Investissement locatif et impôts

[Esthisa]

Bonjour à tous,

Je viens vers vous car, avec mon conjoint, nous sommes en train d'acheter un immeuble de rapport de 4 appartements et nous penchons sur les impôts ... Voici le projet :

Immeuble : 196 000€
Frais d'agence : 9 000€
Frais de notaire : 16 400€
Travaux : 71 400€

Nous avons comme prévisionnel de le louer pour 55 000€ annuel (HC, en meublé), nous voulions le louer en LMNP pour avoir l'abattement de 50%, mais les loyers dépassent les seuils autorisés ...

Donc voilà ma question : Quel régime fiscal nous conseillez-vous ? Il s'agit d'un premier investissement, pour faciliter l'accord des banques nous voulions l'acheter en nom propre, mais serait-ce plus intéressant de l'acheter en SCI ?

Merci à vous !
Bonne fin de journée,
Esther B.

 

[svprets]

Bonjour, suis "stupéfait" par le rendement que vous présentez...55 000 € annuels, hors charges, pour un investissement de 292 800 € hors frais de prêt !!! soit 19 % bruts...Waaaahoouuuuu !!! Bel investissement !!!!
Rien ne vous interdira de déclarer au réel vos meublés...A 55 k€ de recettes annuelles auxquelles s'ajoutent les charges, peut-être basculerez-vous sur un statut de LMP...=> Tout dépend, ici, du cumul de vos autres revenus catégoriels...En l'état, à 15 ans, la charge d'emprunt représente 40 % des recettes brutes encaissées...C'est plutôt de bonne augure pour l'obtention du financement...Là encore, tout dépendra du montant de vos autre revenus catégoriels et de vos liquidités pour faire face à une actualisation, sensible, du coût des travaux, puis à des locataires indélicats...
Quant à opter pour un montage SCI, suis incompétent pour vous répondre...
Moietmoi, la "pointure" des LMNP et LMP, devrait vous en dire plus...

 

[Buffeto]

mais serait-ce plus intéressant de l'acheter en SCI ?

une SCI IR ne changera rien à l'imposition . de plus pas de LMNP avec une SCI IR .
donc pour du LMNP soit SCI IS soit SARL de famille

 

[moietmoi]

Moietmoi, la "pointure" des LMNP et LMP, devrait vous en dire plus...

en parlant de pointure, ne dit on pas que les cordonniers sont les plus mal chaussés?

 

[svprets]

en parlant de pointure, ne dit on pas que les cordonniers sont les plus mal chaussés?

😭😂

 

[moietmoi]

Je viens vers vous car, avec mon conjoint,

Bonjour, mariés? pacsés? sous quel régime? car cela peut dans certains cas, changer la donne

nous sommes en train d'acheter un immeuble de rapport de 4 appartements et nous penchons sur les impôts ... Voici le projet :

que cela soit pour un placement boursier ou immobilier, le projet peut se voir dans l'ensemble, non seulement ce que l'on achète, mais pourquoi l'achète-t- on? et dans quelles circonstances générales patrimoniales on l'achète;

concernant le projet:
avec cet achat, cherches tu à avoir des revenus immédiatement disponibles? ou bien des revenus qui seraient captifs pour être utilisés plus tard pour un autre achat? -la sci- is- peut dans certains de ces cas être utile;

Les locations seront elles des locations à l'année, classique meublées ou bien cela comprendra t il un seul euro de location courte durée, saisonnière, airbnb....?

