intérêt d'une sci ?....

[paal]

Oui ça c'est la théorie ou ce qui existait il y a 30ans....
A présent il est hyper compliqué de trouver un acheteur pour des raisons diverses et variées ......

De ce que j'ai compris de la problématique de MChristine, ce sont :
- d'une part la crainte que des revenus fonciers viennent alourdir l'imposition de ses revenus d'activité libérable, à défaut de pouvoir se trouver cantonnés dans une SCI au régime fiscal adapté ; mais avec un TMI à 11%, avec peut-être un débordement marginal limité est-ce si grave ??

- qu'à partir de ce souci, elle recherche une solution qui permette à la fois lui permettre d'assurer une meilleure souplesse que ce soit sous le régime de l'imposition en nom propre, ou au travers d'une SCI soumise à l'IR, mais aussi de permettre que son fils puis être ou devenir un associé de cette nouvelle SCI à constituer ….

- d'autre part, qu'elle tourne un peu en rond, en fonction des informations qui lui sont présentées, afin de clarifier la marche à suivre qu'elle devrait retenir, en fonction d'un planning qui est encore assez perturbé ….


Comme nous sommes à moins de 6 heures du décompte des minutes qui nous séparent de la nouvelle année qui se profile, souhaitons-lui que les prochains messages lui apporteront la lumière tant attendue ….

Bonne année 2020, et comme nous sommes sur le départ pour aller retrouver nos convives du repas de Réveillon, nous allons terminer la trêve des confiseurs !!

 

[mchristine]

De ce que j'ai compris de la problématique de MChristine, ce sont :
- d'une part la crainte que des revenus fonciers viennent alourdir l'imposition de ses revenus d'activité libérable, à défaut de pouvoir se trouver cantonnés dans une SCI au régime fiscal adapté ; mais avec un TMI à 11%, avec peut-être un débordement marginal limité est-ce si grave ??

- qu'à partir de ce souci, elle recherche une solution qui permette à la fois lui permettre d'assurer une meilleure souplesse que ce soit sous le régime de l'imposition en nom propre, ou au travers d'une SCI soumise à l'IR, mais aussi de permettre que son fils puis être ou devenir un associé de cette nouvelle SCI à constituer ….

- d'autre part, qu'elle tourne un peu en rond, en fonction des informations qui lui sont présentées, afin de clarifier la marche à suivre qu'elle devrait retenir, en fonction d'un planning qui est encore assez perturbé ….


Comme nous sommes à moins de 6 heures du décompte des minutes qui nous séparent de la nouvelle année qui se profile, souhaitons-lui que les prochains messages lui apporteront la lumière tant attendue ….

Bonne année 2020, et comme nous sommes sur le départ pour aller retrouver nos convives du repas de Réveillon, nous allons terminer la trêve des confiseurs !!

Merci pour votre réponse qui a le mérite de ( mieux ? ) exposer ma problématique que moi 😁
Bonne année à vous également, bonne soirée 🥂🥂🎆🎇

 

[Buffeto]

ce qu'il faudrait dejà définir ce sont les objectifs ....
s'il n'y a que l'aspect fiscal il n'y a pas grand chose à dire car , nom propre ou SCI à l'IR s'équivalent comme je l'ai déjà écrit par 2 fois .
quand à la SCI à l'IS , bien sur la fiscalité annuelle est plus douce mais la sortie en vente lorsque le batiment est amorti est catastrophique au niveau fiscal ........

donc ce choix nécessite de savoir dès le départ ce que l'on veut faire précisément .......
là nous sommes ( en tous cas je suis ) dans le flou le plus complet de l'objectif à long terme poursuivi .

la première question naturellement serait d'ailleurs une SCI oui mais avec qui ?

 

[mchristine]

la sci serait avec mon mari.
L'objectif a long terme serait une transmission la plus simple et la moins coûteuse possible.

 

[Buffeto]

L'objectif a long terme serait une transmission la plus simple et la moins coûteuse possible.

à qui? ton fils de 7ans ?

 

[mchristine]

à qui? ton fils de 7ans ?

Bah oui pourquoi ?

 

[mchristine]

Bonjour,

beaucoup de choses ont été dites, sur la sci ir, dont la possibilité de transmission graduelle des parts ( moins taxées et plus facilement que de l'immobilier pur en pleine propriété ou nue pro)

en premier lieu, la réservation comprend-elle une clause substitution..? nécessaire ..

le choix d'acquisition :
-en propre
-au nom du cabinet
- ir ou is
-en sci
-en sel..sas..

