Financement d'un projet immobilier locatif en VEFA

[Fred_35]

Livraison du bien 2ème T 2012, pas de précision sur l’échéancier estimatif
1er déblocage de fonds : Juin 2010

Caractéristiques du prêt :
Emprunt : 200k€
Durée : 20 ans

Propal Banque n°1 :
Tx intérêt (HA): 3,70%
Tx Ass : 0,30%
Différé amortissement capital : 36 mois

Propal Banque n°2 :
Tx intérêt (HA): 3,92%
Tx Ass : 0,35%
Pas de différé d'amortissement
Amortissement du capital à chaque appel de fonds

A priori, la banque 1 est plus intéressante mais il y a ce différé d’amortissement qui générera des intérêts intercalaires je crois ? Cependant la différence de taux entre les 2 banques est significative ! Que dois-je faire ?

Merci d’avance pour vos réponses.

 

[Aristide]

Que dois-je faire ?

Bonjour,

A toutes fins utiles voir :

« Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »
https://www.moneyvox.fr/forums/posts/83937/

Cordialement,j

 

[Fred_35]

Merci pour toute cette littérature financière fort enrichissante.
Cependant, mon dilemne reste entier entre ces deux banques car même en utilisant un simulateur, j'arrive aux résultats suivants :

Banque 1 (rappel: Tx I =3,7%+Tx Ass=0,30%)
Hypothèse 1 : => Coût sur 20 ans dt 36 mois de différé : 103949,27€
Hypothèse 2 : => Coût sur 20 ans dt 24 mois de différé : 101035,49€

Banque 2 (rappel: Tx I =3,92%+Tx Ass=0,35% ; pas de différé d'amortissement du capital et prise en compte donc d'un amortissement du capital à chaque déblocage de fonds
Résultat : Coût sur 20 ans = 102849,8€

Bref, il n'y a pas de quoi fouetté un chat si ce n'est que :
. à la lecture des informations retenues dans ce forum, je comprends qu'il est possible de demander à sa banque la mise en amortissement du capital à la livraison du bien, ce qui permet de réduire le coût des intérets différés.
. que les hypothèses retenues pour la banque 1 avec des différes de 24 ou 36 mois sont, si j'ai bien compris, les intérêts maximals que je risque de payer : pouvez-vous illustrer ce point? Quelle incidence (estimation en % en prenant en compte un échéancier d'appel de fonds classique) peut-on en attendre sur le calcul du différé d'amortissement dans l'hypothèse d'un différé de 24 mois par exemple?

Merci d'avance à toute personne qui pourra m'aiguiller sur la direction à prendre entre le choix de ces 2 banques?

 

[Aristide]

. à la lecture des informations retenues dans ce forum, je comprends qu'il est possible de demander à sa banque la mise en amortissement du capital à la livraison du bien, ce qui permet de réduire le coût des intérets différés.

. que les hypothèses retenues pour la banque 1 avec des différes de 24 ou 36 mois sont, si j'ai bien compris, les intérêts maximals que je risque de payer

Si vous êtes en amortissement immédiat le problème ne se pose pas.
A la livraison du bien vous aurez un regroupement de vos divers échéanciers partiels (dans ceratins Etablissements appelés consolidation)

Si vous êtes en différé partiel, tout dépend à la fois si vous êtes en différé interne ou en différé externe (= anticipation chez certains prêteurs)

En différé externe, pas de souci; au dernier appel de fond vous passerez en amortissement.

Mais en différé intrene ce n'est pas évident :
+ Chez certains prêteurs vous continuerez à rester en différé et donc à payer des intérêts tant que vous ne serez pas arrivé au terme de la durée de ce différé prévue au contrat.

+ D'autres accepteront de stopper ce différé interne et vous passeront en amortissement avant la fin de la durée de ce différé pévue au contrat.

Cdt

 

[ZRR_pigeon]

Bref, il n'y a pas de quoi fouetté un chat si ce n'est que :
. à la lecture des informations retenues dans ce forum, je comprends qu'il est possible de demander à sa banque la mise en amortissement du capital à la livraison du bien, ce qui permet de réduire le coût des intérets différés.

moi il m'ont pris 400 euros de frais d'avenant pour demarrer l'amortissement a la livraison du bien. J'avais pris des marges avec la periode de franchise (finalement pour rien) pensant que la livraison serait en retard de 4 mois....a 500 euros d'interets intercalaires par mois (x 4 mois), 400 euros une fois c'est mieux que rien mais ca dresse...

Bien sur, eux memes vous disent "prenez large", "ne prenez pas de risque inutiles...".....ben voyons...

 

[calculator]

Bonjour Fred 35,

Il faut d'une part analyser la proposition de prêt et ce qui est inscrit au contrat, et d'autre part confirmer (par oral, face à face) avec le banquier pour être sûr de comprendre ce que l'on lit .
Passé cette petite pique amusante, certes le différé peut être intéressant, et d'autant plus s'il s'arrête à la livraison du bien où à la première entrée en location (certains contrats le prévoient) maintenant il faut absolument éviter les frais et autres bêtises qui vont gréver la rentabilité.
En gros, toujours garder en tête le principe... Je diffère le début de remboursement donc ma somme à rembourser augmente avec le temps...
100.000 euros à rembourser se transformera par exemple en 105.000 euros à rembourser au bout d'un an si on choisit le différé de remboursement.
On n'a pas de pbm de trésorerie pendant la construction (principal atout) mais par contre, on remboursera un peu plus à la livraison (c'est le point négatif). Je dis peut être une lapalissade mais c'est souvent pas clair du tout pour un grand nombre d'investisseurs non pro.
Cordialement.

 

[Aristide]

En gros, toujours garder en tête le principe... Je diffère le début de remboursement donc ma somme à rembourser augmente avec le temps...
100.000 euros à rembourser se transformera par exemple en 105.000 euros à rembourser au bout d'un an si on choisit le différé de remboursement.

Bonjour,

Ce que vous dites est vrai s'il s'agit d'un différé total (encore appelé franchise).
A ce sujet je vous invite à lire mon post antérieur, dont lien ci-dessus, car il y a des mises en garde concernant la capitalisation des intérêts à laquelle vous faites allusion.

Mais s'il s'agit d'un différé partiel (encore appelé différé de capital) ce que vous dites est inexact car dans ce cas il y a paiements des intérêts au mois le mois et le capital n'augmente jamais.

Dans les deux cas, il y a un surcoût d'intérêts mais beaucoup plus important dans le premier cas que dans le second.

Cordialement,

 

[calculator]

Tout à fait exact Aristide,

Je suis allé un peu vite en besogne, en me basant sur le cas le plus simple en terme de cash flow (pas de loyer --> pas de mensualité à payer --> ce qui correspond comme vous le précisez au différé total).

Cas 1. différé total, rien à verser pendant la période, effort de l'investisseur nul, mais le Capital Restant Dû AUGMENTE
Cas 2. différé partiel, versement des intérêts seuls pendant la période, petit effort de l'investisseur, mais le CRD ne CHANGE PAS
Cas 3. pas de différé, versement de la mensualité totale pendant la période, gros effort de l'investisseur, mais le CRD ne change pas

Dans le cas 1, comme le dit justement Aristide, le surcoût des intérêts est flagrant car il faudra rembourser un plus gros capital; la tranquillité d'avoir une trésorerie nulle (rien à débourser pendant la période de construction) se paye bien sûr...

Je n'aborde pas le pbm des assurances à payer dans ce post de récap minimaliste qui permet d'éclairer en 3 lignes les investisseurs peu habitués à la lecture de formulations bancaires un peu complexes...
Cordialement.