Courtier VS banque - Frais intercalaires

[hargneux]

La SG ne fait pas partie des banques qui font l'amortissement immédiat, vous avez donc bien des intérêts intercalaires pendant la durée de la construction.
Par contre, sur les offres, il n'est pas possible de déterminer les dates auxquelles vous devrez payer les appels de fonds et par conséquent les montants que vous devrez.
Il y figure donc, en simulation, le montant des intérêts si le prêt est totalement débloqué, cas de figure le plus pénalisant (pour votre trésorerie).

Suivant les montants débloqués, vous paierez au 7 (ou au 5 si PC- PAS) le montant des intérêts suivant le calcul : (montant débloqué) x taux du prêt mensuel x nb de jour (jour du décaissement inclus, jour de l'échéance exclu) / 12*360*nb de jours du mois de passage (30 ou 31), les arrondis se faisant sur 5 chiffres après la virgule.

A ce chiffre vous ajouter le montant de l'assurance.

En ce qui concerne le Notaire, non, en principe il ne vérifie pas que l'offre est conforme a vos souhaits.
Il semble que votre dossier soit sur 18 ans + 2 ans (que vous pourrez raccourcir si la construction va plus vite.

Si vous ne souhaitez rien payer, il faut demander une franchise totale (les interêts seront réincorporer au capital au départ de votre amortissement).
C'est peut être sur ce point qu'il y a différence entre votre conseillère et le pole service, si l'un parle de franchise partielle (pole service) et l'autre de franchise totale (conseillère).

 

[SM2009]

La SG ne fait pas partie des banques qui font l'amortissement immédiat, vous avez donc bien des intérêts intercalaires pendant la durée de la construction.
Par contre, sur les offres, il n'est pas possible de déterminer les dates auxquelles vous devrez payer les appels de fonds et par conséquent les montants que vous devrez.
Il y figure donc, en simulation, le montant des intérêts si le prêt est totalement débloqué, cas de figure le plus pénalisant (pour votre trésorerie).

Suivant les montants débloqués, vous paierez au 7 (ou au 5 si PC- PAS) le montant des intérêts suivant le calcul : (montant débloqué) x taux du prêt mensuel x nb de jour (jour du décaissement inclus, jour de l'échéance exclu) / 12*360*nb de jours du mois de passage (30 ou 31), les arrondis se faisant sur 5 chiffres après la virgule.

A ce chiffre vous ajouter le montant de l'assurance.

En ce qui concerne le Notaire, non, en principe il ne vérifie pas que l'offre est conforme a vos souhaits.
Il semble que votre dossier soit sur 18 ans + 2 ans (que vous pourrez raccourcir si la construction va plus vite.

Si vous ne souhaitez rien payer, il faut demander une franchise totale (les interêts seront réincorporer au capital au départ de votre amortissement).
C'est peut être sur ce point qu'il y a différence entre votre conseillère et le pole service, si l'un parle de franchise partielle (pole service) et l'autre de franchise totale (conseillère).

Tu as tout compris hargneux, c'est exactement ça. Mais ma conseillère s'est privée de me dire que je vais me faire escroquer sur cette affaire. y'a til des recours , des choses à faire, modifier l'offre ou il est malheureusement trop tard ?????

 

[kio]

J'ai peur que oui, tu as signé une offre qui n'indique pas que tu es en amortissement immédiat :S Peut-être insister fortement auprès de ta conseillère que tu as été mal renseigné entre ce qu'on a dit oralement et ce qu'ils ont inscrits sur le papier.



Questions aux experts : la LCL vient de me rappeler pour me dire que si je veux absolument amortir immédiatement, il va être obligé de saucissonner mon prêt en X lignes correspondant aux X appels de fonds mais çà va augmenter le montant de la garantie forcément :S (mais avec une période de validité des "lignes" allant jusqu'à 36mois donc pas de souci concernant les "délais" apparemment)
- Est-ce grave d'avoir 8/9 lignes de prêt au lieu de 3 ?
Il peut (ou veux) pas faire autrement, il me dit que il peut pas amortir immédiatement même au prorata des sommes débloquées uniquement, il faut absolument que le montant soit entièrement débloqués pour le faire.
- Est-ce vrai à la LCL ?
- Est-ce que c'est cette technique qu'on appel faire de l'amortissement immédiat au prorata de sommes débloquées en fait ?

Je désespère de trouver une banque qui accepte que je rembourse mon crédit sans attendre... c'est quand même hallucinant qu'en période de crise, personne n'achète et ceux qui veulent, on leur casse les c**** pour le faire!

 

[Gagarine]

Il me semble que les banques évitent se genre de montage car en cas d'annulation de la vente (constructeur en faillite, hors délai, décès...) ca devient très compliqué pour que tout le monde récupère ses billes.
En revanche il y a rarement de difficultés pour le report total mais cela vous coute plus cher au final et ce n'est intéressant que si vous payez actuellement un loyer.

