ICC ou IRL?
- Auteur de la discussion yannou79
- Date de début
2006, ce n'est pas encore très lointain.
Juste assez cependant pour avoir une indexation sur l'ICC non capé, non ?
Le problème avec ces baux commerciaux, c'est que c'est très contraignant pour l'investisseur, tout en n'étant finalement que très peu sécurisé.
Des affaires récentes et qui se multiplient, incitent à la prudence.
Dés que ça leur semble trop lourd à gérer - voire dans les cas extrêmes quand ils ont mangé le fonds de concours - beaucoup d'exploitants se dédisent.
Ils remettent en cause les clauses du bail initial et cherchent à imposer aux propriétaires des conditions moins favorables (baisse de loyers, modification des règles d'indexation), voire laissent tomber la résidence.
Et s'il s'agit d'une EPHAD ou d'un lot à 500 kms de chez vous, vous imaginez la situation...
A fortiori quand l'acquisition était assortie d'une carotte fiscale
D'où mon intérêt pour les résidences étudiantes (quand elles sont bien placées, les lots peuvent toujours être exploités en direct), même si je me pose encore un certain nombre de questions sur l'extinction du bail commercial à l'initiative du preneur et la mise en place de mandats de gestion.
Car, apparemment, dés lors que la résidence a une vingtaine d'années, l'exploitant résilie le bail commercial.
Même si celle-ci est bien placée, style jardin des sciences à Lille ou l'exemple cité dans un post précédent pour la résidence exploitée par Lamy
Ceci dit, il est assez difficile d'avoir des infos sur la question.
D'où mon appel à expériences et témoignages
Juste assez cependant pour avoir une indexation sur l'ICC non capé, non ?
Le problème avec ces baux commerciaux, c'est que c'est très contraignant pour l'investisseur, tout en n'étant finalement que très peu sécurisé.
Des affaires récentes et qui se multiplient, incitent à la prudence.
Dés que ça leur semble trop lourd à gérer - voire dans les cas extrêmes quand ils ont mangé le fonds de concours - beaucoup d'exploitants se dédisent.
Ils remettent en cause les clauses du bail initial et cherchent à imposer aux propriétaires des conditions moins favorables (baisse de loyers, modification des règles d'indexation), voire laissent tomber la résidence.
Et s'il s'agit d'une EPHAD ou d'un lot à 500 kms de chez vous, vous imaginez la situation...
A fortiori quand l'acquisition était assortie d'une carotte fiscale
D'où mon intérêt pour les résidences étudiantes (quand elles sont bien placées, les lots peuvent toujours être exploités en direct), même si je me pose encore un certain nombre de questions sur l'extinction du bail commercial à l'initiative du preneur et la mise en place de mandats de gestion.
Car, apparemment, dés lors que la résidence a une vingtaine d'années, l'exploitant résilie le bail commercial.
Même si celle-ci est bien placée, style jardin des sciences à Lille ou l'exemple cité dans un post précédent pour la résidence exploitée par Lamy
Ceci dit, il est assez difficile d'avoir des infos sur la question.
D'où mon appel à expériences et témoignages
je t'ai donné le mien....que dire de plus...
en choisissant soigneusement ( ou alors par chance qui sait ?) je n'ai pour l'instant pas de grosses surprises .
il s'agit de résidence sénior ( différent des EPAD) avec un turn over peu important et une gestion par un groupe en expansion sur un marche porteur ..
la seule surprise désagréable que j'avais sous estimée ( pour l'instant) ce sont les charges que je trouve trop importantes.
bien sur ca n'a pas une trop grande incidence puisque mon but à l'origine est de créer un déficit , afin de le reporter et obtenir des revenus défiscalisés plus tard , mais celui ci du coup est plus important que prévu ....
en choisissant soigneusement ( ou alors par chance qui sait ?) je n'ai pour l'instant pas de grosses surprises .
il s'agit de résidence sénior ( différent des EPAD) avec un turn over peu important et une gestion par un groupe en expansion sur un marche porteur ..
la seule surprise désagréable que j'avais sous estimée ( pour l'instant) ce sont les charges que je trouve trop importantes.
bien sur ca n'a pas une trop grande incidence puisque mon but à l'origine est de créer un déficit , afin de le reporter et obtenir des revenus défiscalisés plus tard , mais celui ci du coup est plus important que prévu ....
