Courtier VS banque - Frais intercalaires

[SM2009]

Bonjour,

Je suis devant un gros souci et j'aurais voulu l'avis d'expert ou de personne qui aurait été dans le même cas.

J'ai acheté un appartement en VEFA et pour éviter de payer des frais intercalaires, j'ai demandé à mon courtier de me trouver une banque où je pourrais payer directement. (j'habite chez mes parents donc possibilité de payer en avance). Le courtier m'a trouvé une banque et on effectue toutes les démarches auprès de cette nouvelle banque. Je recois mon offre de prêt que je signe, avec des montants avec un montant fixe (période où le bien est en construction) et ensuite un montant égale à la somme restante de mon crédit.

Crédit sur 20 ans composé de 18 mois à 500 € (pour commencer à rembourser sans avoir les clés, c'est la banque qui a défini le montant) et ensuite 800 € sur 18 ans et 6 mois.

Je devais commencer en AOut 2009 mais tjrs rien, (sept aussi) et à la place je recois un courrier où je dois payer des frais intercalaires suite au déblocage de fond. je prend un rendez vous avec la banque pour régler ce problème et au finale, elle me dit que c'est le courtier qui s'est trompé ou mal compris (alors que ce n'est pas le cas car j'avais insisté sur ce point).

Comment peux t'on faire alors que le crédit est lancé, le notaire est signé etc ???? je pense que la banque est de mauvaise fois et essaye de faire machine arrière ! (c'est pas la première fois que le pôle immobilier se trompe et remet la faute à un autre.)

Merci d'avance pour votre aide.

 

[kio]

Dans ton offre de prêt, qu'est-il écrit dans le détail concernant la 1ere phase de remboursement (çàd pendant la construction) ?
Ta banque ne peut pas changer les termes quand çà lui chante même si c'est "la courtier qui c'est trompé..." ce dont je doute, le courtier ne fait que monter un dossier pour toi au près d'une banque, c'est quand même la banque qui l'accepte au final.


En tout cas, je vois que c'est bien galère d'obtenir un crédit avec un remboursement immédiat (pour du VEFA). Je suis exactement comme toi (chez mes parents) et je rame pour qu'une banque l'accepte afin que j'évite ces frais IC. Et comme toi, mon courtier me dit que ya pas de souci, mais au final, elles ont toutes une réticence à la faire! Je vais porter une extrême attention à ce que ce soit écrit noir sur blanc afin d'éviter qu'on me pigeonne comme on essaie de le faire avec toi.
Tu es à quelle banque ?

 

[hargneux]

Il faut reprendre votre contrat pour avoir la réponse.

Par contre un courtier qui dit n'importe quoi pour faire signer une offre dans un établissement plutôt qu'un autre, les colonnes de cbanque en sont pleins.

Les banques qui permettent d'amotir le capital avant que l'intégralité ne soit débloquée sont très rares. (3 ou 4, guerre plus).

 

[kio]

Est-ce que son notaire est compétent pour vérifier la validité d'une offre de prêt ? enfin quand je dis "validité", je veux dire: que les termes utilisés sont en accord avec ce que le client a demandé ? et inattaquable ?
Ceci afin d'être sur de signer un document qui correspond bien à ce que l'on souhaite et éviter que le banquier puisse revenir dessus ensuite.
Car c'est un peu comme avec les avocats, ils utilisent des termes pas toujours compréhensible du client lambda et une fois signé, tu l'as dans l'os :S

 

[juin]

Je ne comprends pas vraiment de quoi est composée la mensualité de 500 euros pendant la période de construction. Même si une banque peut dans certains cas faire démarrer l'amortissement du capital dès le départ, les intérêts sont toujours payés en fonction des sommes utilisées, il est donc difficile d'avoir des mensualités égales pendant la période de construction.
la règle généralement pratiquées consiste à facturer les intérêts sur les montants débloqués donc cette somme est variable, s'y ajoute la cotisation d'assurance qui est fixe. selon les banques il peut aussi y avoir une commission d'engagement qui est calculée sur la partie non débloquée du prêt, donc cette somme est variable. Enfin pour les banques qui le pratiquent il y a l'amortissement qui est également dégressif, l'amortissement constant étant quasi inexistant en prêt immo.
Donc en résumé il est très difficile d'avoir des mensualités constantes pendant la période de construction
Quant aux conseils des courtiers c'est un débat déjà largement abordé

 

[SM2009]

Merci pour vos réponses.