Il s'agit d'un premier investissement,

d'accord, mais est ce que dans ta rp, tu fais un seul euro de location saisonnière?, style, en vacances quand ma rp est libre, j'en profite pour faire quelques euros avec des touristes?


concernant ta situation
Tes revenus de couple- comptabilisant les salaires et assimilés , sans le meublé, location nue, bourse,av et autres, juste les salaires et revenus du travail, avec les abattements (10% en général pour un salarié) dépassent il tes loyers bruts espérés? 55ke +toutes les charges;

suis "stupéfait" par le rendement que vous présentez...55 000 € annuels, hors charges, pour un investissement de 292 800 € hors frais de prêt !!! soit 19 % bruts...Waaaahoouuuuu !!! Bel investissement

on ne peut que se joindre à toi.

au fait,Esthisa, après avoir dégrossi ici sur le forum, les questions, je ne peux que te dire qu'un bon comptable et un bon avocat fiscaliste seront néccessaires

 

[Esthisa]

Bonjour à tous, tout d'abord merci pour vos réponses !

Nous sommes effectivement allés voir un avocat fiscaliste, qui nous a conseillé de rester en nom propre pour pouvoir avoir accès aux fonds plus "facilement". Nous resterons en LMNP en baissant les loyers à 49000€ annuels ... on ne va pas se plaindre !

Effectivement le rendement est très haut, nous avons cherché longtemps ! Nous sommes en bord de mer (5min à pieds) et souhaitons mixer de la location saisonnière de mai à septembre et le reste en location moyenne durée avec un loyer bas, ce qui amène à ce rendement, bien sûr il faudra déduire les frais de gestion, et autres charges !

Pour donner des nouvelles : la banque nous suit avec un avis très favorable, nous passons chez le notaire le 15 juin.

Encore merci, et bonne fin de journée

 

[svprets]

Bonjour à tous, tout d'abord merci pour vos réponses !

Nous sommes effectivement allés voir un avocat fiscaliste, qui nous a conseillé de rester en nom propre pour pouvoir avoir accès aux fonds plus "facilement". Nous resterons en LMNP en baissant les loyers à 49000€ annuels ... on ne va pas se plaindre !

Effectivement le rendement est très haut, nous avons cherché longtemps ! Nous sommes en bord de mer (5min à pieds) et souhaitons mixer de la location saisonnière de mai à septembre et le reste en location moyenne durée avec un loyer bas, ce qui amène à ce rendement, bien sûr il faudra déduire les frais de gestion, et autres charges !

Pour donner des nouvelles : la banque nous suit avec un avis très favorable, nous passons chez le notaire le 15 juin.

Encore merci, et bonne fin de journée

Bonjour,

C'est noté ! Vous félicite pour ce business plan !!!!
Vous devriez interroger votre avocat fiscaliste sur le maintien du statut LMNP puisque vous toucherez des recettes, pour partie "saisonnières", d'un montant supérieur à 23 k€...Tenez-nous informés, svp...

 

[Esthisa]

Nous lui avons posé la question, tant que cela reste inférieur à nos salaires nous devrions rester en LMNP et pas passer en LMP... Nous avions envisagé la SCI mais cela compliquait tout (sortir les fonds, la banque ne nous donnait pas les mêmes avantages puisqu'on passait en pro...).

D'ailleurs pourriez-vous me donner votre avis sur la proposition de la banque ?

Crédit agricole
Crédit sur 25 ans
Taux à 1,7%
Assurance 13000€
Différé de 2 ans
9 800€ d'apport.

Elle nous a proposé cela sans qu'on ne demande rien de particulier, donc nous pensons avoir une marge de négociation, mais sur quel levier serait-il plus intéressant de négocier selon vous ? Les IRA (nous souhaitons revendre avec plus value d'ici 5 à 10 ans) ? Le taux ? ...

Merci !

 

[svprets]

Re,
des experts avisés vous expliqueront sur ce site qu'il y a un sujet avec l'Urssaf avec risque de requalification en LMP dès lors que les recettes, en partie "saisonnières", supérieures à 23 k€...A confirmer...Les laisse revenir vers vous...
Par ailleurs, soyez "souple" dans votre négociation avec le CA...=> En toute franchise, je doute fort qu'un autre prêteur vous accompagne sur 25 ans + 2 de différé, avec un faible apport, pour financer vos meublés...