 

[juin]

oui c'est quasiment introuvable. une parade simple : le montant qui serait destiné à l'amortissement peut être épargné et lors du dernier déblocage de fonds, en général à la remise des clés, il faut demander à la banque de ne débloquer que le complément de cette épargne et de procéder à une diminution du capital du prêt égale à ce montant. Il y aura édition d'un nouveau tableau d'amortissement sur le nouveau capital

 

[hargneux]

@SM2009 - Si les délais de signature le permettent, vous pouvez demander à refaire des offres jusqu'à ce que vous ayez en main ce que vous souhaitez. Refaire des offres ne posent pas de problème majeurs tant que la signature notaire n'est pas faite.

@kio - Ce système est faisable, mais comporte un risuqe, bien visé chaque tranche, parceque si l'appel de fonds est plus bas ou plus haut que ce qui est prévu, ca met tout par terre.
Je vous passe en MP, les 3 banques qui font l'amortissement comme vous le souhaitez, liste par forcement exhautive et à vérifier auprès d'elles.

 

[SM2009]

@SM2009 - Si les délais de signature le permettent, vous pouvez demander à refaire des offres jusqu'à ce que vous ayez en main ce que vous souhaitez. Refaire des offres ne posent pas de problème majeurs tant que la signature notaire n'est pas faite.

@kio - Ce système est faisable, mais comporte un risuqe, bien visé chaque tranche, parceque si l'appel de fonds est plus bas ou plus haut que ce qui est prévu, ca met tout par terre.
Je vous passe en MP, les 3 banques qui font l'amortissement comme vous le souhaitez, liste par forcement exhautive et à vérifier auprès d'elles.

Le notaire c'est déjà fait, et j'ai déjà débloqué 1/3 du la somme de l'acquisition, donc c'est la cata !!!! A voir la solution de juin qui est pas mal.

Je suis preneur de savoir les banques pour mon info personnel hargneux.
Bon courage kio, franchement c'est pas gagné et qd il y a des gens qui peuvent acheter on leur met des batons dans les roues !!! Parfois je me demande pourquoi l'état à sauver ses banques. (je sais que ce n'est pas constructif ce que je dis mais ca fait tellement plaisir!)

Bon résultat des courses : Je paye encore et encore !!!!!

 

[kio]

Je viens d'avoir une discussion de 36min avec mon responsable du programme chez Nexity.
Je voulais lui proposer de revoir l'échéancier d'appels de fond afin de grouper certain appel entre eux pour en réduire le nombre.
Résultat (je dis çà pour ceux que çà pourrait intéresser d'acheter en VEFA) : impossible chez Nexity de payer plutôt certains appels car la loi interdit de payer plus que ce qui est réellement "construit", et évidement impossible de payer plus tard car dans ce cas c'est Nexity qui doit faire l'avance des €€

@hargneux - par contre, je devrais pas avoir d'appel de fond différent de ce qui est prévu (chez nexity), ya que l'avancement donc la date d'appel qui variera mais çà, c'est pas grave.
Mais même si le montant changeait, et bien la banque débloquerait un bout d'une des autres "lignes" ? et on paiera un peu de frais IC mais çà durerait très peu de temps et le montant sera très faible donc c'est pas "trop grave" j'ai envie de dire.
C'est pour l'instant la solution la + acceptable que j'ai sous la main, si je veux éviter de payer ces fameux frais intercalaires...

@juin - au départ, la LCL m'a dit pareil, "bein vous économisez ce que vous vouliez rembourser pendant 18 mois et vous ferez un RA sans frais lors de la première mensualité, ce qui diminuera le montant global emprunté et le cout de l'assurance sera recalculé sur le montant restant". Oui, mais pendant 18 mois, on paie quand même toujours des frais IC.
C'est ce qui arrive à SM2009 et c'est vraiment pas cool.




Pfiou c'est pas facile l'achat en VEFA ! :S Ça coute plus cher (même si les FN sont réduits), faut attendre 18-24 mois, les banques sont ***** concernant le remboursement.

 

[SM2009]

c'est clair que c'est pas très cool !!! J'espère pour toi kio que tu réussiras à obtenir ce fameux crédit car à voir les forums, je pense que c'est un mythe, une sorte de légende ou un bruit lol. Faudrait peut être créer le concept :" t'es chez papa et maman et tu veux être propriétaire, Evite les frais intercalaires de ta banque" Bon ca rigole!!!

j'ai fait une prévision, il vont me prendre en 1an et demi (environ) 3000€ de frais intercalaires, on dit quoi on dit merci la SG. (estimation biensûr)

Acheter dans l'ancien, je l'aurai mis dans les frais de notaire! et oui on se rassure comme on peux !

Je vous tiens au courant si il y a du nouveaux, ca pourrait t'aider kio !

 

[hargneux]

Pour les VEFA, il faut mieux "chasser les queux de programme", il leur reste toujours des invendus qu'on peut avoir lorsqu'ils en sont à 75 / 80 % de la construction.