L'un des avantages de la sci est la valorisation future du cabinet( patientèle) lors de revente:
Dans 10 ans tu veux revendre ton fonds de commerce(ta patientèle) car tu déménages dans une autre ville; le futur racheteur sera mieux garanti sur la durée par un bail au nom de ta sci, que si c'est un bail en ton nom; la patientèle vaudra donc un peu plus chère;

la sci met par ailleurs un écran entre ton patrimoine perso, et les risques de ton métier;

-autre possibilité, si tu as devant toi une "quasi certitude" de faire des bons bénéfices par ton activité durablement ..l'achat des murs en nue propriété par toi et l'achat de l'usufruit temporaire par ton cabinet; (donc pas de loyer pendant un certain temps donc pas d'impôt en plus pour toi et le bénéfice de ton activité sera réduit de l'amortissement de l'usufruit temporaire, donc baisse de l'impôt et des cotisations sur tes revenus;

Si cette quasi certitude de bons bénéfices, devient une certitude, alors l'achat par ton cabinet , en nom professionnel, est une solution qui permet de diminuer ton bénéfice de la valeur de l'amortissement du bien total, de récupérer la tva sur le bien( 20% du prix de vente..avec une restitution d'une partie si tu revends avant 20 ans) et de bénéficier de la plus value des professionnels au bout de 15 ans, mais les amortissements seront réintégrés et dégageront un bénéfice imposable à ce moment, sauf si ton CA est inférieur à ce moment pendant 2 ans à moins de 90 000 euros;(dans le service avec aussi un seuil à 126 000) cette solution est rarement retenue,sauf pour certains pro qui ont des ratios élevés connus( radiologues, dermatologues...diseuses de bonne aventure)...

J'ai commencé à me renseigner pour cette solution de séparer l'achat de la nue-propriete et de l'usufruit , et ça me semble pas mal du tout. Par rapport à tous mes objectifs. En plus sauf erreur de ma part je peux mettre la nue-propriété au nom de mon fils.
Après c'est concrètement que je voie pas bien comment faire : si j'achète le bien 200k, comment je fais pour mon crédit et pour chiffrer le prix d'achat de la nue-propriété et de l'usufruit ? Et par rapport au notaire ? A la banque pour expliquer ? Mais cette solution me plait bien, j'aimerais la creuser !
( bon c'est sûr que ce soir c'est pas l'idéal, m'enfin.... )
J-espère que vous pourrez m'apporter des précisions ( pas ce soir évidemment )
Merci d'avance et.....
Bonne année à tous !!!!

 

[Buffeto]

Bah oui pourquoi ?

s'il a 7 ans on peut imaginer que tu as entre 35 et 40 ans .......ce qui signifie que statistiquement parlant ta succession se fera dans entre 53 et 48 ans ...
voir loin c'est bien mais là c'est carrément un horizon dont il me parait illusoire d'envisager une stratégie de manière réaliste .......
de mon point de vue il ne faut pas se mettre martel en tete pour la succession puisqu'avant de penser succession il faut penser création du patrimoine et c'est dans cette phase que tu es .....

donc faire classiquement ce que fait l'immense majorité de la profession achat en SCI à l'IR les murs pros .....du classique en somme.
d'ailleurs c'est la réponse que je t'avais faite le 30 aout dernier par MP à la question que tu m'avais posée

 

[mchristine]

s'il a 7 ans on peut imaginer que tu as entre 35 et 40 ans .......ce qui signifie que statistiquement parlant ta succession se fera dans entre 53 et 48 ans ...
voir loin c'est bien mais là c'est carrément un horizon dont il me parait illusoire d'envisager une stratégie de manière réaliste .......
de mon point de vue il ne faut pas se mettre martel en tete pour la succession puisqu'avant de penser succession il faut penser création du patrimoine et c'est dans cette phase que tu es .....

donc faire classiquement ce que fait l'immense majorité de la profession achat en SCI à l'IR les murs pros .....du classique en somme.
d'ailleurs c'est la réponse que je t'avais faite le 30 aout dernier par MP à la question que tu m'avais posée

Oui c-est vrai que présenté comme ça. .. dans quelques minutes effectivement je rentre dans ma 40e année. ..
Oui je sais vous m'aviez dit que c'était la solution que vous aviez choisie, c'est juste que j'avais besoin d'approfondir...
Et la solution de séparer la nue-propriete de l'usufruit présentée pas moietmoi me plaît bien... à affiner pour les détails, mais elle me plaît. ...

 

[donk]

Tu n'es pas obligé de faire le don de la nu-propriété à ton fils lors de l'achat du bien, tu pourras le faire plus tard.