Investissement en LMNP scellier

guillaume972 · 9 Juin 2009

Après m'être renseigné, je trouve que 3,70 % capé +1 sur 15 ans ce n'est pas du tout. Les prêts à taux révisables sont déterminés suivant le taux euribor soit à 3 mois soit à 12 mois, tout dépend les propositions des prêts.

Actuellement le taux euribor est à son plus bas depuis sa création soit 1,62 % (taux d'empurnt des banques) grâce notamment à l'abaissement des taux directeur de la BCE. Donc il est clair que la BCE ne va pas laisser ces taux aussi bas que l'euribor va augmenter.

C'est à dire que mon prêt révisable à de forte chances de se transformer en 4,70 % en très peu de temps et ne risque pas de baisser tant que cela.

Ensuite si on prends le principe du in fine, c'est à dire on rembourse les mensualités pendant la durée du prêt et le capital à la fin. Prenons mon exemple de 82 000 € à 4,4 % (avec assurance) fixe en in fine sur 15 ans, auquel j'adosse un contrat d'assurance vie avec une somme de 58 000 (avis de mon banquier)

Intérêt à rembourser/ mois pdt 15 ans : 300,67 €
Loyer percus (compris déduction charges et impôt foncier) : 250 €
donc je devrais mettre en complément 50 € /mois
au bout des 15 ans, 58 000 € sur une assurance vie à 4%, frais de versement de 4%, j'aurai un capital de 95 000 € (j'ai enlevé les prélèvements)
Bien acheté 75 000 € HT, j'estime une revente à 65 000 € HT.

Capital en main au bout des 15 ans = 65 000 + (95 000 - 82000) = 78 000 €

Je ne fais pas l'achat immobiler mais par contre je mets 58 000 sur une assurance vie à 15 ans. Donc au bout des 15 ans, j'aurai 95 000 €. Je rajoute à cette somme 50 €/mois/15 ans soit 9 000 €. Ce qui me fait un capital de 95 000 € + 9 000 € - 18750 (impôts) = 85 250 €

Peut être que je me trompes mais dans cet exemple, je perds de l'argent en faisant un prêt in fine !!!

Buffeto · 9 Juin 2009

evidement.....
dans ton exemple ton bien aurait perdu 13% en 15ans....alors forcement tu perds de l'argent...LOL

guillaume972 · 9 Juin 2009

Je vais l'acheter 75 000 € HT pour 17,66 m², résidence de service étudiante, cela fait du 4250 €/m².

Si je veux le vendre l'investisseur va calculer le rendement du bien par rapport aux revenus locatifs qu'il veut en tirer. En calculant les revalorisations des loyers à 1,5 % /an, dans 15 ans, il sera de 3689 €.

donc 3689 / 75 000 = 4,91 % de rentabilité
et 3689 / 65 000 = 5,67 % de rentabilité.

même si je le vends au prix que j'ai acheté, cela revient au même j'aurai gagné seulement 3 000 €.

Alors il faut comprendre le bien à acheter est trop cher .

guillaume972 · 21 Juin 2009

Après réflexion, je ne vais pas me lancer sur la résidence étudiante à Lille en LMNP Bouvard avec comme gestionnaire résides études. Voici mes raisons:

- 17,34 m² pour 82 000 € HT frais de notaire compris, même si l'emplacement est bon, je trouve que ça fait cher au m².

- 250 € /mois de loyer (déduit taxe foncière et charges de copropriété), même en loyer garanti , je trouve que ce n'est pas énorme sachant que le gestionnaire va le louer 450 à 500 €/mois

- ce qui me dérange le plus c'est le bail commercial qui me lie à jamais au gestionnaire. J'ai l'impression d'acheter un bien immobilier mais j'en suis pas propriétaire à 100 %. En effet, si je souhaite arrêter le bail, même en renouvellement, je devrai payer des indemnités d'éviction qui peuvent représenter 3 ans de loyer.

- aussi pour la revente, je dois passer obligatoirement par résides études sinon je payes des indemnités d'éviction. Ceci m'a été confirmé par Résides Etudes.

Je vais donc chercher autre chose, de toute façon je ne suis pas un homme pressé.

babas · 21 Juin 2009

avec la réduc d'impot, ça donne &7m2 pour 61k€ tous frais compris, c'est le prix de l'ancien, mais pour du neuf, et franchement c'est loin d'être déconnant vu l'emplacement !
maintenant le bail commercial est effectivement une prison dorée, qui peut être intéressante si on ne ne veut s'occuper de rien, donc avoir une renta plus faible, et surtout en voulant dès le départ garder le bien pratiquement toute sa vie, et ça personne ne peut le prédire...
mais sincèrement, je pense que c'est un bon produit, car l'emplacement est top et rare sur le secteur. Pour moi c'est un bon début pour investir !

guillaume972 · 21 Juin 2009

Je suis d'accord avec toi Babas, l'emplacement est vraiment bien, en plein centre ville, à deux pas des gares.

Le défaut pour moi c'est le bail commercial est qui vraiment en faveur du preneur, c'est lui qui t'impose ses règles. Je prends l'exemple d'une location de la charmbre de 480 € par le gestionnaire qui reverse 290 € au bailleur.

Cela fait un différentiel de 190 € /mois soit 20 520 € sur 9 ans. Si je souhaites gérer le bien par une agence de location je paierai 12 % (compris assurance garantie locative) de frais de location soit 57,60 €/mois.

Soit 480 - 58 €= 422 €, donc 45 576 € de loyers percus sur 9 ans et de l'autre côté ça me ferait 31 320 € /9ans. Je ne crois pas que je mettrai 14 000 € de frais d'entretien dans un 17 m² sur 9 ans.

Je trouve que ça fait cher payé la prison dorée.

cega · 22 Juin 2009

Sauf que vous oubliez que vous risquez d'avoir pas mal de vacance locative avec ce genre de bien, donc des mois sans loyers car il y a souvent une carence dans les contrats d'assurance.
Vous aurez en plus des frais pour redaction des baux et pour les états des lieux.

Je pense qu'on peut vite arriver au 14 000€ sur 9 ans.
Autre precision concernant la revente. On demande juste de prevenir le gestionnaire que l'on vend, à qui et pour combien. Dans ce cas le gestionnaire peut emettre un droit de préemption mais elle ne peut pas vous empecher de vendre.

Cdt.

Gagarine · 22 Juin 2009

cega a dit:
Autre precision concernant la revente. On demande juste de prevenir le gestionnaire que l'on vend, à qui et pour combien.
Cdt.

Au pire, le notaire s'en chargera lors de la rédaction du sous-seing.

Concerant la rentabilité, vous avez le choix : soit vous y passer du temps et vous diminuez les intermédiaires. Du coup, la rentabilité augmente. Soit vous déléguez tout. Vous restez tranquillement devant votre tv. Mais la renta...