De la résidence sénior, genre Hespérides mais louée en lmnp ?
Dans ce type de résidence, les charges sont effectivement très élèvées.
Mais comme c'est lié aux services spécifiques à ces résidences, je pensais que ça concernait essentiellement les charges locatives.
Pourrais-tu nous donner une idée plus précise : combien de charges propriétaire pour quelle surface ?
Et pour les témoignages, le tien en est évidemment un, utile pour tous et en particulier pour celui qui a lancé la discussion.
Mais moi, ce que j'aimerais, c'est par exemple que lmplmnp qui semble bien connaître le sujet, nous en dise un peu plus. Qu'il développe davantage sur la gestion d'une résidence comme celle qui était exploitée par Lamy dans le 11ème après la renonciation au bail commercial
Car justement, comme j'ai l'impression qu'elles finissent toutes comme ça, y compris celles qui marchent bien, j'aimerais bien savoir à quoi m'attendre si je mets le pied là-dedans
D'où mes questions sur les mandats de gestion puisque l'achat d'un lot d'occasion m'y conduira tôt ou tard
Dans ce type de résidence, les charges sont effectivement très élèvées.
Mais comme c'est lié aux services spécifiques à ces résidences, je pensais que ça concernait essentiellement les charges locatives.
Pourrais-tu nous donner une idée plus précise : combien de charges propriétaire pour quelle surface ?
Et pour les témoignages, le tien en est évidemment un, utile pour tous et en particulier pour celui qui a lancé la discussion.
Mais moi, ce que j'aimerais, c'est par exemple que lmplmnp qui semble bien connaître le sujet, nous en dise un peu plus. Qu'il développe davantage sur la gestion d'une résidence comme celle qui était exploitée par Lamy dans le 11ème après la renonciation au bail commercial
Car justement, comme j'ai l'impression qu'elles finissent toutes comme ça, y compris celles qui marchent bien, j'aimerais bien savoir à quoi m'attendre si je mets le pied là-dedans
D'où mes questions sur les mandats de gestion puisque l'achat d'un lot d'occasion m'y conduira tôt ou tard
pour ca il faudra que je consulte les documents comptables que je n'ai pas à coté de la main , et comme je n'ai pas tous les détails en tête .....
je regarderais ca ce soir d'un peu plus près
les résidences étudiants au moment du renouvellement du bail
- à paris et dans les bons endroits , les bailleurs souhaiteraient en gnéral virer le gestionnaire, pour louer en direct ou vendre beaucoup plus cher
- en province et dans les mauvais endroits, c'est l'inverse, ils sotn tenus par l'exploitant
les premières résidences étudiants datant de 1994/1995 , on n' pas encore le recul sur le 2e renouvellement
Quand le gestionnaire n'a plus assez de rentabilité il dénoncera le bail et proposera des mandats de gestion : Lamy, Icade ...
A paris 11, lamy abandonné une résidence car elle était trop petite (45 logements) et pas assez rentable pour eux. Il est clair que ce fut une excellente aubaine pour les propriétaires , qui ont vu leur valeur augmenter instantanément de 30%.
C'est d'ailleurs un axe d'investissement choisi par certains investisseurs : acheter en bail commercial en jouant le fait que le gestionnaire abandonnera un jour ou se fera virer... La plus value latente est importante dans les bons emplacements. Choisissez des LMNP d'occasion dans des emplacements n°1.
- à paris et dans les bons endroits , les bailleurs souhaiteraient en gnéral virer le gestionnaire, pour louer en direct ou vendre beaucoup plus cher
- en province et dans les mauvais endroits, c'est l'inverse, ils sotn tenus par l'exploitant
les premières résidences étudiants datant de 1994/1995 , on n' pas encore le recul sur le 2e renouvellement
Quand le gestionnaire n'a plus assez de rentabilité il dénoncera le bail et proposera des mandats de gestion : Lamy, Icade ...
A paris 11, lamy abandonné une résidence car elle était trop petite (45 logements) et pas assez rentable pour eux. Il est clair que ce fut une excellente aubaine pour les propriétaires , qui ont vu leur valeur augmenter instantanément de 30%.
