gestionnaire d'ehpad LMNP ne paye plus ...

mich1978 · 27 Avril 2010

mich1978 a dit:
le loyer initial "de base" dans le bail était de 7686 HT ( bail signé en septembre 2005 ) , nous percevIONS 8868 HT avant cet "incident" . ça a augmenté, certes mais n'est-ce pas au gestionnaire d'anticiper et de gérer correctement ? facile d'appater "le client" pour amener des investisseurs et de leur reprocher, ensuite, à mots couverts, d'être à l'origine des problèmes ( du fait du loyer élevé ) !
J'ai envoyé un fax au vendeur ( dans le Nord ... ) et attend sa réponse.
merci encore
bon week end

bonjour,
je reviens vers vous car la situation a évolué.
nous avons finalement été payés hier mais je me pose une question .
Le loyer qui nous a été versé est en nette baisse ! est-ce normal ? il y a même eu une régulation du premier trimestre de -125 € !! le loyer peut il baisser comme cela ? en fonction de quoi ?
Merci de m'avoir lu et de vos éclairages ;
cordialement,

RVBOCHER · 11 Mai 2010

mich1978 a dit:
bonjour,
je reviens vers vous car la situation a évolué.
nous avons finalement été payés hier mais je me pose une question .
Le loyer qui nous a été versé est en nette baisse ! est-ce normal ? il y a même eu une régulation du premier trimestre de -125 € !! le loyer peut il baisser comme cela ? en fonction de quoi ?
Merci de m'avoir lu et de vos éclairages ;
cordialement,

Bonjour,
Je réagis à vos posts et vous propose mon avis.

Concernant l'indexation à l'ICC : les tarifs des gestionnaires d'EHPAD sont effectivement liés à l'évolution arrêtée annuellement par le gouvernement. Vous pouvez en retrouver un historique récent ici : http://www.lmp-lmnp-occasion.fr/Evolution-du-prix-des-prestations.html
Si vous comparez avec l'évolution de l'ICC vous constaterez l'effet de ciseau dont parle Gargarine.
Je vous conseille tout de même de vérifier l'état des comptes de votre gestionnaire (cf N° RCS sur le bail) afin de constater l'impact sur sa solvabilité.
Avec ces éléments vous pourrez mieux juger du bien fondé d'un changement d'indexation.

Concernant la baisse de loyer :
Le paiement du loyer constitue une condition essentielle du bail commercial qui rend celui-ci caduque de plein droit si elle n'est pas respectée.
L'intérêt des 2 parties n'est pas une fin de non recevoir mais oui, la modification unilatérale du montant du loyer est illégale.

Démarches à mener :
Renseignez-vous auprès de votre locataire pour en connaître l'origine.
Si vous n'êtes pas d'accord avec cette baisse, notifiez le lui en recommandé.
Si vous estimez avoir besoin d'aller plus loin il faut passer par un huissier mais il devrait être possible de trouver un terrain d'entente car la location EHPAD est un marché à bonne visibilité si la résidence est bien gérée.

Dans toutes vos démarches ne perdez pas de vue que la société preneuse à bail est votre locataire.

Espérant vous apporter des informations utiles.

Cordialement,

mich1978 · 12 Avril 2011

Bonjour,

Un petit message pour vous tenir informés de l'évolution de la situation. En Janvier 2011, nous avons à nouveau eu de la difficulté à être payés... il a fallu- encore- menacer.
Aujourd'hui, le paiement n'ayant -encore- pas été effectué ( date normale et contractuelle : 01/04 ) , j'ai appelé le service "comptabilité" et la personne m'a informé qu'un courrier - dont elle ignore le contenu ( ! )- partirait cette semaine ... sans doute pour nous annoncer de bonnes nouvelles ... Bref, je sature d'avoir à traiter avec un gestionnaire aussi lamentable.
Cette fois, je vais passer par la case "huissier" . Si certains d'entre vous ont un retour d'expérience de ce type de démarche, je suis preneur !
bonne journée,

ZRR_pigeon · 12 Avril 2011

mich1978 a dit:
j'ai appelé le service "comptabilité" et la personne m'a informé qu'un courrier - dont elle ignore le contenu ( ! )- partirait cette semaine ... sans doute pour nous annoncer de bonnes nouvelles ... Bref, je sature d'avoir à traiter avec un gestionnaire aussi lamentable.

