LMNp et achat de terrain

[mumu974]

Bonjour,

j'aimerais avoir une précision concernant un éventuel projet immobilier en location meublé non professionnel s'il vous plait.

Je souhaite acheter un terrain et faire bâtir une villa.
Le cout du terrain représente dans mon cas 50% du cout total du projet. Quelle sera la base à amortir? Les 50% restants du cout de construction ou peut on utiliser la méthode "classique" de répartition par composants qui consiste à attribuer au terrain une valeur de 15%?

Dans les recherches effectuées sur internet pour calculer les amortissements il est toujours question d'appartement ancien, dans lequel on retire 15% de la valeur du cout d'achat pour calculer la base à amortir. Qu'en est il pour la construction des villas neuves?

Merci de vos informations.

Vincent

 

[moietmoi]

Bonjour,

Je souhaite acheter un terrain et faire bâtir une villa.
Le cout du terrain représente dans mon cas 50% du cout total du projet.

la situation est claire comme de l'eau de roche: tu ne pourras pas amortir le terrain; donc uniquement la valeur de la construction

peut on utiliser la méthode "classique" de répartition par composants qui consiste à attribuer au terrain une valeur de 15%?

il n'y a aucune méthode disant 15% ; le code des impôts est clair et sépare le cout du terrain de celui de la construction et indique de se référer par exemple dans le cas d'une construction neuve en copropriété , au cout du terrain signalé dans l'acte de vente; les 15% sont une approximation souvent fausse vu la difficulté d'évaluation d'u terrain sur un bati ancien; la cour de cassation a indiqué qu'à Paris il fait compter 60% pour le terrain, par exemple....
Mais pour là où il y a un cout de terrain bien défini, c'est ce montant là qu'il faut utiliser

 

[mumu974]

merci de ton retour, tu m'évites une bien mauvaise surprise!
ma rentabilité vient de s'envoler ..

 

[moietmoi]

merci de ton retour, tu m'évites une bien mauvaise surprise!
ma rentabilité vient de s'envoler ..

ces 2 phrases sont tellement à double sens que je ne sais que comprendre..

 

[mumu974]

Avec tes informations, l'amortissement est trop faible par rapport aux loyers perçus, l'imposition que subira le bien lui enlève sa rentabilité car il sera fortement taxé.

Je ne vais donc pas choisir le LMNP...ou carrément passer a un autre projet.

 

[mumu974]

J’ai eu au téléphone un conseiller d’un comptable LMNP en ligne.
Je suis très surpris, il me recommande de mettre le bien en location nu ou au meublé en micro bic pour démarrer.
Deux ans plus tard, je demande à être en LMNP au reel et à ce moment là je demande à un commercial d’évaluer le lot ( terrain + maison), cette somme globale servira ensuite de calcul pour les amortissements avec un prix du terrain qui sera estimé à 15%...
Est ce légal? Apparement selon ce conseiller au delà de deux ans, il faut se baser sur la valeur vénale et non la valeur réelle.

 

[moietmoi]

Je suis très surpris,

il y a de quoi....
que dit le Bofip ( les impots)?


Il appartient donc au loueur, sous sa propre responsabilité, de ventiler à l'actif de son bilan la valeur de l'immeuble amortissable de celle du terrain d'assiette.
En principe, la ventilation entre le terrain et la construction doit être portée dans les actes notariés de vente. Le bulletin de la compagnie nationale des commissaires aux comptes (CNCC) n° 140 de décembre 2005 préconise, dans les zones tendues, de déterminer la part du foncier par différence entre le prix de marché de l'ensemble terrain/immeuble et le coût complet de la construction (y compris frais annexes). Dans les autres zones, le bulletin CNCC précité relève que le prix de l'ensemble immobilier est généralement fixé en additionnant le coût de la construction et celui du terrain.

Par ailleurs, le Conseil d’État a précisé les méthodes que l'administration pouvait retenir afin de déterminer la valeur du terrain pour la distinguer de celle des constructions qui y sont édifiées.
En priorité, il convient de se fonder sur des comparaisons reposant sur des transactions réalisées à des dates proches de celle de l'entrée du bien au bilan sur des terrains nus situés dans la même zone géographique et présentant des droits à construire similaires.
À défaut, la valeur de la construction peut être évaluée à partir de son coût de reconstruction à la date de son entrée au bilan en lui appliquant les abattements nécessaires pour prendre en compte sa vétusté et son état d'entretien.
Si ces deux méthodes ne sont pas applicables, l'administration peut, à partir d'un échantillon pertinent reposant sur un nombre de données significatif, s'appuyer sur les données comptables issues du bilan d'autres contribuables (CE, décision du 15 février 2016, n° 367467, ECLI:FR:XX:2016:367467.20160215).

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3610-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-CHAMP-40-20-20210224
Alors si le comptable veut endosser la responsabilité en te signant un papier en endossant la responsabilité.....( ce qui me paraît impossible)

 

[psykebo]

où tu fais de la location de meublé de tourisme si ta future villa est dans un secteur attractif, tu le fais classé et au micro tu bénéficieras d'un abattement de 71%

 

[moietmoi]

ou tu fais de la location de meublé de tourisme si ta future villa est dans un secteur attractif, tu le fais classé et au micro tu bénéficieras d'un abattement de 71%

oui super l'idée..avec le fait que dans ce cas , il ne faut pas acheter en indivision...

 

[psykebo]

oui super l'idée..avec le fait que dans ce cas , il ne faut pas acheter en indivision...

En effet c'est handicapant sauf si mariage et renversement de la propriété dans la communauté via contrat