Bonjour,
déjà merci pour la mine d'or qu'est le forum que je suis depuis quasiment un an déjà (j'avais fait appel à vos lumières concernant un traquenard d'un CGP...)
Je souhaite investir dans de l'immobilier en location meublée sous le statut LMNP (comme beaucoup) et après moult recherches, je souhaite avoir des retours d'expérience pour mettre en lumière des points qui m'auraient échappé.
Présentation de ma situation:
- Marié, 33 ans, deux enfants
- Propriétaire de ma RP sur Paris avec un crédit immobilier de 560 000€ sur 25 ans avec se terminant en 2044 avec un taux d'intérêt à 1,2%. Mensualité à 2200€ pour une capacité d'emprunt à 35% du couple à environ 4000€ (TMI 30%)
- Investissement en Bourse via deux PEA (un pour chaque membre du couple, plus simple en cas de divorce) avec 10 000€ sur chaque et un apport mensuel
- Exposition aux SCPI en AV x2 (même raison que ci-dessus) avec un apport mensuel
- Liquidités sur quatre livrets d'épargne (deux LDDS et deux livrets A) tous au plafond (69 900€), dont je voudrais mobiliser une partie pour l'investissement immobilier et garder une réserve en sécurité
Je souhaiterai acheter un studio de 20-25 m2 dans Paris pour le louer à des internes en médecine (je suis médecin et passé par là, les changements de stage tous les 6 mois considérés comme des CDD ne plaisent pas aux bailleurs en général) avec des réseaux de recherche de locataires en "circuit court" sans intermédiaires.
Je ne souhaite pas investir dans une autre ville car inconnue pour moi et pas énormément de temps pour les déplacements.
Je trouve des biens intéressants dans des quartiers prisés pour 200-220 000€, ce qui fait une mensualité d'environ 1000€ pour un emprunt sur 20 ans à un taux actuel de 3,75% (que je renégocierai plus tard) avec un loyer plafonné à Paris qui tournerait aux alentours de 850€ HC.
Je suis au courant que le statut LMNP peut être réformé dans les prochaines années...
Cet achat servirait à la fois pour une création de patrimoine pour se créer un complément de retraite (je veux pouvoir partir vers 60-64 ans) en sachant que cet appartement aura de grandes chances d'être revendu d'ici là.
J'en arrive à ma première question: Stratégie d'investissement sur le (très) long terme
Sans avoir trouvé de sujet explicite sur le sujet, j'ai l'impression que le gain d'argent sur de l'immobilier locatif au statut LMNP se fait surtout sur la vente à la fin d'une dizaine d'années d'amortissement pour profiter d'une exonération partielle sur les plus-values et en évitant la majoration de l'imposition sur les revenus locatifs qui augmenterait l'effort d'épargne mensuel pour "libérer" de la capacité d'emprunt et refaire un (ou plusieurs) projets immobiliers en finançant les travaux avec le cash obtenu.
Est ce que parmi les investisseurs-bailleurs les plus expérimentés, vous gardez de l'immobilier "qui tourne" malgré un prêt remboursé en acceptant d'être imposé à 17,2% + TMI ?
Ma deuxième question: Devenir d'une SARL de famille sur des générations multiples
J'hésite entre acheter en nom propre ou en SARL de famille. Je pense avoir assez bien épluché les avantages et inconvénients théoriques des deux statuts et mon avis reste pour l'instant assez neutre entre les deux options hormis un point: est ce qu'une SARL de famille peut racheter les biens d'une autre SARL de famille ? (je ne vois pas pourquoi elle ne pourrait pas mais bon)
Je m'explique: si je crée une SARL de famille avec mes deux enfants et mon épouse, le jour où mes enfants voudront inclure leurs propres enfants dans la SARL, celle-ci ne pourra plus prétendre au statut de SARL de famille à l'IR car les cousins ne seront pas liés par une ligne successorale collatérale au deuxième degré (je ne sais pas si les termes sont bons).
Une des solutions serait qu'un de mes enfants crée sa propre SARL de famille (qu'on appellera n°2) et revende ses parts à la première SARL grâce à une réduction de capital pour ensuite acheter des biens immobiliers à la SARL n°1 pour le compte de la SARL n°2 (via un CCA). Je ne sais pas si ce montage est possible ou légal au vu d'un abus de droit fiscal...
Parmi ceux qui ont une SARL familiale avec plusieurs petits enfants (@Buffeto ), comment avez-vous géré ce point ?
Ma (Mes) troisième question: vos avis sur une gestion locative par une agence
Pour le coup, il y a un peu plus de retours d'expérience sur le sujet mais je m'adresse surtout à ceux qui ont fait du direct ET via une agence: quel temps cela vous prend en plus par mois ?
Pour un loyer de 850€ par mois, le coût de gestion locative par une agence me couterait 40-45€ par mois sans les dépenses supplémentaires liées aux changements de propriétaires etc...
Est ce que les agences gèrent les biens immobiliers loués en meublés ?
Est ce qu'il est possible de n'engager qu'un prestataire pour faire le contrat de location et/ou les états des lieux ?
Concernant les imprévus avec les locataires (dégradation de l'électroménager/mobilier avec ou sans déplacement nécessaire, impayés, désagrément avec le voisinage...), qu'est ce que l'agence vous apporte ? Qu'est ce qu'elle filtre comme demande ?
Parce que si ce n'est que faire de la compta et s'assurer que les loyers sont bien perçus, je peux faire tout seul. Par contre si ça me fait gagner du temps en filtrant les petits problèmes, ça vaudrait plus le coup.