J'espere que vosu etiez ironique.
Dans ce que j'ai pu voir, quand le comptabilité vous annonce une "lettre", ca veut dire qu'ils jettent l'éponge.

Voila le scénario fréquent :
- vous reclamez le paiement, la comptabilité vous dit que vous allez recevoir une "lettre"
- vous recevez la lettre qui dit que le gestionnaire ne peut faire face, les loyers etant beaucoup trop fort (ben voyons) et que soit il dépose le bilan, soit vous signez un avenant au contrat dans lequel vous acceptez de descendre votre loyer de 30, 40, 50, 75%...(ben voyons).
- bien sur la lettre dit que vous n'avez que quelques semaines pour vous decider et qu'il est dans VOTRE interet (ben voyons) d'accepter un loyer faible mais GARANTI (par qui ?) plutot que faire le bras de fer et se retrouver le bec dans l'eau avec un gestionnaire en cessation de paiement (ben voyons).
- comme vous ne savez pas qui sont les autres investisseurs, vous etes seul dans votre coin a essayer de prendre votre decision.

Je vous conseille de faire comme si ce scenario catastrophe allait se réaliser et commencer des a present a se réunir (au moins par email) avec les autres copro. Faites pression aupres des notaires, commercialisateurs afin d'obtenir la liste des coproprietaires.
Il faudra aussi que tout le monde envoie un RAR d'injonction de payer. mais ne pas le faire trop tot, car le gestionnaire se devant de payer sous 30 jours d ela reception du RAR, cela peut precipiter la mise en liquidation de l'entreprise.

J'espere pour vous que cette lettre contient de bien meilleures nouvelles, hélas les statistiques ne vont pas dans votre sens.
Courage et tenez nous au courant.

mich1978 · 13 Avril 2011

Bonjour,

j'étais, bien sûr, ironique. je n'attends aucune bonne nouvelle....je vais donc relancer un appel à propriétaires dans la rubrique dédié du forum. Dès réception de cette fameuse lettre, je vous tiens informé de son contenu...
Est-il utile, selon vous, de faire appel tout de suite à un huissier?
En vous remerciant de m'avoir lu,
Mich1978

ZRR_pigeon · 13 Avril 2011

a mon sens, c'est : se regrouper (appel aux proprietaires), se federer (association), se faire respecter (injonction de payer), s'organiser pour trouver un repreneur. Et comme fil rouge, éviter de se retrouver en justice car vous y perdrez forcement beaucoup de temps et donc pas mal d'argent, meme si vous gagnez en justice.

GoodbyLenine · 14 Avril 2011

Je connais un peu les EHPAD. Je ne suis qu'à moitié surpris de ce qui vous arrive, qui est fort désagréable hélas. Je compatis.

Si votre loyer est indexé à 100% sur l'ICC (ce qui était la norme en 2005), l'indice de base étant 1270 (T1/2005), le loyer aurait du être indexé sur 1385 (T1/2007) puis 1497 (T1/2008), 1503 (T1/2009) et 1508 (T1/2010).
Le loyer initial était 7686ht, il devrait etre devenu 7686*1385/1270 = 8375€ (sur l'indice T1/2007), puis 7686*1497/1270 = 9060€ (sur l'indice T1/2008), puis 7686*1503/1270 = 9096€ (sur l'indice T1/2009). Votre chiffre (8868€ht) me semble étrange... où est l'erreur ?

Dès lors que le loyer augmente de plus de 25% (c'est à dire que l'indice dépasse 1270 * 1.25 = 1587.5) l'exploitant peut proposer de réviser le montant du loyer, et en cas de désaccord avec les bailleurs, c'est un juge qui tranche. Dans votre cas, on en est encore loin...

