Investissement en LMNP scellier

[guillaume972]

Bonjour,

Début avril 2009 donc tout récemment, le sénat a adopté l'élargissement de la loi scellier aux LMNP. Donc pour les résidences de services construites en 2009, 2010 une réduction d'impôts de 25% et au delà de 2010, 20 % de réduction.

Bien entendu, pour ce genre d'investissement on garde la récupération de la TVA et aussi le bail commercial de 9 ans pour louer le bien via un gestionnaire.

Je serais peut être interessé à ce type d'investissement. Ma banque me propose un bien en plein centre ville, près des métros, centre commerciaux et gare sncf. ça serait une résidence étudiante.

Le taux de remplissage est -il correcte pour ce type de bien?

 

[sca]

Bonjour,
Je complête la question de guillaume972 :
D'une façon plus générale, quels sont les points importants à considérer sur ce type d'investissement ?

Au niveau de l'éligibilité au scellier, la résidence doit-elle répondre à une norme thermique donnée (RT 2005) comme sur un scellier portant sur un logement "classique" ?

 

[guillaume972]

De toute façon, cet réduction d'impôt de 25% est seulement valable sur les constructions en VEFA et donc automiquement la RT 2005 (réglementation thermique 2005) doit être là sinon le bien ne réponds pas aux normes en vigueur.

 

[guillaume972]

Je me suis un peu renseigné auprès de promoteur pour un logement en résidence de service pour étudiant. J'ai reçu le programme et j'ai demandé aussi de m'envoyer le bail commercial. Plusieurs choses m'interpellent:

1) taxe d'odrures ménagères: dans le contrat il est indiqué qu'elle sera payé par le bailleur. Logiquement ça ne serait pas au preneur de la payer ?

2) révisison de loyers: l'indice choisi est IRL avec un plafond de 2,5% par an et revalorisé le 1er octobre. Le bail fait même état d'une franchise de 3 ans avant de révision du loyer (donc pendant 3 ans pas de révision du loyer)

3) Lors d'une revente, il a bien entendu le droit de préférence qu'on doit donner au preneur. Dans le bail, ils font état de cela mais précise en plus que l'identité et la qualité de l'acquéreur, le prix éventuel et les modalités de paiement. Je trouve cela un peu abusé. Est ce normal ??

Merci de vos réponses

 

[guillaume972]

Type : Studio
Niveau : R+4
Orientation : Est
Surface : 17,66 m²
Prix total HT du bien 75 875 € (mobilier inclus 2 500 €)
Prix total TTC du bien :90 746 €, donc économie de TVA de 14 871 €
Loyer annuel HT : 3 414 €

A prévoir :

Frais d’acte : 3 460 €

Taxe foncière (estimation) : un mois de loyer

Assurance Non occupant : entre 50 et 100 € par an

Charges de copropriété (estimation) : entre 150 et 200 € l’an


J'ai fait un petit cacul et je trouve que mon loyer à la fin n'est vraiment pas terrible. Qu'en pensez vous?

 

[Buffeto]

moi c'est le prix que je trouve terrible....ment élevé..
ca fait du 4154 euros le métre carré( HT)..
tu la paye chère ta défisc....

 

[babas]

oui mais en bout de course, la défisc en moins, cela donne 3300€ le m2, et c'est bien ça qu'il faut regarder...donc tout dépend de la situation du bien. C'est exactement les chiffres d'un programme en plein centre de lille, et sincèrement ça ne me choque pas, ce sont les prix pratiqués dans de l'ancien sur des petites surfaces (alors que là c'est du neuf), voire même en dessous !
donc certes la renta initiale n'est pas extraordinaire (mais correcte / au marché), mais difficile d'avoir le beurre et l'argent du beurre...
et je pense franchement que la revente ne devrait pas être trop difficile, car c'est rare de trouver des petits budgets comme ça sur le marché, et il y a plus de petits investisseurs que de gros...

 

[babas]

je me relis, et pour la revente facile, je parle au prix d'acquisition réel, soit 60k€ (et non 100k€, parce que là ça va être plus dur...)

 

[guillaume972]

Je confirme c'est un bien en plein centre ville de Lille. Ce qui me dérange le plus c'est les termes du bail commercail, et je trouve que c'est cela qui fait vraiment la rentabilité du bien.

C'est plus sur la qualité du bail que je souhaiterai avoir votre avis que sur le prix du bien en lui même.

 

[babas]

je ne l'ai pas lu en détail, mais malheureusement vous n'avez pas trop le choix, vous ne pouvez pas le modifier à votre guise...
effectivement on a les mains liées avec un bail commercial
mais pour moi le bien et le prix sont cohérents, après on prend le tout ou rien...