Investissement locatif via crédit amortissable

[Aristide]

Avez vous penser à demander un délégation d'assurance?

Oui mais attention car les taux annoncés sont des taux moyen estimés sur la durée totale du prêt.
En cas de remboursement anticipé, le taux des primes réellement supporté est donc supérieur à ce taux moyen annoncé.

D'autre part il va sans dire que comparer les primes sans comparer les risques réellement assurés n'aurait pas de sens.

En général, les banques font payer au prix fort leur assurance DIT... Par ailleurs, les assurances DIT de la plupart des banques sont basées sur le Capital initialement emprunté, alors que quelques unes se basent sur le Capital restant dû ce qui à mon sens est bien plus juste... Dans votre cas, si c'est un élément clé du dossier, il mérite d'être approfondi..

Oui, mais encore attention.
"Grosso modo", quand un taux de prime est à 0,40% sur capital initial, il passe à 0,60% sur capital restant dû.
Au total, en euros payés, les deux formules donnent un résultat voisin.

A toutes fin utiles voir :
« Assurances Décès Invalidité : Bon à savoir »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir.9212/

Cordialement,

 

[framby]

La banque avec qui j'ai négocié le prêt (3,4 % sur 15 ans) me permet de faire une demande de délégation d'assurance. Seulement le délai pour savoir si elle me l'accorde ne me permettra pas de notifier l'obtention du prêt auprès du notaire avant le 12 avril.
En fait le problème majeur sur l'assurance du prêt vient du fait que je suis fumeur (et oui!).
Par contre, j'ai les liquidités disponibles correspondant au montant de l'emprunt que je comptais mettre sur une assurance vie. N'y-a-t-il pas une solution de s'arranger avec la banque?.

 

[calculator]

Merci Aristide,

Je ne connaissais pas cette file dans laquelle vous décrivez parfaitement le sujet. Je vois que ma remarque abordait l'assurance DIT ''CRD out'' d'un grand groupe qui au final baissait la facture sur un prêt d'une quinzaine d'années, en comparant avec une grande banque tricolore... Ceci dit je faisais encore partie à cette époque de la catégorie des jeunes, peut être cela influait-il sur le delta de prime, je n'en ai plus aucun souvenir ayant abandonné l'affaire.

Concernant votre remarque sur la délégation d'assurance : en fait je crois comprendre que avec le delta de prime que vous évoquez, on paye plus cher en début de prêt qu'une banque traditionnelle, même si le CRD diminue. En cas de remboursement anticipé dans les premières années, on aura donc versé une DIT plus élevée qu'une banque traditionnelle. Est -ce bien ce que vous évoquez où bien y a t-il d'autres facteurs?

 

[Aristide]

Concernant votre remarque sur la délégation d'assurance : en fait je crois comprendre que avec le delta de prime que vous évoquez, on paye plus cher en début de prêt qu'une banque traditionnelle, même si le CRD diminue. En cas de remboursement anticipé dans les premières années, on aura donc versé une DIT plus élevée qu'une banque traditionnelle. Est -ce bien ce que vous évoquez où bien y a t-il d'autres facteurs?

C'est bien ainsi.
La prime d'assurance croit avec l'âge.
Mais l'assiette de calcul est le capital restant dû au bout de chaque année écoulée; elle diminue donc d'année en année.
Le taux de prime qui est annoncé au départ est un taux moyen calculé sur toute la durée en tenant compte de ces deux paramètres qui évoluent en sens inverse.
Il est compréhensible que, pour un prêt de 25 ans au départ, si vous remboursez en réalité au bout de dix ans (***), le taux réel de la prime d'assurance réellement payé est supérieur au taux moyen initialement indiqué.

(***) La durée moyenne des prêts immobiliers est de l'ordre de 12 ans.

Cordialement,

 

[calculator]

Aristide, merci pour vos explications claires.

Par contre, j'ai les liquidités disponibles correspondant au montant de l'emprunt que je comptais mettre sur une assurance vie. N'y-a-t-il pas une solution de s'arranger avec la banque?.

Framby,
Là je pense que vous repartez sur du nantissement... En gros contracter un prêt et donner en garantie au prêteur une somme (plus ou moins importante) qu'on place sur une AV se retrouve le plus souvent sur les opérations de crédit infine... Par contre, je ne sais pas si ce genre de manip peut se faire pour faire baisser une prime d'assurance. C'est peut être là que réside l'art de la négociation, en vous affichant sur votre meilleur profil...