Du fait de l'évolution faible des recettes des exploitants, et parfois pour d'autres raisons (mauvaise gestion, ou plan d'affaire initial trop tendu voire intenable) certains exploitants d'EHPAD connaissent des difficultés. Pour certains c'est juste une marge qui diminue un peu (restant quand même confortable) ou fortement (et le problème est alors temporaire, ou se règle en diminuant un peu l'augmentation passée des loyers), pour d'autre la marge devient négative et des difficultés de trésorerie surviennent, voire pire. Pour savoir dans quel cas votre exploitant se trouve, procurez vous au plus vite ses bilans comptables ! (ce sera de toute façon nécessaire pour négocier une éventuelle baisse des loyers, ou pour rechercher un autre exploitant).
Vous devez aussi savoir que votre exploitant aurait beaucoup à perdre s'il perdaient l'exploitation de cet EHPAD (c'est son fond de commerce qu'il perdrait), donc il risque de tout faire pour se maintenir...

Vous pouvez constater en analysant les comptes des principaux exploitants cotés en bourse (Orpea, Korian, Medica, LeNobleAge, j'en oublie peut-être) que, si tous subissent une certaine pression sur leurs marges, ce qui ne les accule pas nécessairement à cesser de payer leurs loyers, même si certains envisagent de renégocier le montant des loyers qu'ils paient (Medica l'évoque explicitement par exemple). Il n'y a donc pas nécessairement de fatalité à ce niveau...

Pouvez-vous donner quelques informations sur cet EHPAD : combien de chambres ? quel tarif journalier pour les résidents ? quel taux de remplissage ? l'exploitant n'exploite-t-il qu'une seule EHPAD ?

Concrètement, je vous conseille de :
- vous rassembler au plus vite avec les autres investisseurs dans le même cas que vous, pour mutualiser vos efforts (interrogez le cadastre pour en avoir la liste, si l'exploitant refuse de vous la donner, et votre commercialisateur aussi) et prendre un conseil;
- obtenir les derniers bilans comptables de l'exploitant (les lui demander, les acheter pour qqs € sur société.com ou infogreffe) pour en savoir plus. Votre exploitant est-il "Aplus santé" ou une de ses filiales ? (si c'est bien "RCS Bourges B 398 338 194", il semble très endettée.... et avec une marge faible et passée négative sur le dernier exercice)
- demander à l'exploitant quelles garanties il peut donner pour les loyers à payer (documents prouvant les démarches qu'il annonce, etc.)
- demander à l'exploitant pourquoi il n'est pas au moins en mesure de payer à la date d'échéance normale une partie substantielle des loyers (par exemple 80%), le solde devant être réglé lorsque sa trésorerie sera rétablie. Si seule l'augmentation des loyers est la cause de ses difficultés, il devrait pourvoir le faire.... (mais je crains qu'il y ait plus grave)

Bon courage !

mich1978 · 26 Avril 2011

Bonjour,
merci "goodbylenine" pour votre réponse super complète !
je joins ici la copie du courrier qui nous a été transmis par aplus santé.
pour répondre à vos interrogations, aplus santé exploite 11 établissements en France et 1 en Espagne (! ), l'établissement "le flore" de Montgeron qui me concerne comporte 106 chambres, l'établissement est neuf et semble "rempli"
Mon avis est le suivant : l'exploitant gère mal "son affaire" et la communication a toujours été déplorable avec lui. La prétendue explosion des loyers ne peut être la cause des déboires d'une telle entreprise, potentiellement, très lucrative .L'argumentaire développé dans le courrier ne tient, à mon avis, pas.( le loyer a augmenté, sur ces 4 ans, de 8% environ )
je pense, par ailleurs,que l'exploitant va se séparer de son activité "santé"pour se concentrer sur son activité "loisirs".
Le courrier évoque une revalorisation à la baisse des loyers. Quelle peut être son ampleur ? les conditions d'un éventuel rachat de la chambre peuvent, à votre sens, nous être favorables ?
merci encore de m'avoir lu,
Cordialement,
Mich1978

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