Courtier pas très fiable et véloce... Que faire ?

[Aristide]

Bonjour,
Il s'agit d'un montage à échéances lissées
+ 001 à 180 mois = 185,55€ +648,02€ + 141,87€ = 975,44€
+ 181 à 300 mois =141,87€ +833,57€ = 975,44€

=> Taux d'ensemble ~/~1,4827%
Cdt

 

[GuillaumeF]

J'avais bien compris que les échéances étaient lissées.
Mais du coup, tu parles de 1,48% avec les assurances, notées à 0,45%...

Si tu enlèves les assurances, on voit quand même que rien ne correspond non dans les premières échéances ?

 

[Aristide]

Il faudrait savoir quelle technique de calcul des primes d'assurances est utilisée::
+ Sur capital initial (prime constante)
+ Sur capital restant dû technique "in" (le taux de prime est ajouté au taux du prêt pour les calculs d'échéances )
+ Sur capital restant dû technique "out" (les échéances sont d'abord calculées au taux du prêt puis, parallèlement, les primes ADI sont calculée à leur taux et ajoutées)

Avec copie de l'offre de prêt et des tableaux d'amortissement ce serait plus facile de "démonter" ce plan de financement.

CDt

 

[GuillaumeF]

Le problème, c'est que ce n'est pas une offre de prêt de la banque, mais plus un offre qu'elle aurait soit disant reçue de la banque qu'elle a retranscrit dans un word ou powerpoint officiel de sa boite... En appelant cette banque, elle me dit ne pas avoir de dossier à mon nom...

L'offre de la LBP avec cette courtière, c'est un document de LBP (avec mes références dossier etc...). Pas de tableau d'amortissement, mais quand elle l'a retranscrit dans son powerpoint, elle m'a mis même les premières mensualités avec l'assurance qui fluctue (vu que c'est sur du capital restant du). Donc true story pour cette offre.

Mais sur les 2 autres "offres", rien de tout ça, bcp plus léger, et des chiffres un peu arrangé j'ai l'impression (32,99% de taux d'endettement alors qu'avec la LBP je suis à 34,xx% par ex, en tenant compte de l'assurance), avec un apport qui grimpe à 29000 euros...

Bref, j'y crois pas trop, je vais faire le boulot par moi-même je pense.

 

[GuillaumeF]

Les assurances sont calculées en capital restant dû dans les offres/simulations que j'ai, dans les graphiques que j'ai, on voit que l'assurance diminue... Je pourrais pas te dire si c'est "in" ou "out" par contre...

Mais quoi qu'il en soit, la première mensualité sans assurance est identique à chaque fois, et ne dépend pas de l'assurance. L'assurance n'est pas lissée sur le crédit... Donc bon... voilà voilà, je comprends pas de trop comment elle arrive à calculer ça.

 

[Aristide]

Bonjour,

Mensualité Prêt 1 (avec assurance) : 1 → 180 : 185,55 €
Mensualité Prêt 2 (avec assurance) : 1 → 180 : 648,02 € ; 181 → 300 : 833,57 €
Mensualité Prêt 3 (sans assurance) : 1 → 300 : 141,87 €

L'assurance n'est pas lissée sur le crédit... .

Il s'agit d'un montage à échéances lissées
+ 001 à 180 mois = 185,55€ +648,02€ + 141,87€ = 975,44€
+ 181 à 300 mois =141,87€ +833,57€ = 975,44€

Tel que vous décrivez les échéances ci-dessus il s'agit bien d'un vrai lissage assurances comprises à l'exclusion du prêt Action Logement.

Les assurances sont calculées en capital restant dû dans les offres/simulations que j'ai, dans les graphiques que j'ai, on voit que l'assurance diminue... Je pourrais pas te dire si c'est "in" ou "out" par contre

Prêt 1 : 30.000 euros 180 mois 1%. Hors assurance 174,30€/mois. Assurance 0,45% -> 185,55€/mois assurance comprise

Si j'en juge par ce qui est pratiqué dans ce crédit, les primes d'assurances sont calculées au taux de 0,45% sur capital restant dû technique "in":

=> Taux de calcul de l'échéance constante = 1% +0,45% = 1,45%.

