yannou79
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Oyez Oyez braves amis moneyvoxeurs,
Je vais vous contez le secret des placements à cash flow positif. Telle une licorne dans l'univers des placements, les montages à cash flow positifs ne sont pas une légende. Je puis vous en délivrer le secret, si vous vous inscrivez à ma xxx ou si vous souscrivez à ma formation yyy
Trêve de plaisanteries.
Comment réussir un investissement à cash flow positif ? A ma connaissance (loin d'être exhaustive, je le signale de suite), tous les montages à cash-flow positif ont comme point commun de faire intervenir le levier du crédit. Ce qui implique d'entrée prise de risque et un patrimoine généralement solide pour qu'une banque vous suive avec des conditions favorables.
Nous parlons de petits immeubles de 4+ appartements généralement en province. Détenir l'intégralité est essentiel pour éviter les embêtement d'une copropriété. Si la différence entre le taux du crédit et la rentabilité de l'immeuble est suffisante, l'opération s'autofinancera. De tels produits sont rares et se vendent généralement entre investisseurs, il faut donc un certain réseau pour voir passer ce genre d'opportunité, ce qui est rarement 'newbi-friendly'. De plus la gestion des locataires est loin d'être passive, on parle quasiment d'un second job...
Pourquoi a-t-on besoin d'une telle différence entre le taux de financement et la rentabilité de l'appartement ? Parce que d'un coté le bien délivre une rentabilité sous forme de loyers mais de l'autre le financement demande à rembourser des intérêts et une partie du capital. Si nous pouvions vendre des portions du bien chaque mois, il serait possible d'avoir un cash-flow positif théoriquement dès que la rentabilité du bien est supérieur à celle du crédit. Ce n'est bien entendu pas possible, alors comme remédier à ce problème ? Deux solutions selon moi, un financement in fine ou l'investissement en usufruit.
Malheureusement, ce n'est pas aussi simple car la fiscalité vous rattrape... Un particulier ne peut pas faire un tel montage car il sera taxé sur l'intégralité des 12500 € qu'il recevra (moins les intérêts d'emprunt mais sans considération pour le fait que 10 000€ viennent de sa poche) Seul une entreprise avec une fiscalité IS a la possibilité de déduire les 10000 € d'investissement initial du montage. Si vous avez déjà une société à l'IS, il y a de forte chance que je ne vous ai rien appris. Je passe sous silence le fait qu'en plus si les revenus sont européen, il ne génère par d'imposition à l'IS (suivant la convention fiscal avec le pays) mais on peut tout de même amortir l'usufruit ...cccccombo... Certains particuliers montent une société patrimonial à l'IS pour y loger des SCPI en PP généralement à crédit et essaient de financer de l'usufruit à crédit aussi pour ramener le cash flow à 0 (attention, le financement à crédit de l'usufruit est une chimère à obtenir sauf crédit type consommation en promo sur une banque en ligne). Il faut évidemment un certain montant minimum pour amortir les frais de création et de fonctionnement de la SC (Expert comptable ...)
Les risques : si ont choisi mal sa SCPI, ou alors évènement type covid, les loyers peuvent baisser, et le cash flow positif se transforme en cash flow négatif destructeur de patrimoine.
Voila le montage que j'ai personnellement essayé de mettre en place. J'ai eu une proposition de la banque Palatin à 1,35% en in fine sur 20 ans (avant covid). La banque m'a mené en bateau un an, et n'a jamais réussi qu'a m'ouvrir un compte courant et à me facturer des frais de gestion de compte... Le principe du crédit in fine est de ne payer que les intérêt du prêt, et l'intégralité du montant emprunté à la fin. mon plan était d'acheter 200k de scpi, d'empocher la différence entre le taux du crédit et le rendement des SCPI, et de prier pour que dans 20 ans les parts achetées valent plus que le montant emprunté (on table donc sur une revente au prix d'achat, et donc de réussir à éponger les frais d'entrées d'environ 10%). Mon optimisation personnelle, dans ce montage était d'avoir un mix SCPI capitalisation (type novapierre residentiel, sofiprime ) et de rendement pour que les loyer des mes SCPI couvrent peu ou prou seulement les intérêts d'emprunt (et pas plus) histoire de n'avoir aucune hausse de fiscalité et un cash flow nul. 20 ans plus tard, la fiscalité de la plus value est bien plus douce que celle des loyers.
Evidemment, le nerf de la guerre est encore une fois le financement, surtout pour les crédit in fine, les banque exigent ceinture et bretelle. Personnellement, je devais nantir les parts de SCPI et en plus ouvrir un PEA de 150 k chez eux. j'avais choisi à dessin un PEA, car la loi pacte limite les abus possible sur les frais de ce support.
Voilà, en espérant que ce partage puisse être utile.
Je vais vous contez le secret des placements à cash flow positif. Telle une licorne dans l'univers des placements, les montages à cash flow positifs ne sont pas une légende. Je puis vous en délivrer le secret, si vous vous inscrivez à ma xxx ou si vous souscrivez à ma formation yyy
Trêve de plaisanteries.
Comment réussir un investissement à cash flow positif ? A ma connaissance (loin d'être exhaustive, je le signale de suite), tous les montages à cash-flow positif ont comme point commun de faire intervenir le levier du crédit. Ce qui implique d'entrée prise de risque et un patrimoine généralement solide pour qu'une banque vous suive avec des conditions favorables.
