gestionnaire d'ehpad LMNP ne paye plus ...

[Gagarine]

Je dirais que cela dépend de votre estimation quand à la bonne foi du gestionnaire... D'autant qu'il y a un précédent... Si vous estimez qu'il vous mène en bateau, huissier dès aujourd'hui ! Si vous estimez que ce n'est qu'un problème ou une négligence administrative, est-ce bien nécessaire de faire entrer les huissiers dans la danse ?

 

[Gagarine]

ok, désolé, mais l'énervement et l'inquiétude m'ont "speedés" ! je vais poster dans cette rubrique, donc !

Ce n'était pas un reproche mais simplement une information.

 

[mich1978]

Ce n'était pas un reproche mais simplement une information.

j'avais bien compris, d'autant que vous m'aviez conseillé l'année dernière ! merci à vous donc de m'avoir informé. Pour la bonne fois, il y a un précédent, donc ... j'hésite .Par ailleurs, les "faillites" et autres joyeusetés dans le domaine des ehpad sont elles courantes ? avez vous des exemples en tête ? en recherchant dans les forums, j'ai vu beaucoup de problèmes avec des Résidences de tourisme et étudiantes mais pas en ehpad ... j'éspère que cela va s'arranger, sinon, je risque de me nourrir de pâtes dans les 21 années à venir !
cordialement,

 

[mich1978]

re-bonjour,

je viens de recevoir un courrier ( postal ) de la part du gestionnaire qui me laisse perplexe. puis-je vous en soumettre une copie en anonymant, naturellement, les passages concernés... de manière à avoir votre avis d'"experts" ? en vous remerciant,
mich1978

 

[Gagarine]

Tant que cela reste anonyme, je ne pense pas que nos gentils modo y verront à redire...

 

[mich1978]

Allez, je m'y risque !
voici les scans de ce courrier ( pas toujours compréhensible ... )

Toutes vos remarques seraient bienvenues en m'aideraient à choisir la meilleure solution ...
cordialement,

 

[Gagarine]

1er point : que dit votre bail sur le revalorisation des loyers ? Le courrier semble indiquer que vous êtes à 100% se l'ICC (très rare !)
2éme point : les loyers ont effectivement beaucoup progressé ces dernières années. Quelle est la fréquence de revalorisation de vos loyers ? Quel est le trimestre de référence ? Ceci afin de vérifier leur dire. De plus, l'ICC a légèrement baissé sur 1 an même s'il s'est stabilisé sur 1 trimestre.

 

[mich1978]

Concernant les 2 points, voici, mot pour mot, ce que dit le bail :

"Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de ... , payable trimestriellement à terme à échoir. En cas de variation de la TVA ( ... )"

"Le loyer ci-dessus fixé fera l'objet d'une révision automatique de plein droit au 1er Janvier de chaque année à compter du 01/01/2008 en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction.L'indice de référence étant celui du 1er trimestre de l'année 2005 ( soit 1270 )."

Personnellement, l'argumentaire développé par le gestionnaire me semble "limite" car :
- les termes du bail ont été définis par lui ( notamment au niveau du paiement à échoir ... )
- 25% sur 3 ans ... je n'en ai jamais vu la couleur !

 

[Gagarine]

il se retrouve avec un effet "ciseau" (les charges fixes augmentent plus vite que le CA) car les loyers ont augmenté de 20% entre le 1/1/07 et le 1/1/10.

 

[mich1978]

il se retrouve avec un effet "ciseau" (les charges fixes augmentent plus vite que le CA) car les loyers ont augmenté de 20% entre le 1/1/07 et le 1/1/10.

le loyer initial "de base" dans le bail était de 7686 HT ( bail signé en septembre 2005 ) , nous percevIONS 8868 HT avant cet "incident" . ça a augmenté, certes mais n'est-ce pas au gestionnaire d'anticiper et de gérer correctement ? facile d'appater "le client" pour amener des investisseurs et de leur reprocher, ensuite, à mots couverts, d'être à l'origine des problèmes ( du fait du loyer élevé ) !
J'ai envoyé un fax au vendeur ( dans le Nord ... ) et attend sa réponse.
merci encore
bon week end