Colocation à baux multiples : assouplissement grâce à la loi Elan ?

#1
Bonjour,

J'étudie la possibilité d'acheter un appartement pour y faire de la colocation meublée (LMNP).

Les baux individuels me paraissent beaucoup plus souples à gérer, aussi bien pour moi que pour les futurs locataires. Or, j'y vois aujourd'hui deux contraintes par rapport aux baux collectifs :
- proposer un espace privatif de 14m2 (contre 9m2 pour les baux collectifs)
- mettre à disposition un point d'eau potable avec rejet des eaux usées dans chaque espace privatif (contre "rien d'individuel" pour les baux collectifs)

J'ai entendu parler de la loi Elan, en cours de discussions au Sénat (déjà validée par l'Assemblée Nationale), dont le projet complet est disponible ici : http://www.assemblee-nationale.fr/15/pdf/projets/pl0846.pdf

La partie "intéressante" aux pages 292 à 296, où il est question de "MODIFIER LES RÈGLES DE DÉCENCE DANS LES HÔTELS MEUBLÉS ET EN CAS DE COLOCATION À BAUX MULTIPLES". Le "dispositif retenu" pour la colocation à baux multiples est le suivant :
Projet de loi Elan - Article 50 a dit:
Afin de favoriser la colocation à baux multiples, la mesure a pour objet de supprimer les incohérences en matière de règles de surfaces. La mesure prévoit, ainsi, que ce sont la surface et le volume habitable minimal prévus dans les critères de décence des locaux d’habitation qui prévalent dans ces baux spécifiques comme dans l’ensemble des baux locatifs. Par ailleurs, cette mesure prévoit que les caractéristiques de la décence s’apprécient par la prise en compte
de l’ensemble du logement et non de la seule partie du logement dont le colocataire a la
jouissance exclusive. Il n’est donc plus nécessaire d’avoir recours à un décret en Conseil
d’État.
Mes interprétations sont les suivantes :
- l'Etat souhaite favoriser les colocations à baux multiples (individuels) plutôt qu'avec un bail unique collectif
- la contrainte repasse aux critères de décence "génériques", à savoir 9m2, et non spécifiques aux colocations (uniformisation des interprétations de la notion de "décence")
- la notion de décence va être jugée en tenant compte de l'ensemble du logement, y compris les parties communes, et non les parties privatives comme c'est le cas actuellement

Je m'interroge donc sur la possibilité d'établir ma colocation meublée de la façon suivante :
- chambres individuelles de plus de 14m2 (car je souhaite que les colocataires s'y sentent bien), mais sans point d'eau
- salle d'eau collective de qualité
- toilettes indépendants

Partagez-vous cette interprétation du projet de loi, et que pensez-vous de mes intentions pour cette colocation ?

C'est surtout l'aspect "point d'eau" dans chaque chambre qui me semble "bloquant" à l'heure actuelle et ne favorise pas du tout la colocation.

Merci par avance pour vos retours :)

PS : question complémentaire: savez-vous si la colocation avec baux individuels multiples est aussi soumise à la loi : "la somme des loyers acquittés par chaque colocataire ne peut pas être supérieure au montant du loyer qui serait demandé à un locataire unique" ?
 

moietmoi

Top contributeur
#2
PS : question complémentaire: savez-vous si la colocation avec baux individuels multiples est aussi soumise à la loi : "la somme des loyers acquittés par chaque colocataire ne peut pas être supérieure au montant du loyer qui serait demandé à un locataire unique" ?
Bonjour,
ça , c'est le plus simple: oui! avec le fait que pour l'instant les loyers ne sont plus encadrés et il faut se renseigner pour voir si la commune a des velleités d'encadrement;

sur le reste , j ai la même lecture et attente que toi, je suis passé de baux multiples à bail unique pour éviter le point d'eau; au passage je n'avais pas vu les 14m²; as tu le texte quelque part?
Je n'ai pas vu de mesure contraignante ( sanction?) si on ne respecte pas: cette loi était faite pour endiguer les marchands de sommeil;

Par ailleurs je n'ai vu nulle part la définition exacte d'un bail unique: des exemples ; il y en a mais lorsque l'un des colocs quitte la colocation , certains sites disent: le nouveau coloc signe un avenant avec le bailleur, d'autres sites indiquent :le bail est resigné par tous les colocs et le bailleur; moi j ai choisi juste l'avenant entre le nouveau coloc et moi;
 
#3
Ils parlent des 14m2 à la page 293 (numéro de page du document).

Pour les sanctions, il me semblait avoir lu quelque part 2 ans d'emprisonnement et 75 000€ d'amende encourrus.
Mais je me dis qu'un juge évaluera la volonté de faire du profit au détriment de la qualité de vie des locataires. En faisant quelque chose d'intermédiaire, les risques me semblent plus faibles... et c'est surtout moins contraignant pour mettre en place une colocation !

D'ailleurs, ils veulent supprimer la clause de solidarité pour les beaux uniques collectifs, donc ça va dans le sens de la généralisation des baux individuels. Et oui, j'ai aussi vu beaucoup écrit la notion d'avenant pour les baux uniques collectifs.

A propos de la question complémentaire, en effet tant que les loyers ne sont pas encadrés, cette phrase n'est pas applicable.

