ICC ou IRL?

[yannou79]

On me propose une "affaire" a saisir : une EHPAD déja construite en exploitation eligible LMNP bouvard.

l'EHPAD Mieux vivre, en résumé :
- 5,10% de renta
- bail commerciale blindé (a la charge de l'exploitant, les gros travaux et remises aux normes, ainsi que l'assurance, toutes les charges et les frais de syndic). Le bail est soit disant la copie conforme de celui utilisé par Orpéa
- gestionnaire cautionné par ELC : mieux vivre est une filliale du groupe Espace Loisir Concept
- Ephad en ile de france a 45 KM au sud de paris en activité (pas de frais intercallaire).

Par contre l'indexation des loyer se fait sur l'ICC a 70% et plafonné a +/- 2 %. Cela est-t-il mieux/moins bien/équivalent a une indexation sur l'IRL? Que pensez vous de cette affaire?

 

[lmplmnp]

si elle est en exploitation... elle n'est plus éligible BOuvard, voyons !!!!

bouvard = NEUF
Neuf = jamais occupé
Jamais occupé = pas en exploitation !!

indexation à 70% de icc : disons que c'est l'assurance de perdre 30% de pouvoir d'achat sur une longue période...
mieux vaut certainement un 100% IRL

 

[yannou79]

Apparemment elle vient d'être finie de construire et une partie est en exploitation, il y a eu 1 désistement, ils sont pressé de vendre pour exploiter la chambre.

 

[Buffeto]

, ils sont pressé de vendre pour exploiter la chambre.

une décision de placement immo quelle qu'elle soit ne se prend pas dans l'urgence , à mon avis , sauf tarif particulièrement bas ( et donc bonne affaire à faire).
mais comme tu ne nous a pas donné le prix difficile de juger si c'est une bonne affaire ou pas

 

[yannou79]

prix : 142 552 HT (hors frais d'acquisition notarié). loyers annuels 7270 HT.

chambre de 20 m² a Etrechy (91). connaissez vous le gérant mieux vivre ? Est-il sérieux?

 

[Buffeto]

7 000 euros le metres carré HT ......c'est comment dire ?
....

or de prix c'est ca le mot que je cherchais ...



ps : ( à l'attention de Kenko, et lui uniquement , j'ai fait la faute d'orthographe entre or et hors exprés pour un petit jeu de mots laid pour gens bètes ....)

 

[yannou79]

c'est de l'EHPAD, tu as le double de surface en lieu commun...

 

[Buffeto]

merci je connais bien ce que sont les EPAHD et autres résidences séniors....
tu fais comme tu veux mais à ce prix là , tu vas largement surpayer le bien ...

comme bonne affaire on fait mieux....

mais ca n'est que mon avis....

 

[yannou79]

Disons que c'est la 4ieme qu'on me propose et qu'elles sont toutes dans les mêmes prix, alors ca ne me choque plus mais je te l'accorde, dans l'absolue c'est cheros le m². Du coup je regarde plus la rentabilité et la solidité du gérant puisque mon but premier est la rente. C'est un mauvais calcul selon toi?

 

[Buffeto]

est ce qu'on t'a parle dans ton calcul des charges ....?
en général elles sont assez énormes dans ce genre de structure( jen sais quelquechose )...

mauvais calcul c'est à voir , mais comme je le disais précédement il ne faut pas se précipiter sous pretexte qu'ils veulent vendre rapidement ...
si le promoteur est si préssé que ca ,il peut te faire 10% sur le prix et là , ca va commencer à etre une bonne affaire ...

sinon effectivement pour 142 000 euros on peut sans doute trouver mieux...