Investissement en LMNP scellier
- Auteur de la discussion guillaume972
- Date de début
guillaume972
Membre
Après relecture, je modifie mon raisonnement et je suis du même avis que toi. Soit un gain pour une assurance vie de 9 000 €.
Le gain pour le LMNP va dépendre, comme tout bien immobilier, de la revente.
Le gain pour le LMNP va dépendre, comme tout bien immobilier, de la revente.
c'est sûr, mais un studio pour étudiant bien placé dans une grande ville, tu trouveras toujours preneur à un prix cohérent car les petits budgets sont recherchés, et au pire il sera toujours loué
franchement le risque est minime, l'espérance de gain / à la plus value à la sortie aussi
franchement le risque est minime, l'espérance de gain / à la plus value à la sortie aussi
guillaume972
Membre
J'ai mis une option sur un logement dans cette résidence et je suis actuellement en train de discuter avec mon banquier pour les modalités de financement.
Il vient de me proposer quelque chose qui ne me plait pas.
1 ) Un prêt à taux révisable à 3,45, Capé +1 (hors assurance). Et bien entendu, il a fait sa simulation avec son taux à 3,45 pendant 15 ans.
Je ne veux pas d'un taux révisable car il y a de fortes probabilités que les taux augmentent car la BCE va à un moment remonter ses taux directeurs.
2) un prêt in fine avec le même taux révisable que ci dessous bien entendu adossé à une assurance vie. Il prendrait l'ensemble de mon épargne de mon PEL (50 000 €). De plus il prendrait des obligations du crédit agricole, sur 10 ans, à capital et taux garanti à 5,95 %.
Là ça ne me plait pas du tout non plus. Il bloque une grosse partie de mon épargne comme cela il est sur que ça reste dans sa banque et que ça ne va pas ailleurs !!!
Il me propose un financement in fine pour déduire les intérêts d'emprunts après les 9 ans du scellier, pouvez vous me confirmez ou non cette possibilité?
En résumé, je veux un taux fixe et le in fine m'embête fortement car il monopolise mon épargne sur 15 ans et comme tout le monde, je ne sais pas ce qui pourra m'arriver dans 15 ans.
Avez vous des suggestions à m'indiquer?
Il vient de me proposer quelque chose qui ne me plait pas.
1 ) Un prêt à taux révisable à 3,45, Capé +1 (hors assurance). Et bien entendu, il a fait sa simulation avec son taux à 3,45 pendant 15 ans.
Je ne veux pas d'un taux révisable car il y a de fortes probabilités que les taux augmentent car la BCE va à un moment remonter ses taux directeurs.
2) un prêt in fine avec le même taux révisable que ci dessous bien entendu adossé à une assurance vie. Il prendrait l'ensemble de mon épargne de mon PEL (50 000 €). De plus il prendrait des obligations du crédit agricole, sur 10 ans, à capital et taux garanti à 5,95 %.
Là ça ne me plait pas du tout non plus. Il bloque une grosse partie de mon épargne comme cela il est sur que ça reste dans sa banque et que ça ne va pas ailleurs !!!
Il me propose un financement in fine pour déduire les intérêts d'emprunts après les 9 ans du scellier, pouvez vous me confirmez ou non cette possibilité?
En résumé, je veux un taux fixe et le in fine m'embête fortement car il monopolise mon épargne sur 15 ans et comme tout le monde, je ne sais pas ce qui pourra m'arriver dans 15 ans.
Avez vous des suggestions à m'indiquer?
il a raison ...
le financement in fine est beaucoup plus interessant dans ce genre de défiscalisation pour plusieurs raisons.
d'abord tu ne rembourses que des interets . tu vas donc pouvoir déduire intégralement les mensualités , jusqu'au remboursement final.
ensuite les mensualités sont naturellement plus faibles en in fine qu'en crédit classique , ce qui te donne des chances que le loyer couvre la mensualité dans son intégralité ( donc pas besion de combler la différence personnellement chaque mois )
ensuite si tu nanti ton AV , evidement celle ci va ( si elle est sur des fond en euros bien sur) "grossir" progressivement .( d'autant plus que tu l'abonderas)
enfin le calcul est le suivant tu achétes le bien à 83 000 euros aujourdhui.
si dans 15ans tu le revends meme au meme prix ( hypothése basse) , tu rembourses ton crédit in fine et tu récupères ton AV qui a grossi.
personnellemnt j'ai fait ce genre de montage en Besson en 2000 et je n'ia qu'a m'en féliciter...
bon je n'en suis pas encore arrivé à la revente de la maison mais meme avec la crise actuelle je pense en tirer au minimum une petite plus value (puisque l'immobilier avait monté énormément pendant la période 2000-2007)
bon courage
Buffeto
le financement in fine est beaucoup plus interessant dans ce genre de défiscalisation pour plusieurs raisons.
d'abord tu ne rembourses que des interets . tu vas donc pouvoir déduire intégralement les mensualités , jusqu'au remboursement final.
ensuite les mensualités sont naturellement plus faibles en in fine qu'en crédit classique , ce qui te donne des chances que le loyer couvre la mensualité dans son intégralité ( donc pas besion de combler la différence personnellement chaque mois )
ensuite si tu nanti ton AV , evidement celle ci va ( si elle est sur des fond en euros bien sur) "grossir" progressivement .( d'autant plus que tu l'abonderas)
enfin le calcul est le suivant tu achétes le bien à 83 000 euros aujourdhui.
si dans 15ans tu le revends meme au meme prix ( hypothése basse) , tu rembourses ton crédit in fine et tu récupères ton AV qui a grossi.
personnellemnt j'ai fait ce genre de montage en Besson en 2000 et je n'ia qu'a m'en féliciter...
bon je n'en suis pas encore arrivé à la revente de la maison mais meme avec la crise actuelle je pense en tirer au minimum une petite plus value (puisque l'immobilier avait monté énormément pendant la période 2000-2007)
bon courage
Buffeto
guillaume972
Membre
Je comprends tout à fait le mécanisme du crédit in fine qui dans mon cas le loyer couvrirait totalement le remboursement des intérêts.
