ICC ou IRL?

[yannou79]

C'est soit disant le même bail que fait ORPEA. Toutes les charges (quote par de l'electicité et de l'eau, charges non récupérable et article 606 du code civil, quote part de l'assurance et frai de syndic à la charge de l'exploitant). Si vraiment tu as du temps a m'accorder avant que je me passe une corde autour du cou, je peux t'envoyer un exemplaire du bail sur une adresse.

 

[Buffeto]

on peut toujours me contacter en MP ....
cela dit je ne suis ni juriste ni expert ....
juste un gars qui a un peu d'expérience pour avoir fait de bonnes et de moins bonnes affaires....

quoiqu'il en soit ma devise est : les conseilleurs ne sont pas les payeurs ......mais meme les mauvaises affaires que j'ai faites je les assume puisque personne ne m'a mis le couteau sous la gorge pour signer .

n'oublies pas que tu t'engages financiérement pour pas mal d'année et que le beau parleur qui te présente l'affaire , lui , tu ne le reverras sans doute plus ...

d'autre part si l'affaire était si bonne que ca crois tu qu'ils auraient du mal à la "refourguer"?.
en general ils ont sous la main un listing assez fourni de gens avec qui ils ont déja fait affaire , alors .....?


bref , à mon avis il faut en rester au prix de vente . celui ci me parait exhorbitant donc pour que l'affaire soit bonne il doit baisser . sinon , comme tu le dis toi meme , il n'y a qu'a se baisser pour en trouver des propositions de ce genre....

 

[babas]

completement d'accord avec buffetophile, 7000€/m2, c'est hallucinant, et pourtant tout ça se vend, tout ce que propose orpea se vend, j'y comprends plus rien...les matelas c'est du bultex et les robinets sont en or plaqués ?
si orpea est encore présent dans 20 ans et que les loyers n'ont pas été remis en cause, pourquoi pas, mais un seul pêt de travers et c'est la cata assurée ! qui va racheté ça dans 10,15 ou 20 ans, sans la carotte fiscale bouvard ? personne évidemment...même le gestionnaire home business, selectionné par i selection groupe caisse d'épargne himself, avec un produit top tout près de disneyland, se casse la figure au bout d'un an...même les grands noms n'y arrivent plus, je ne vois pas pourquoi orpéa avec ces rentas au dessus de la moyenne y arriverait mieux que les autres...un locataire qui ne paye pas son loyer, je le sort manu militari avec la manière forte, un gestionnaire c'est beaucoup plus compliqué, je sais de quoi je parle, LVR me devant encore 1 an de loyer que je ne reverrai plus évidemment.
accepter d'acheter 7000€ du m2 hors paris intra muros ou quelques villes d'execption, il faut être fou. maintenant on ne pourra pas dire que vous n'etiez pas prévenu. et tout peut aussi très bien se passer, c'est la loterie

 

[yannou79]

d'accord si je vous suis, je dois faire une croix sur les EHPAD qui de façons générales font surpayer leur bien ( avec l'histoire qu'on achete le double de surface bla bla bla), si on veut pas se retrouver dans une merde noir et un investissement a perte quand le gérant lache. Bon il reste le tourisme, les résidences d'affaire et les résidences universitaires. En dehors du crédot "emplacement" et "qualité de construction" et "prix juste", vous avez des arguments en faveur de l'un ou de l'autre (ainsi que des noms de références dans les gérant). Je reçois un CPG de GFE demain, on verra quel "miracle" il me vendra...

Une AV fond en euros c'est pas si mal, je commence a y croire de plus en plus...

 

[babas]

moi c'est plus le bail commercial en général qui m'embéte, mais qui a tout prendre, autant viser l'étudiant, si c'est bien placé en centre ville, les prix de départ sont plus bas et correspondent plus au prix de revente de l'ancien (je me base sur le neuf étudiant à lille et l'ancien, les prix se valent donc la revente ne devrait pas trop poser de soucis)

 

[lmplmnp]

L'Ephad c'est archi cher...
Ca ne marche que tant que le gestionnaire paie son loyer. Sinon la valeur d'actif va chuter très fortement . Et puis au renouvellement, que va faire le gestionnaire ? Vous proposer un loyer à la baisse ? ca devient courant maintenant en EPHAD... Et que faire avec votre ephad au milieu des champs sinon accepter cette baisse de loyer