C'est d'ailleurs un axe d'investissement choisi par certains investisseurs : acheter en bail commercial en jouant le fait que le gestionnaire abandonnera un jour ou se fera virer... La plus value latente est importante dans les bons emplacements. Choisissez des LMNP d'occasion dans des emplacements n°1.
Attention Paraton à bien faire la différence entre mandat de gestion (le propriétaire n'encaisse son loyer que s'il y a un locataire) et bail commercial (loyer perçu même si le logement est inoccupé). Dans le premier cas, le gestionnaire prend des frais de gestion qui vont rarement au-delà de 10%, alors qu'avec un bail commercial il est retenu de 30 à 50% du loyer versé par le locataire (mais il n'y a pas de frais de gestion autres que les frais de syndic ou de copro). Cet écart de "ponction" est compensé toutefois par le risque de vacance locative dans le cadre de la gestion classique, qui pèse directement sur le propriétaire et finalement peut mettre à rendement égal ces 2 types de gestion pour un même loyer-locataire. C'est surtout un montage différent, une fiscalité différente, et des objectifs patrimoniaux différents.
Studea et Icade sont dans le cadre de la prise à bail commercial, pas du mandat de gestion, donc même si le loyer mensuel perçu est faible par rapport au loyer d'un mandat de gestion il est perçu 12 mois sur 12, et il s'agit de 2 des plus importants acteurs du marché de la résidence services pour étudiants.
En EHPAD, le bail commercial d'une grand enseigne comme Orpea, Korian, Les Jardins de Cybèle sont protecteurs des intérêts du propriétaire dans la mesure où les gros travaux, remises aux normes, charges de copropriété sont assumés par l'exploitant, mais il ne faut pas tomber dans l'excès de confiance. Il faut que vous puissiez revendre en cas de problème personnel, il faut toujours penser à la sortie.
Studea et Icade sont dans le cadre de la prise à bail commercial, pas du mandat de gestion, donc même si le loyer mensuel perçu est faible par rapport au loyer d'un mandat de gestion il est perçu 12 mois sur 12, et il s'agit de 2 des plus importants acteurs du marché de la résidence services pour étudiants.
En EHPAD, le bail commercial d'une grand enseigne comme Orpea, Korian, Les Jardins de Cybèle sont protecteurs des intérêts du propriétaire dans la mesure où les gros travaux, remises aux normes, charges de copropriété sont assumés par l'exploitant, mais il ne faut pas tomber dans l'excès de confiance. Il faut que vous puissiez revendre en cas de problème personnel, il faut toujours penser à la sortie.
Autrement dit, vaut mieux éviter de racheter un lot dans les résidences "jardin des sciences".
Même s'ils semblent bien placés (ex Lille), tous ceux que je vois passer sont déjà en mandat de gestion
Donc, si je suis le raisonnement de lmplmnp, ces résidences auraient été considérées comme pas assez rentables par Icade ?
Car j'ai bien compris que le risque de vacance était assumé par le propriétaire et, dans la mesure où un propriétaire direct ne me semble pas autorisé à imposer aux étudiants un bail d'une année ferme comme le font les exploitants institutionnels, ces risques de vacance sont bien réels.
Mais sur la question de la durée du bail, je me trompe peut-être, car même exploités en direct, il s'agit toujours de lots en résidences service, destinés à être loués à une clientèle spécifique
Même en gestion directe, j'imagine qu'on ne peut pas louer à un non-étudiant ni utiliser soi-même le logement à l'occasion d'un déplacement
Trois questions donc :
> Quel type de bail signe-t-on avec le locataire quand on est sous mandat de gestion ? Un bail meublé ordinaire, dénonçable par le preneur à tout moment avec un seul mois de préavis ? Ou un bail type résidence étudiant : un an ferme avec obligation de payer le loyer jusqu'au terme et trois mois de préavis ?
> Quid des frais de mise en place d'un nouveau locataire quand on est en mandat de gestion ? Est-ce facturé en plus du coût ordinaire ?
> Et que veux-tu dire Stumpy avec cette phrase :
"C'est surtout un montage différent, une fiscalité différente, et des objectifs patrimoniaux différents"
Dois-je comprendre qu'on ne peut peut pas bénéficier de la fiscalité des locations meublées (amortissement) quand on est en mandat de gestion ? Ou faisais-tu seulement référence aux avantages fiscaux liés à l'achat d'un lot en bail commercial dans du neuf ?
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