Actuellement, je suis locataire d'un logement de fonction par rapport au poste que j'occupe. Je ne sais pas si je vais rester dans la région où je me trouve actuellement pendant 15 ans, donc risque de perte du logement.
En immoblisant mon épargne sur une assurance vie qui est nantie, j'ai l'impression de me bloquer.
Aussi, l'objet de mon post, se trouve aussi dans le type de crédit que m'a proposé mon banquier, prêt à taux révisable capé +1, à 3,45 %, assurance de 0.30 %.
Il y a de fortes chances que cela se transforme en 4,45 % !!!
Actuellement, je suis locataire d'un logement de fonction par rapport au poste que j'occupe. Je ne sais pas si je vais rester dans la région où je me trouve actuellement pendant 15 ans, donc risque de perte du logement.
En immoblisant mon épargne sur une assurance vie qui est nantie, j'ai l'impression de me bloquer.
Aussi, l'objet de mon post, se trouve aussi dans le type de crédit que m'a proposé mon banquier, prêt à taux révisable capé +1, à 3,45 %, assurance de 0.30 %.
Il y a de fortes chances que cela se transforme en 4,45 % !!!
juste une précision buffetophile, au bout de 15 ans, il va rembourser le crédit avec son AV, donc il faut que le calcul soit fait au plus juste
sur quelle résidence tu as acheté ?
maintenant, le taux est pa si mal, faut pas non plus vouloir le beurre et l'argent du beurre, il st sûr que le taux va remonter un jour comme il est sûr qu'il redescendra ! ceux qui avaient fait du révisable et qui l'ont passé en fixe parceque les taux avaient remonté, pleurent aujourd'hui, car bien souvent le taux est revenu au même niveau, voire même en dessous !! pour faire du révisable, il faut voir sur du long terme, et pas paniquer dès que les taux augmentent. Enfin, du 4,45% au pire, c'est quand même pas mal, faut pas exagérer...
sur quelle résidence tu as acheté ?
maintenant, le taux est pa si mal, faut pas non plus vouloir le beurre et l'argent du beurre, il st sûr que le taux va remonter un jour comme il est sûr qu'il redescendra ! ceux qui avaient fait du révisable et qui l'ont passé en fixe parceque les taux avaient remonté, pleurent aujourd'hui, car bien souvent le taux est revenu au même niveau, voire même en dessous !! pour faire du révisable, il faut voir sur du long terme, et pas paniquer dès que les taux augmentent. Enfin, du 4,45% au pire, c'est quand même pas mal, faut pas exagérer...
guillaume972
Membre
J'ai mis une option sur la résidence étudiante à Euralille. Concernant le taux, il faut voir quel taux il me propose avec du fixe afin de voir si vraiment c'est interessant.
Concernant le in fine, ce qui m'embête c'est qu'il monopilise mon épargne.
Concernant le in fine, ce qui m'embête c'est qu'il monopilise mon épargne.
il monopolise oui ...et non.
il m'est arrivé ( evidement dans une situatiuon tres favorable ) d'obtenir du banquier qu'il dénantisse une AV que j'avais pour un crédit in fine.... bon ca n'est pas la situation la plus commune , je le concède.
ceci étant , ton credit in fine monopolise ton épargne au début du remboursement , mais si les mensualités sont couvertes par le loyer , tu garderas intacte ta capacité d'épargne propre . ce qui peut te permettre en 3à 4ans de recréer une épargne suffisante.
d'autre part : @ babas tu nous dis :"juste une précision buffetophile, au bout de 15 ans, il va rembourser le crédit avec son AV, donc il faut que le calcul soit fait au plus juste" . non bien sur .
le but du "jeu" n'est pas de rembourser le crédit avec son AV , mais de rembourser le crédit avec la vente de l'appartement lui meme .
celui ci devant , dans l'idée de départ , non seulement payer le remboursement du in fine , mais en plus etre générateur de plus value.
ce qui lui permet de récupérer son AV.
enfin c'est comme ca que je vois la chose ....
buffeto
guillaume972
Membre
Sur le crédit in fine, je me suis trompé de taux pour le in fine tout à l'heure, c'est 3,70 %, hors assurance sur 15 ans.
Il monopolise l'épargne sur des obligations à taux garanti et capital garanti sur une durée de 10 ans. Je trouve cela très bien mais si tu as besoin de ton épargne, tu es dans la merde !!!
Personnellement, je bénéficie d'un logement de service où je paye une redevance de 250,00 €. Par contre je n'ai pas de résidence principal à moi, donc si dans les 15 prochaines années, je veux acquérir ma résidence principal (j'ai 32 actuellement, ça me fera 47 dans 15 ans), je ne crois pas qu'il est bon que je monopolise dans mon capital sur une assurance vie.
Il monopolise l'épargne sur des obligations à taux garanti et capital garanti sur une durée de 10 ans. Je trouve cela très bien mais si tu as besoin de ton épargne, tu es dans la merde !!!
Personnellement, je bénéficie d'un logement de service où je paye une redevance de 250,00 €. Par contre je n'ai pas de résidence principal à moi, donc si dans les 15 prochaines années, je veux acquérir ma résidence principal (j'ai 32 actuellement, ça me fera 47 dans 15 ans), je ne crois pas qu'il est bon que je monopolise dans mon capital sur une assurance vie.
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