Immobilier - la nouvelle donne

[nono52]

C'est bien la loi.
Dans les faits, il est d'usage pour un acheteur de régler au vendeur le prorata de la TF quand il achète un bien après le 01/01 ...

L'usage ne fait pas loi !
Je suis d'accord avec vous sur le fait qu'a chaque bien que j'ai acheté, le notaire a bien essayé mais il a du refaire l'acte !

 

[moietmoi]

Dans les faits, il est d'usage pour un acheteur de régler au vendeur le prorata de la TF quand il achète un bien après le 01/01 ...

Donc , a chaque fois, car quelque soit la date, on est toujours après le 1/1

Je suis d'accord avec vous sur le fait qu'a chaque bien que j'ai acheté, le notaire a bien essayé mais il a du refaire l'acte !

Si l'offre d'achat acceptée ne précise rien à ce sujet, la main est à celui qui est en position de négocier.
Je viens par exemple de refuser lors de la vente,que je supporte les travaux de copropriété votés. Car il n'étaient pas exigibles.
L'assemblée avait bien voté les travaux et le coûts, mais le cadencement d'appels des fonds n'avait pas été indiqué. Les fonds ne sont donc pas exigibles, donc contrairement aux habitudes, mais conformément à la loi, j'ai refusé de les payer dans l'acte de vente.

 

[Aristide]

Bonjour,

La répartition prorata temporis de la TF n'est qu'une possibilité qui, d'une part, peut varier suivant les usages régionaux et, d'autre part, n'est éventuellement possible que si les parties en sont d'accord; l'acquéreur qui n'en a aucune obligation légale en particulier.

Cdt

 

[MDacier]

Bonjour,

La répartition prorata temporis de la TF n'est qu'une possibilité qui, d'une part, varie suivant les usages régionaux et d'autre part n'est éventuellement possible que si les parties en sont d'accord; l'acquéreur qui n'en a aucune obligation légale en particulier.

Cdt

On est d'accord.
Jai bien inscrit usage et non pas obligation...

Dans les faits, lors de l'entente sur le prix, c'est très très souvent une clause qui est envisagée

Évidemment que l'on peut refuser cette clause, l'acheteur peut aussi refuser de vendre.

C'est pareil pour la négociation des frais notariés, on a droit de le demander, le notaire à le droit de refuser une remise ...

 

[MDacier]

L'usage ne fait pas loi !
Je suis d'accord avec vous sur le fait qu'a chaque bien que j'ai acheté, le notaire a bien essayé mais il a du refaire l'acte !

Une vente est un accord entre 2 parties.
Si vous refusez le prorata alors qu'il a été mentionné en amont, le vendeur peut refuser de vendre.

Si ce prorata n'a pas été mentionné en amont, évidemment que vous n'en êtes pas redevable !

 

[MDacier]

oui c'est le propriétaire au 1er janvier qui la paye .....

ensuite il s'agit d'un deal entre acheteur et vendeur qui fait partie d'une négociation de vente .....

l'ancien propriétaire ne voit pas pourquoi il payerait l'année entière ...ce qui est compréhensible

Oui.
C'est bien ça , cela fait partie de la négo.

 

[nono52]

Une vente est un accord entre 2 parties.
Si vous refusez le prorata alors qu'il a été mentionné en amont, le vendeur peut refuser de vendre.

Si ce prorata n'a pas été mentionné en amont, évidemment que vous n'en êtes pas redevable !

Sincèrement à chaque fois que j'ai acheté, jamais le vendeur ne m'a dit qu'il refusait de me vendre parce que je faisais respecter la loi.
C'est bien un accord et c'est même un usage très répandu.
Je choisis un notaire en lui précisant que ce point (entre autres) est non négociable pour représenter mes intérêts (et pas le notaire du vendeur).
Il y a beaucoup d'acquéreurs qui prennent par défaut le notaire du vendeur (grosse erreur) et d'ailleurs qui ne lisent même pas l'acte mais ça c'est la nature humaine !
Et d'ailleurs la loi était la même pour la taxe d'habitation !

 

[Aristide]

C'est bien ça , cela fait partie de la négo.

Tout comme la transaction qui peut être stipulée "Frais Agence Inclus (FAI)" ou au "Prix net vendeur".

Cdt

 

[MDacier]

Il y a beaucoup d'acquéreurs qui prennent par défaut le notaire du vendeur (grosse erreur) et d'ailleurs qui ne lisent même pas l'acte mais ça c'est la nature humaine !

Pour se permettre de ne pas lire l'acte, faut être inconscient ou bien avoir de l'argent a jeter par la fenêtre...

Vu le prix moyen d'une transaction, ça vaut le coût de vérifier ce qui est mentionné avant de signer!

Pour revenir a l'usage de proratiser la TF, le cas échéant c'est CLAIREMENT mentionné dans l'acte de vente : ça n'est donc pas un détournement de la loi.

 

[Aristide]

Pour revenir a l'usage de proratiser la TF, le cas échéant c'est CLAIREMENT mentionné dans l'acte de vente : ça n'est donc pas un détournement de la loi.

Non, ce n'est pas un détournement de la loi; c'est l'utilisation d'une possibilité légale.

=> Explication :

Bulletin Officiel des Finances Publiques - Impôts

IF - Taxe foncière sur les propriétés bâties - Champ d'application - Personnes imposables

Article 1415 code général des impôts

La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition.

Article 1415 - Code général des impôts - Légifrance (legifrance.gouv.fr)

=> La TF est établie pour l'année entière.

Bulletin Officiel des Finances Publiques - Impôts

IF - Taxe foncière sur les propriétés bâties - Champ d'application - Personnes imposables

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Sous réserve des dispositions de l'article 1403 du code général des impôts (CGI) et de l'article 1404 du CGI, toute propriété bâtie doit être imposée au nom du propriétaire actuel (CGI, art. 1400, I).
Le propriétaire actuel doit s'entendre du propriétaire au 1er janvier de l'année de l'imposition, conformément au principe de l'annualité posé par l'article 1415 du CGI.

Établie sur une base qui est censée correspondre au revenu net de l'immeuble, la taxe foncière doit dès lors être supportée par celui qui a la « propriété utile », c'est-à-dire celui qui, en principe, jouit des fruits provenant du bien imposable. Il en résulte que l'imposition au nom du propriétaire souffre un certain nombre d'exceptions dans les cas où celui-ci ne dispose pas des fruits, notamment en cas de démembrement du droit de propriété.

Il est à noter que les principes énoncés ci-dessus ne sont pas d'ordre public, de sorte que les parties peuvent convenir - sous réserve de l'application de la législation sur les loyers - que l'impôt sera supporté par un autre que le débiteur légal (par exemple, le locataire), mais il s'agit alors de conventions particulières non opposables à l'administration qui ne connaît que le débiteur légal.

https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5683-PGP.html/identifiant=BOI-IF-TFB-10-20-20190110

=> C'est bien le propriétaire au 1er janvier de chaque année qui est légalement débiteur de la taxe foncière envers de l'administration fiscale.

Mais ce texte n'est pas d'ordre public.

Dès lors l'article 1103 du code civil :

Article 1103 code civil
Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032040777

=> Peut parfaitement s'appliquer pour, par une convention/contrat légal (exempt de vices), désigner un autre débiteur qui peut donc être l'acquéreur...........mais, ceci, sans dégager le propriétaire occupant au 1er janvier de sa dette entière envers l'administration fiscale.

A toutes fins utiles.

Cdt