Pour une fois je ne jette pas du tout la pierre sur le courtier car on a fait plusieurs banques qui ont refusé de faire ce montage donc du coup on est passé à une autre. Pour vous répondre, la banque Kio est SG qui ont répondu favorable (enfin ce que je pensai). Tu a raison juin les 500 sont un montant fixe qui a été mis dans le tableau d'amortissement pour donner une estimation (au max) de ces interets intercalaires (que je ne voulais pas biensûr).

Pendant la période de construction j'ai un différé d'amortessement qui ne touche pas au montant de mon prêt à la banque. (ca c'est les frais intercalaires bien dissimulé)et ensuite j'ai du coup mon crédit sur 18 ans et non plus sur 20 ans car ils ont pris la période de construction avec. Là je comprend pas un truc:

Imaginons que je prends un crédit avec intéret intercalaire (la totale), je paye mes frais pendant les diffèrents déblocages et ensuite dès que je récupère les clés des l'appartement, mon crédit de 20 ans commence normalement ? je me trompe ou pas ????? (car si je me trompe pas j'ai ni ce scénario et ni le scénario où tu payes pas de frais intercalaire)

Ce qui me chagrine dans cette histoire c'est que les négociations sont faites avec le pôle immobilier (bcp plus qualifié en théorie)ensuite le dossier est envoyé en agence pour recevoir le client et pour expliquer la marche à suivre. et au final on retrouve des deltas. Ma conseillère m'avait certifié que je ne payerai pas des frais intercalaires et que tout était prévu. Soyez bien vigilant sur ce qui est dit !

 

[kio]

Je ne suis pas tout (mais je suis pas expert alors çà explique peut-être...) mais pourrais-tu citer ce qui est écrit dans ton offre concernant le début du remboursement.

S'il est écrit comme tu sembles l'avoir dit qu'il y a "un différé d'amortissement pendant le phase de construction", tu es marron :S
Cela dit, il y a ce tableau d'amortissement avec ces 500€ pendant 18 mois... (même si moi aussi çà me semble bizarre de mettre 500€ car au mieux tu amortirais dès le début au prorata des sommes débloquées donc pas une valeur fixe) mais a-t-il une valeur ce tableau ? c'est peut-être juste à titre indicatif.

 

[juin]

a priori votre dossier a été instruit sur 20 ans période d'anticipation de 2 ans maximum incluse donc avec une période d'amortissement sur 18 ans.
mais dans le fonds quel est votre souhait? je ne comprends toujours pas. Peut être voulez vous un prêt avec amortissement dès le depart mais en même temps vous dites que vous souhaitez limiter les intérêts intercalaires à 500 euros????? je suis perplexe
En ce qui concerne le Notaire il constatera simplement que la condition suspensive d'obtention du prêt soit levée, donc regardez ce qui a été porté dans cette rubrique sur votre contrat de réservation

 

[kio]

Oki juin.
Je me suis mal exprimé alors, en fait comment vérifier (ou à qui demander) avant de signer une offre que les clauses sont définies comme on le souhaite ?
Car SM2009, ce qu'il veut (si je comprend bien car je suis dans le même cas que lui) c'est amortir immédiatement les sommes débloquées à mesure des appels de fonds et ne pas payer des frais IC inutilement pendant la construction.

 

[Aristide]

Je ne suis pas tout (mais je suis pas expert alors çà explique peut-être...) mais pourrais-tu citer ce qui est écrit dans ton offre concernant le début du remboursement.

S'il est écrit comme tu sembles l'avoir dit qu'il y a "un différé d'amortissement pendant le phase de construction", tu es marron :S
Cela dit, il y a ce tableau d'amortissement avec ces 500€ pendant 18 mois... (même si moi aussi çà me semble bizarre de mettre 500€ car au mieux tu amortirais dès le début au prorata des sommes débloquées donc pas une valeur fixe) mais a-t-il une valeur ce tableau ? c'est peut-être juste à titre indicatif.

Bonjour,
Si c'est tout à fait possible de déterminer une échéance fixe (comprenant ou non l'assurance).

Dans ce cas la banque prélève d'abord les intérêts et l'assurance.
S'il reste un solde positif il permet d'amortir du capital.

Il arrive que ce solde soit aussi négatif.
Dès lors nous sommes "en amortissemnt négatif" c'est àdire que votre capital restant dû augmente au lieu de diminuer => à éviter absolument.
Cordialement,