ICC ou IRL?

[solemio]

Cela fait 2 ans que j'ai décidé "d'aller devant le tribunal" à propos de l'indexation sur l'ICC que le gestionnaire ne veux pas appliquer.

donc la "justice" c'est long et cher...

si vous n'avez pas encore signé: passez votre chemin vous allez vous éviter d'en faire un de croix.

 

[Gagarine]

1 "renouvellement au terme inital" - Bien sur vous repartez sur la base du loyer en cours. Le loyer au terme du bail initial, donc à la fin du bail initial.

2° et 3° "On me propose de passer du ICC à l'ILC en echange de l'annulation de l'indemnité d'eviction. Par contre l'ILC serait plafonné à 2 %/ an et là j'ai l'impression de lacher un gros "morceau" " - Le bail est trop à votre désavantage. Le preneur doit faire des choix. Soit vous êtes à l'IRL (longtemps avantageux mais en ce moment à la baisse...), soit à l'ICC, soit à un taux fixe (par exemple 2% par an hors indice). Perso j'aime bien le taux fixe car vous savez parfaitement où vous allez. Certes pas de hausse de 10% comme l'ICC en a connu, mais pas de baisse non plus. Et c'est facile à anticiper.

Pour justifier un plafonnement de l'ICC, les gestionnaires avancent généralement le risque de l'effet "ciseau" avec des loyers qui augmentent trop vite par rapport aux prix des locations. Mais ils en parlent moins quand l'ICC baisse...
Une autre formule consiste à indexer sur un pourcentage de l'ICC (75% de l'ICC). Inconvénient : une hausse de 4% de l'ICC induise une hausse de seulement 3% du loyer. Mais du coup c'est également vrai à la baisse. Vous êtes donc moins pénalisés qu'avec une indexation plafonnée.

 

[paraton]

Perso j'aime bien le taux fixe car vous savez parfaitement où vous allez. Certes pas de hausse de 10% comme l'ICC en a connu, mais pas de baisse non plus. Et c'est facile à anticiper.

Pas d'accord : gros risque pour le bailleur en cas de reprise de l'inflation ET CELLE-CI N'EST PAS A EXCLURE !

Sinon, pourquoi les exploitants voudraient-ils plafonner ? Déjà qu'ils veulent passer de l'ICC à l'IRL ou à l'ILC pour mieux limiter les hausses de loyers, que leur faut-il de plus ?

Avec un indice fixe (et là, ce que l'on vous propose, ce n'est même pas ça, seulement une progression maxi), on voit peut-être où en va en termes nominaux, mais en termes réels, on ne voit rien !

L'indexation complète, sans plafonnement de quelle que sorte qu'il soit, c'est la garantie d'avoir un loyer au niveau du marché, donc celle de la revente de votre bien

Ne cédez pas : RIEN ne vous oblige à accepter de modifier les clauses du bail initial

A moins évidemment que vous ayez peur de vous faire lâcher par l'exploitant actuel

D'ailleurs à ce propos, on aimerait tous savoir de quel organisme il s'agit.

Merci de nous le dire !

 

[Gagarine]

Peut-être un risque de voir un loyer plus faible que le marché mais un financement assuré. Car un indice qui baisse, c'est un loyer qui baisse. Et un loyer qui baisse, c'est un effort de financement qui augmente...

 

[paraton]

Sauf que loyer en retrait par rapport au marché = valeur du bien qui en prend un coup.
Car la valeur de revente de ce type de bien dépend essentiellement du niveau de loyer servi.

Les acheteurs sont des investisseurs, ce qu'ils recherchent c'est une rentabilité : si le loyer annuel est faible, la valeur du bien à la revente le sera aussi

Et par ailleurs, rien n'indique que le plafonnement envisagé empêchera la baisse de ses loyers.
Car ce qu'on lui propose, c'est juste un plafonnement à la hausse, pas un taux de revalorisation fixe !

Si l'ilc baisse, il n'est pas protégé.
Si l'ilc augmente fortement, il n'a droit qu'à une petite partie de la hausse.
Sur le long terme, tout le risque est pour lui.

C'est pour cela que, pour ma part, je me détourne désormais de ces produits, quand bien même le gestionnaire serait un grand de la place

 

[Gagarine]

Je n'ai pas dit que le plafonnement était une bonne solution. C'est même la pire puisque le bailleur supporte tous les inconvénients. Je parle bien d'une indexation à taux fixe. Il offre la garantie d'une hausse constante du loyer et donc de la valeur du bien.
Un bon compromis est, comme déjà dit, un pourcentage de l'indice (75% de l'ICC par exemple). Vous gagnez moins à la hausse mais vous perdez moins à la baisse. Tout est question de mode et de l'état du marché au moment de la signature du bail...
Sinon, vous investissez directement dans des locaux commerciaux. Bail indexé à 100% de l'ICC, TF récupérable, charges de co-pro payées par le preneur...