Vous n'aurez pas le meme probleme en résidence d'étudiants en centre ville de grandes villes. Si le gestionnaire voulait baisser son loyer à Paris... Ca serait una aubaine pour le bailleur qui récupérerait son bien.
Mais c'est rare ! Lamy l'a quan,d meme fait dans Paris 11e cette année... Ils étaient très très ravis les bailleurs... Plus value assurée/

Quand à GFE, les prix du neuf sont astronomiques aussi. Quand ils ne sont pas le long du périiph, ils sont à Pau... alors...
Préférez les biens en anciens avec GFE. C'est beaucoup mieux placés et moins risqués.

 

[christianR]

Autre question à se poser...
Il va y avoir de plus en plus de personnes agées dépendantes et on va manquer de lits...C'est parfait pour le remplissage !
Oui mais... il faudra trouver des lits pour des retraités de plus en plus pauvres car comme chacun sait les pensions de retraite ne vont pas augmenter.
Les gestionnaires pourront-ils toujours louer au même tarif ? et pourront-ils donc continuer à honorer les rentabilités annoncées, d'autant que ce n'est pas l'état avec le trou de la sécu qui paiera la différence.
Quand les baux seront renégociés à la baisse, qui sera acheteur d'une chambre à 7000 €/m2 ? la réduction d'impôt obtenue au départ suffira-t-elle à combler la perte à la revente ?

 

[paraton]

Vous n'aurez pas le meme probleme en résidence d'étudiants en centre ville de grandes villes. Si le gestionnaire voulait baisser son loyer à Paris... Ca serait una aubaine pour le bailleur qui récupérerait son bien.
Mais c'est rare ! Lamy l'a quan,d meme fait dans Paris 11e cette année... Ils étaient très très ravis les bailleurs... Plus value assurée.

Justement, quel intérêt pouvait avoir Lamy à se séparer d'une résidence aussi bien placée ?

Travaux de rénovation lourds ? Turn-over important des locataires ?

Je m'interroge moi aussi sur ce genre de produits.

L'EPHAD, je n'en veux pas : renta attractives mais pbs de mise aux normes à prévoir

Les résidences de tourisme au fin fond de la campagne ou dans des coins où l'offre est saturée, on a vu ce que ça pouvait donner

Reste le tourisme d'affaires et les résidences étudiantes des grandes villes.

Mais pas en neuf, c'est beaucoup trop cher et la carotte fiscale actuelle se paye en outre d'une renonciation aux amortissements.

Donc, au final, je m'intéresse aux lots d'occasion et je constate qu'un certain nombre de résidences (ou de lots) sont passées en mandat de gestion

La rentabilité annoncée est alors très attractive, mais qu'est-ce que ça peut bien cacher ? Pourquoi un gestionnaire abandonnerait ses prérogatives quand une résidence tourne bien ?

D'où ma question initiale, pourquoi Lamy a-t-il renoncé à exploiter une résidence située à Paris intra-muros ? La jugeait-il vétuste ?

 

[paraton]

Autre problème avec les mandats de gestion, le turnover des locataires.

Un lot bien placé devrait se louer sans problème, mais quid des frais liés aux changements de locataires ?

Concernant les périodes de vacance, celles-ci ne semblent pas couvertes par les mandats de gestion.

Or, à la différence du bail imposé aux étudiants par les gestionnaires institutionnels, un propriétaire lambda ne semble pas être en mesure d'exiger de son locataire qu'il s'engage pour une durée d'un an ferme.

Vu le niveau des loyers pratiqués dans ce genre de résidences et les contraintes qu'elles imposent aux résidents, on peut donc s'attendre à du turn-over en cours d'année

En plus de la période de vacance durant laquelle il faudra continuer à payer les charges (apparemment de l'ordre de 60-70 euros pour un lot), quid des frais liés à la mise en place d'un nouveau locataire ?

Est-ce inclus dans les mandats de gestion pratiqués par Lamy (résidences Studéa) ou Icade (résidences Jardin des sciences) ?

L'un d'entre vous pourrait-il nous faire part de son expérience ?

 

[Buffeto]

dans la residence séniors où j'ai investi il y a un bail commercial .
du coup les loyers sont payés par le gestionnaire qu'il y ait un locataire ou pas