+ 30.000€ amortissables en 180 mois au taux de 1,45% => mensualité assurances comprises de 185,55€
+ Intérêts 1er mois = 30.000€ x 1%/12 = 25€
+ Primes assurances 1er mois = 30.000 x 0,45%/12 = 11,25€
+ Amortissement 1er mois = 185,55€ - (25€ + 11,25€) = 149,30€

+ Échéance hors assurance 1er mois = 185,55€ - 11,25€ = 174,30€.

Partant de là il est facile de reconstituer le tableau complet d'amortissement de ce prêt.

C'est un peu plus compliqué pour le prêt "long lisseur" en deux paliers mais, sur les même principes, cela doit être possible.

Cdt

 

[GuillaumeF]

Effectivement, tu as raison, c'est bien un vrai lissage assurance comprise. Ouah c'est un truk dont je connaissais pas l'existence, je me coucherais moins con ! Mais beaucoup de banque font ça ?! D'où ma mauvaise compréhension de sa simulation...

Pour moi, l'assurance est qq'chose à côté donc c'est compliqué de le mettre dans le crédit, surtout quand c'est calculé à l'aide des capitaux restants dûs...

Mais si je comprends bien, c'est qq'chose qui n'est pas top pour l'emprunteur du coup vu qu'il rembourse moins vite son capital emprunté ? (et l'emprunteur voit aussi son assurance rentré dans les 33%, ce qui peut être très pénalisable)

EDIT :
En lisant ça : https://www.moneyvox.fr/credit/actu...er-attention-au-piege-de-assurance-degressive
Je retrouve la Caisse d'Epargne... La simulation vient de la caisse d'épargne...

 

[GuillaumeF]

Je me suis amusé à faire les tableaux d'amortissements...
Je suis arrivé à tomber sur les mêmes chiffres que la simulation.

Mais en clair, c'est vraiment un système pervers, car si l'assurance est élevée, au final, le fait d'avoir des taux à 1% ou 1,2% qui semble intéressant ne l'est plus du tout avec ce mode de calcul !

 

[Aristide]

Mais beaucoup de banque font ça ?!

Certaines banques et/ou dans certaines régions

Pour moi, l'assurance est qq'chose à côté donc c'est compliqué de le mettre dans le crédit, surtout quand c'est calculé à l'aide des capitaux restants dûs...

Mais si je comprends bien, c'est qq'chose qui n'est pas top pour l'emprunteur du coup vu qu'il rembourse moins vite son capital emprunté ? (et l'emprunteur voit aussi son assurance rentré dans les 33%, ce qui peut être très pénalisable)

Dans tous les cas le coût des primes est compris dans le calcul du taux d'endettement

EDIT :
En lisant ça : https://www.moneyvox.fr/credit/actu...er-attention-au-piege-de-assurance-degressive
Je retrouve la Caisse d'Epargne... La simulation vient de la caisse d'épargne...

Ils mélangent tout dans cet article.

D'abord il faut rappeler que le coût réel de l'assurance dépend du couple "Technique utilisée + Taux prime"
Ainsi, grosso modo, pour un taux de 0,40% sur captal initial correspond un taux de 0,50% sur "CRD in" et 0,60% sur "CRD out"

Par ailleurs le cas évoqué est celui de primes d'assurance payées uniquement sur les 7 (ou 10 ou autres) premières années avec un taux plus élevé bien entendu; ce n'est pas la même chose.

Voir commentaires en-dessous
+ lien www.moneyvox.fr/forums/fi...redits-immobiliers.37816/

Enfin tout est expliqué en détail dans le billet ci-dessous + applicatifs joints

Assurance Décès – Invalidité : Bon à savoir (1ère partie)

https://blog.moneyvox.fr/aristide/11/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir-1ere-partie/


Assurance Décès – Invalidité : Bon à savoir (2è partie = Ajout Assurance Déléguée)

https://blog.moneyvox.fr/aristide/1...-a-savoir-2e-partie-ajout-assurance-deleguee/

Cdt

 

[Aristide]

Mais en clair, c'est vraiment un système pervers, car si l'assurance est élevée, au final, le fait d'avoir des taux à 1% ou 1,2% qui semble intéressant ne l'est plus du tout avec ce mode de calcul !

Déjà répondu ci-dessus.

Cdt