c'est un bon placement, il faut que je prévois une alternative car les baux (moi y comprise) sont des "locations saisonnières".

Si vous êtes capable de montrer au nouveau propriétaire que vous payez régulièrement et sans accroc votre loyer, il n'a pas de raison de vous virer. D'autant plus si les autres locataires partent souvent.
A moins qu'il n'achète pour revendre et/ou faire de lourds travaux.

Mon inquiètude viendrait d'un nouveau propriétaire qui se dirait "tiens, on casse les murs, on fait des plus grands logements luxueux...donc on ne renouvellerait plus mon bail "saisonnier".

De grand logements luxueux dans une résidence "étudiante"... peu probable, mais c'est possible.

donc dit dans les termes de l'annonce, pour vous ça ne semble pas une superbe offre alors ?

Offre moyenne.
Juste une question: "localisation : en face de la tour eiffel de la ville" => c'est positif ou négatif ?
C'est un quartier huppé, ou c'est parce qu'il y a une grande antenne TV qui bouche la vue ?


N'hésitez pas à m'envoyer en MP l'annonce, j'aimerais en savoir plus sur cet immeuble.

 

[moietmoi]

. Au départ étudiante ici, j'y suis restée d'année en année même après mes études, du coup chauqe année je signe un bail saisonnier (qui n'est plus saisonnier pour moi vu que ça fait plus de 16ans, 16 baux signés..). Et je sais qu'il est interdit de renouveler des baux saisonniers (c'est le même principe de la limite de location pour les hotels)

Votre propriétaire est en tort; elle ne pourra pas vendre; ou alors avec un notaire qui ne respecterait pas les procédures;vous pourriez alors remettre en cause la vente;
La loi s'applique a tous;
Si la propriétaire ne vous a pas envoyé une lettre recommandé avec congé pour vente, le bien sera vendu occupé, et les baux doivent être transmis au notaire;
Au vu de l'illégalité des baux, le notaire ne pourra pas faire la vente;
Par ailleurs si éventuellement la vente se faisait, comme les baux sont illégaux, vous êtes automatiquement en bail loi ALUR, donc un nouveau propriétaire doit exécuter le bail ALUR, donc ne peut pas vous virer, sauf en éxécutant des manoeuvres d'intimidations
et si le nouveau propriétaire voulait revendre à la découpe, il est tenu par de nombreuses obligations:
http://www.adil75.org/sites/default/files/upload/fiches-adil75/adil-vous-informe/vente_a_la_decoupe.pdf

http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/719-les-ventes-a-la-decoupe-au-locataire

 

[Membre33312]

vous êtes automatiquement en bail loi ALUR, donc un nouveau propriétaire doit exécuter le bail ALUR, donc ne peut pas vous virer

Il peut virer les locataires.
C'est juste que qu'il ne peut pas le faire avant la fin du nouveau bail (donc 3 ans après)

(si je ne me trompe pas)

 

[moietmoi]

Il peut virer les locataires.
C'est juste que qu'il ne peut pas le faire avant la fin du nouveau bail (donc 3 ans après)

(si je ne me trompe pas)

il n'y a pas de nouveau bail; lorsqu'un logement est vendu loué, le bail en cours continue; et la loi ALUR s'applique; les conditions pour récupérer sont données par la loi;
et pour une vente à la découpe, il y aussi des conditions précises
Cependant à la question posée;"dois je me préparer à aller ailleurs" je dirais oui , car en dehors de procédures longues,cette situation est peu confortable

 

[Doolittle]

si c'est mauvais placement, ça lève mon inquiétude car je me dis qu'elle gardera encore longtemps son batiment et donc ne pourra que s'améliorer (qu'elle fasse le nécessaire pour le rendre plus attractif...).

Il y a beaucoup plus simple pour rendre un mauvais placement plus attractif, il suffit de baisser son prix.

 

[ecureillette]

wohhh voilà là des réponses rassurantes et un peu moins aussi... mais plutôt positives pour ma situation!
En fait je suis une excellente locatrice (aucun problème de paiement en 16ans), au contraire j'ai déjà proposé aux propriétaires de payer 1 voire 2 années d'un seul coup (histoire pour moi d'assurer d'avoir un toit...) mais ils (le couple) ont toujours refusé...

Des fois, ma propriétaire (la femme) dit qu'elle en a tellement assez de gérer 18 personnes (paperasse, visites, clés, état des lieux..) qu'elle souhaiterait couper des murs (pour les logements chambres meublées et faire de 1 grands studios plus cher que les 2 chambres et donc avoir moins de baux et plus de rentabilité...). En fait elle l'a déjà fait au RDC (moi je suis au 3eme), ça m'a stupéfaite car soudainement j'ai vu arriver les démolisseurs qui ont casser le mur entre 2 chambres maublées et elle a fait faire de mini-studio rikiki mais qu'elle arrive à louer ! Certes ils sont flambant neufs et équipés, mais rikiki comme 16m2 chacun !

Je m'étais déjà renseignée à l'ADIL (de la Somme, pas celle de paris75), elle m'avait dite que mon préavis était au grand maximum de 1mois (comme c'est stipulé dans le bail saisonnier) car je ne suis plus étudiante alors que le bail stipule vaguement le contraire "bail saisonnier pour étudiant uniquement"; (même si ma propio sait que je n'y suis plus depuis très longtemps mais elle s'en fiche).
étrange, car l'adil ne m'a pas parlé de cette "considération en loi alur). Je lui avais pourtant bien poser la question les termes "est-ce que comme un CDD qui se prolonge trop longtemps, le bail peut devenir en CDI genre en location normale (pas saisonniere) donc renouvelable tous les 3ans ?"
Et l'ADIL m'a dit que non, ça n'existait pas cette "reconduction implicite en bail normal".
et l'ADIL m'avait dit que je pouvais même être totalement "expulsable" si le couple décidait de louer mon logement pour ses enfants ou y habiter eux-mêmes (la batiment est une résidence secondaire pour mes proprios, ils n'y vivent jamais , ils louent toutes les pièces et il n'y a pas de sci ou copro, c'est juste un couple banal).

je n'ai pas dit plus haut ça m'a pas semblée important, mais en plus d'être en face d'une "tour eiffel", le batiment est aussi à 50m du plus gros hotel luxueux de la ville (genre Karlton)... en y repensant, je me dis que ça rebifferait n'importe qu'elle promoteur qui se dirait vouloir faire de la concurrence hotelière (quel fou irait construire un Royal Kids à 50m de disneyLands?)

Bon me voilà rassurée, pas totalement mais plus qu'avant. merci à tous pour vos réponses.