Question qui me vient à l'esprit : est-ce que l'assurance de l'appartement me couvrira toujours en cas de loyer impayé ou dégradation si j'ai fait des beaux individuels alors que je ne propose pas de point d'eau dans chaque chambre ? (c-à-d si je ne respecte pas la loi au pied de la lettre)
 

moietmoi

Top contributeur
#4
Pour les sanctions, il me semblait avoir lu quelque part 2 ans d'emprisonnement et 75 000€ d'amende encourrus.
hummm , je n ai pas vu cela, et comme le décret d'application n'est pas paru, je ne sais pas comment cela pourrait être jugé....
D'ailleurs, ils veulent supprimer la clause de solidarité pour les beaux uniques collectifs,
la clause de solidarité ne s'impose pas, à mon avis,en tout cas dans mes baux i'ai spécifié en toutes lettres sans "clause de solidarité"

je vois ceci dans le projet de loi:
II. – Toute clause prévoyant une solidarité entre les colocataires ou
leurs cautions est réputée non écrite.

c'est la mort assurée du bail unique tel que généralement rédigé: Pourquoi le bailleur ferait un bail unique si pour la chose la plus importante, le loyer, il aurait à faire à des individus; autant faire des baux multiples ....
Question qui me vient à l'esprit : est-ce que l'assurance de l'appartement me couvrira toujours en cas de loyer impayé ou dégradation si j'ai fait des beaux individuels alors que je ne propose pas de point d'eau dans chaque chambre ? (c-à-d si je ne respecte pas la loi au pied de la lettre)
Coome le projet de Loi note une imcompatibilité entre la loi actuelle et les codes, amenant à l'impossibilité d'écrire un décret d'application, j'attendrais sagement la nouvelle loi...
 
#5
Autre détail datant de la loi Alur de 2014 sur lequel s'interroger car, si toujours applicable, il rend peut-être parfaitement inutile envisager faire de la colocation si on veut (mon cas) rester dans la loi :

"Le montant total des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer normalement applicable au logement." ... j'en suis tombé de ma chaise en lisant cette petite phrase qui tue.

Texte vu ici sur le site des notaires de Paris & IDF, pas un blog lambda (mais ils oublient quand même l'exigence complètement irréaliste du point d'eau par chambre)
http://www.notaires.paris-idf.fr/ac...uQQfmHEyiZf-G3eXShINYUtPpw4ObfP_fi9Rp-NLd8SC8
 

moietmoi

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#6
"Le montant total des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer normalement applicable au logement."
cette notion de somme des loyers ne pouvant être supérieure au loyer "ordinaire" est bien ré-affirmé dans la loi Elan, donc élimine de fait l'intérêt financier de la coloc dans les villes qui ont des loyers plafonnés ( Paris et quelques autres)

mais ils oublient quand même l'exigence complètement irréaliste du point d'eau par chambre
ce point (d'eau?):) a été introduit par la loi Alur dans le cas de baux multiples et indique que le fait de signer des baux multiples , revient à faire une division du logement ;
Dans ce cas , il faut respecter le code et avoir entre autre un point d'eau par "lot",
La loi Elan conserve le fait que les baux multiples créeent une division du logement...mais précise que pour le critère de décence, il faut considérer cet alinéa de cet article du code, pour le logement entier.. le reste restant quasi inchangé
 
#7
Merci moietmoi
Donc il n'y a des loyers ordinaires que dans les villes plafonnées?
Dans les autres villes, la pratique de louer à 3-4-5 personnes au lieu d'une à 20-30% plus cher le m2 que s'il s'agissait d'un bailleur unique n'entre pas en conflit avec "Le montant total des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer normalement applicable au logement."?
 
#8
Je ne comprend pas "... il faut considérer cet alinéa de cet article du code, pour le logement entier.. "
Le point d'eau par chambre (impossible à réaliser dans la pratique) n'est plus nécessaire sir les critères de décence (je suis preneur d'un lien vers un texte officiel) sont respectés sur l'ensemble du logement?
 

moietmoi

Top contributeur
#9
Donc il n'y a des loyers ordinaires que dans les villes plafonnées?
Dans les autres villes, la pratique de louer à 3-4-5 personnes au lieu d'une à 20-30% plus cher le m2 que s'il s'agissait d'un bailleur unique n'entre pas en conflit avec "Le montant total des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer normalement applicable au logement."?
le mot "ordinaire" est de moi.... mais à part dans les villes où les loyers sont encadrés ( ou vont l'être) il n'y a pas de loyer "normalement applicable au logement"
donc le loyer total de la coloc ne doit pas être supérieur à quelque chose qui n'est pas défini;
Par exemple un appartement meublé dans telle rue du 20 ème arrondissement à Paris de 70 m² ne peut pas être loué meublé légalement à plus de 1435 euros en location classique meublé; et en fonction de la loi alur et elan; ce loyer de 1435 est le loyer maximum total en cas de colocation;
Ce même appartement T4 transposé de 150 mètres; dans la commune du Pré Saint Gervais ou de Bagnolet se louera en coloc de luxe à 3*650 tout à fait légalement si il s'agit d'une première mise en location/ou après travaux ,, vu qu il n'y a pas d'encadrement des loyers dans ces villes....
 
#10
Super, donc il reste à bien maîtriser les aspects "si il s'agit d'une première mise en location/ou après travaux" et çà devrait rester possible faire de colocs.

J'imagine que cela implique ne pas espérer convertir à la colocation un bien acheté déjà loué quand le locataire quitte l'appartement, à moins que ce soit une location nue, qui du coup n'aura pas d'historique meublé.

Suite à l'achat d'un bien libre de locataires, scénario, j'imagine à privilégier pour faire de la colocation, les compteurs sont remis à 0 et on peut considérer que c'et une première mise en location ou il faudra quand même faire en fonction des derniers loyers connus pratiqués par le propriétaire précédent?
 
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