Merci de m'avoir lu jusque là
déjà merci pour la mine d'or qu'est le forum que je suis depuis quasiment un an déjà (j'avais fait appel à vos lumières concernant un traquenard d'un CGP...)
Je souhaite investir dans de l'immobilier en location meublée sous le statut LMNP (comme beaucoup) et après moult recherches, je souhaite avoir des retours d'expérience pour mettre en lumière des points qui m'auraient échappé.
Présentation de ma situation:
- Marié, 33 ans, deux enfants
- Propriétaire de ma RP sur Paris avec un crédit immobilier de 560 000€ sur 25 ans avec se terminant en 2044 avec un taux d'intérêt à 1,2%. Mensualité à 2200€ pour une capacité d'emprunt à 35% du couple à environ 4000€ (TMI 30%)
- Investissement en Bourse via deux PEA (un pour chaque membre du couple, plus simple en cas de divorce) avec 10 000€ sur chaque et un apport mensuel
- Exposition aux SCPI en AV x2 (même raison que ci-dessus) avec un apport mensuel
- Liquidités sur quatre livrets d'épargne (deux LDDS et deux livrets A) tous au plafond (69 900€), dont je voudrais mobiliser une partie pour l'investissement immobilier et garder une réserve en sécurité
Je souhaiterai acheter un studio de 20-25 m2 dans Paris pour le louer à des internes en médecine (je suis médecin et passé par là, les changements de stage tous les 6 mois considérés comme des CDD ne plaisent pas aux bailleurs en général) avec des réseaux de recherche de locataires en "circuit court" sans intermédiaires.
Je ne souhaite pas investir dans une autre ville car inconnue pour moi et pas énormément de temps pour les déplacements.
Je trouve des biens intéressants dans des quartiers prisés pour 200-220 000€, ce qui fait une mensualité d'environ 1000€ pour un emprunt sur 20 ans à un taux actuel de 3,75% (que je renégocierai plus tard) avec un loyer plafonné à Paris qui tournerait aux alentours de 850€ HC.
Je suis au courant que le statut LMNP peut être réformé dans les prochaines années...
Cet achat servirait à la fois pour une création de patrimoine pour se créer un complément de retraite (je veux pouvoir partir vers 60-64 ans) en sachant que cet appartement aura de grandes chances d'être revendu d'ici là.
J'en arrive à ma première question: Stratégie d'investissement sur le (très) long terme
Sans avoir trouvé de sujet explicite sur le sujet, j'ai l'impression que le gain d'argent sur de l'immobilier locatif au statut LMNP se fait surtout sur la vente à la fin d'une dizaine d'années d'amortissement pour profiter d'une exonération partielle sur les plus-values et en évitant la majoration de l'imposition sur les revenus locatifs qui augmenterait l'effort d'épargne mensuel pour "libérer" de la capacité d'emprunt et refaire un (ou plusieurs) projets immobiliers en finançant les travaux avec le cash obtenu.
Est ce que parmi les investisseurs-bailleurs les plus expérimentés, vous gardez de l'immobilier "qui tourne" malgré un prêt remboursé en acceptant d'être imposé à 17,2% + TMI ?
Ma deuxième question: Devenir d'une SARL de famille sur des générations multiples
J'hésite entre acheter en nom propre ou en SARL de famille. Je pense avoir assez bien épluché les avantages et inconvénients théoriques des deux statuts et mon avis reste pour l'instant assez neutre entre les deux options hormis un point: est ce qu'une SARL de famille peut racheter les biens d'une autre SARL de famille ? (je ne vois pas pourquoi elle ne pourrait pas mais bon)
Je m'explique: si je crée une SARL de famille avec mes deux enfants et mon épouse, le jour où mes enfants voudront inclure leurs propres enfants dans la SARL, celle-ci ne pourra plus prétendre au statut de SARL de famille à l'IR car les cousins ne seront pas liés par une ligne successorale collatérale au deuxième degré (je ne sais pas si les termes sont bons).
Une des solutions serait qu'un de mes enfants crée sa propre SARL de famille (qu'on appellera n°2) et revende ses parts à la première SARL grâce à une réduction de capital pour ensuite acheter des biens immobiliers à la SARL n°1 pour le compte de la SARL n°2 (via un CCA). Je ne sais pas si ce montage est possible ou légal au vu d'un abus de droit fiscal...
Parmi ceux qui ont une SARL familiale avec plusieurs petits enfants (@Buffeto ), comment avez-vous géré ce point ?
Ma (Mes) troisième question: vos avis sur une gestion locative par une agence
Pour le coup, il y a un peu plus de retours d'expérience sur le sujet mais je m'adresse surtout à ceux qui ont fait du direct ET via une agence: quel temps cela vous prend en plus par mois ?
Pour un loyer de 850€ par mois, le coût de gestion locative par une agence me couterait 40-45€ par mois sans les dépenses supplémentaires liées aux changements de propriétaires etc...
Est ce que les agences gèrent les biens immobiliers loués en meublés ?
Est ce qu'il est possible de n'engager qu'un prestataire pour faire le contrat de location et/ou les états des lieux ?
Concernant les imprévus avec les locataires (dégradation de l'électroménager/mobilier avec ou sans déplacement nécessaire, impayés, désagrément avec le voisinage...), qu'est ce que l'agence vous apporte ? Qu'est ce qu'elle filtre comme demande ?
Parce que si ce n'est que faire de la compta et s'assurer que les loyers sont bien perçus, je peux faire tout seul. Par contre si ça me fait gagner du temps en filtrant les petits problèmes, ça vaudrait plus le coup.
Merci de m'avoir lu jusque là
