Immobilier en ce moment, le must?

[ZRR_pigeon]

wow....locations de locaux commerciaux ?
le locataire a toute sa tete ?

 

[brendanbenson]

Gagarine, comment calcul tu les 13 pourcent de rentabilité s'il te plait?

 

[kfc]

je ne crois pas qu'il y aie d'autre formule que rentabilité = loyer annuel / prix d'achat ...
ce qui me donne 12.82% avec les chiffres de gagarine, effectivement très impressionnant

 

[Gagarine]

Voilà.
Ce sont des appartements (pas de locaux commerciaux interessants sur Limoges). Il y a actuellement une petite vague d'immeuble autour des 10% de renta pour des prix d'acquisition entre 250 et 400k€. Avec les taux actuels il y a moyen de se gaver à la condition d'accepter des loyers planchers. Mais comme la rentabilité est calculée justement sur ces loyers planchers... Bref, moi j'en prends !

 

[ZRR_pigeon]

y'a-t-il un risque en contrepartie ? genre loyers planchers car locataires a profil peu solvable etc ??

c'est bien limoges quand meme, 300 000 euros, au prix d'un petit T4 ici (80 m2), on a un immeuble a limoges....

 

[Gagarine]

50% d'étudiants, 50% de pieds à terre (genre prof qui rentre chez eux le week-end). Donc pas une population à risque. Mais effectivement, c'est bien Limoges. Encore qu'il y a également des appartement à 300k€ mais on est plutôt autour des 120/150m²...

 

[Gagarine]

Pis je veux bien entendre que Limoges est un marché à part. Mais mercredi prochain je vais visiter un petit ensemble immobilier en bord de mer (vous me permettrez de ne pas dire où pour l'instant... ) pour 11% de rentabilité. C'est du local commercial. Donc TF récupérable et travaux à la charge du preneur (hors couvrant et dormant à la charge du propriétaire). A 100m de la plage. Je vais sans doute laisser l'immeuble à 13% a un copain pour me consacrer à ce "petit" projet balnéaire (>400k€ tout de même).
Sur 15 ans, avec emprunt 110%, cela représente tout compris (en l'état actuel de la csg...) un effort d'épargne de 16€/mois ! Soit 48% de rentabilité interne. Bien sur avec un TMI à 14%, l'affaire serai encore plus intéressante. Alors vous allez peut-être dire que je suis idiot, mais j'y vais quand même !

Tout cela pour dire que rien qu'en cherchant un peu sur Leboncoin.fr, il y a de quoi trouver de bons produits ! Maintenant, c'est vrai que cela va générer environ 10k€ d'IR et de CSS supplémentaire alors si vous voulez payer moins d'impôt, il doit rester quelques T2 à Dijon pour faire du Scellier...

 

[ZRR_pigeon]

au total ca doit aller chercher dans le million d'euros si on additionne vos differents investissements. ils ont l'air de tous etre assez rentables.

Combien votre banquier voit ca ? A-t-il la meme perception que vous du risque ou estime-t-il au contraire que le risque est grand malgre tout et vous avez du vous reporter sur une autre banque moins frileuse ?

ou est-ce qu'il place la limite, car a 16 euros par mois on peut en faire des investissements...

 

[Gagarine]

Mon banquier estime effectivement le risque de chacun des placements et calcul mon endettement en prenant 80% des loyers (je crois parce que je n'ai pas l'info officielle). Comme je n'ai jamais été beaucoup endetté pour ma RP, j'avais de la marge de manoeuvre pour mon 1er investissement. Puis avec les années, le reste à rembourser diminue et même avec des emprunts à 110%, ils ne sont plus des investissements à risque. Là je me permets d'y aller un peu plus fort sur le montant de l'investissement car j'ai fini de payer ma RP dans 5 mois. Avec des revenus confortables, je vais me retrouver avec un endettement de 500€/mois donc la banque n'est pas trop ésitante. Seule contrainte : je suis quasi obligé de travailler toujours avec ma banque car pas facile de trouver un organisme qui va prêter des sommes > 100k€ sans apport et sans domiciliation des salaires avec déjà plus de 400k€ en capital restant dû dans une autre banque...
La limite de la banque ? Je me demande ! Tant que la capitalisation est là, que les produits ont de fortes rentabilités et que le taux d'endettement est bon, elle me suit. Mais je ne saurais dire jusqu'où... Jusqu'ici, tout va bien avec plus de 500k€ de capital amorti en 10 ans (RP incluse). L'avenir nous dira si ma stratégie est bonne.

 

[kfc]

mais tu gère ton patrimoine immo à plein temps ou tu travaille à coté ?
Comment tu manage l'éloignement entre tes différents biens ?