1. Acheter un immeuble à crédit avec taux de renta >10% ...
Nous parlons de petits immeubles de 4+ appartements généralement en province. Détenir l'intégralité est essentiel pour éviter les embêtement d'une copropriété. Si la différence entre le taux du crédit et la rentabilité de l'immeuble est suffisante, l'opération s'autofinancera. De tels produits sont rares et se vendent généralement entre investisseurs, il faut donc un certain réseau pour voir passer ce genre d'opportunité, ce qui est rarement 'newbi-friendly'. De plus la gestion des locataires est loin d'être passive, on parle quasiment d'un second job...
Pourquoi a-t-on besoin d'une telle différence entre le taux de financement et la rentabilité de l'appartement ? Parce que d'un coté le bien délivre une rentabilité sous forme de loyers mais de l'autre le financement demande à rembourser des intérêts et une partie du capital. Si nous pouvions vendre des portions du bien chaque mois, il serait possible d'avoir un cash-flow positif théoriquement dès que la rentabilité du bien est supérieur à celle du crédit. Ce n'est bien entendu pas possible, alors comme remédier à ce problème ? Deux solutions selon moi, un financement in fine ou l'investissement en usufruit.
2. L'achat d'usufruit de SCPI à crédit
Le principe est d'acquérir le droit de toucher des loyers d'une SCPI pendant un certain temps, je vais faire de suite un exemple chiffré pour illustrer. Je décide d'acheter (via mon CGPI habituel ou en contactant directement le gestionnaire de la SCPI) de l'usufruit sur 5 ans de la SCPI cœur d'Europe. Selon les Clefs de répartition cela me coutera 20% du prix de la part en pleine propriété. Le prix en PP est de 200€, soit 40€ la part en usufruit pour 5 ans. J'en achète pour 10000 € soit 250 parts. Ces 250 parts (en faisant une hypothèse de maintient des dividendes sur les 5 années) fournissent un cash flow de 2500€ par ans. Mettons que j'arrive à financer ces 10000 € par un crédit à 5 % (tout compris) cela me coutera 2262 € chaque année sur 5 ans. ET VOILA ! comment générer 238 € par ans sans bouger de sa chaise ! plus qu'a multiplier le montant par 100 et on finit rentier !Malheureusement, ce n'est pas aussi simple car la fiscalité vous rattrape... Un particulier ne peut pas faire un tel montage car il sera taxé sur l'intégralité des 12500 € qu'il recevra (moins les intérêts d'emprunt mais sans considération pour le fait que 10 000€ viennent de sa poche) Seul une entreprise avec une fiscalité IS a la possibilité de déduire les 10000 € d'investissement initial du montage. Si vous avez déjà une société à l'IS, il y a de forte chance que je ne vous ai rien appris. Je passe sous silence le fait qu'en plus si les revenus sont européen, il ne génère par d'imposition à l'IS (suivant la convention fiscal avec le pays) mais on peut tout de même amortir l'usufruit ...cccccombo... Certains particuliers montent une société patrimonial à l'IS pour y loger des SCPI en PP généralement à crédit et essaient de financer de l'usufruit à crédit aussi pour ramener le cash flow à 0 (attention, le financement à crédit de l'usufruit est une chimère à obtenir sauf crédit type consommation en promo sur une banque en ligne). Il faut évidemment un certain montant minimum pour amortir les frais de création et de fonctionnement de la SC (Expert comptable ...)
Les risques : si ont choisi mal sa SCPI, ou alors évènement type covid, les loyers peuvent baisser, et le cash flow positif se transforme en cash flow négatif destructeur de patrimoine.
3. L'achat de SCPI via crédit In fine
Voila le montage que j'ai personnellement essayé de mettre en place. J'ai eu une proposition de la banque Palatin à 1,35% en in fine sur 20 ans (avant covid). La banque m'a mené en bateau un an, et n'a jamais réussi qu'a m'ouvrir un compte courant et à me facturer des frais de gestion de compte... Le principe du crédit in fine est de ne payer que les intérêt du prêt, et l'intégralité du montant emprunté à la fin. mon plan était d'acheter 200k de scpi, d'empocher la différence entre le taux du crédit et le rendement des SCPI, et de prier pour que dans 20 ans les parts achetées valent plus que le montant emprunté (on table donc sur une revente au prix d'achat, et donc de réussir à éponger les frais d'entrées d'environ 10%). Mon optimisation personnelle, dans ce montage était d'avoir un mix SCPI capitalisation (type novapierre residentiel, sofiprime ) et de rendement pour que les loyer des mes SCPI couvrent peu ou prou seulement les intérêts d'emprunt (et pas plus) histoire de n'avoir aucune hausse de fiscalité et un cash flow nul. 20 ans plus tard, la fiscalité de la plus value est bien plus douce que celle des loyers.
Evidemment, le nerf de la guerre est encore une fois le financement, surtout pour les crédit in fine, les banque exigent ceinture et bretelle. Personnellement, je devais nantir les parts de SCPI et en plus ouvrir un PEA de 150 k chez eux. j'avais choisi à dessin un PEA, car la loi pacte limite les abus possible sur les frais de ce support.
Voilà, en espérant que ce partage puisse être utile.
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