Capacité d'emprunt

[Fred-56]

Bonjour,

J'ai un salaire a 2800€. 500€ de pension alimentaire. J'envisage d'acheter pour faire du locatif. Loyer estimé 800€/mois.

Quelle est ma capacité d'emprunt maximum ?

 

[moietmoi]

Bonjour,
2800 c'est du net ou du brut ce qui compte c'est le net imposable.
Actuellement tu te loges comment ? Si tu es locataire il faudrait avoir le loyer,si tu es propriétaire la mensualité du crédit.....

 

[Fred-56]

2800 net. Pas de loyer actuellement aucune autre charge que la pension alimentaire

 

[moietmoi]

Pas de loyer actuellement

Sauf logement de service, les banquiers comptent souvent un loyer fictif, car ils savent que le gratuit n'est pas éternel.

500€ de pension alimentaire

Certaines banques le minorent , d'autres pas.et là certaines le font en différentiel, d'autres pas.

Sans toute les données ( CDI ancienneté compte en banque propre..)
800*80%=640

Sans doute un spécialiste du crédit va passer par ici, et te répondre..

 

[Kizzo]

Bonsoir,
Selon moi la situation est compliquée. Si vous aviez/le jour où vous aurez un loyer, ne serait-ce que 600€ (ce qui va assez vite), vous seriez avec un endettement élevé.
Si une banque pratique le calcul différentiel, il y a peut-être une chance que cela passe. La pension impacte forcément votre endettement. Reste à voir combien de temps elle reste due.
A noter que les 800 euros seront assujettis :
- à la taxe foncière
- à l'impôt (selon régime fiscal)
- aux charges de copropriété si appartement.
Il est important d'avoir de l'apport et des liquidités en réserve. Si ce n'est pas le cas sans payer de loyer aujourd'hui, il sera très difficile de convaincre une banque selon moi

 

[Aristide]

Bonjour,

Si une banque pratique le calcul différentiel,

Suivant la directive contraignante du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) ce calcul dit "différentiel" n'est plus autorisé.
La logique générale de calcul du taux d'endettement est donc désormais "Total charges (éventuellement pondérées) y compris assurances décès-invalidité / Total revenus x 100 et qui ne doit pas dépasser 35%

Mais comme très (trop) souvent les textes ne sont pas clairs et même parfois contradictoires antérieurement sur ce forum divers échanges divergeaient sur la bonne méthode réglementairement acceptable en présence de pension alimentaire payée eu égard à d'autres dispositions du code général des impôts à ce sujet .

Ce qui a amené note ami baboune à interroger le CHSF pour obtenir des précisions :

Pensions alimentaires et calcul taux endettement
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...et-calcul-taux-endettement.43611/#post-447757

Il en ressort que si le bannissement du calcul différentiel reste la règle, en matière de pension alimentaire payée, contrairement à la logique générale une telle pension "peut" être déduite des revenus et non pas ajoutée aux autres charges.
Cette option reste donc une option favorable aux emprunteurs mais propre à la décision de chaque banque

Effectivement, les pensions alimentaires ne font pas partie des charges d’emprunt prises en compte dans le calcul du taux d’effort, définies dans la décision D-HCSF-2021-7 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers. Les pensions alimentaires peuvent par contre être déduites des revenus annuels, dans les conditions prévues par l’alinéa II 2 de l’article 156 du code général des impôts.

Bien cordialement,

Le secrétariat du HCSF

J'ai un salaire a 2800€. 500€ de pension alimentaire. J'envisage d'acheter pour faire du locatif. Loyer estimé 800€/mois.

Quelle est ma capacité d'emprunt maximum ?

Sur les bases réglementaires ci-dessus et en considérant que la banque opte pour la déduction de la pension des revenus et pondère les loyers perçus à 70% :

=> Revenus :
+ Salaire = 2.800€
+ Loyers perçus pondérés = 800€ x 70% = 560€
- Pension payée = 500€
= Revenus retenus = 2.860€

=> Charges
+ Maximale théorique possible = 2.860€ x 35% = 1.000€ pour répondre à votre question

+ Mais c'est très théorique car d'une part il n'est pas du tout recommandé de se "coller" directement au plafond d'endettement possible et, d'autre part, les banques ont de nombreux autres critères d'appréciations des risques et déterminent leurs propres règles internes (taux endettement - reste à vivre - pondération loyers - niveau apport personnel.....)

+ Avec un taux d'endettement limité à 30% votre mensualité maximale assurance comprises tomberait à 858€; 953€ à 33%

+ Pour donner un ordre de grandeur un prêt de 145.000 au taux de 4% sur 240 mois avec une prime d'assurance sur capital initial à 0,30% donnerait une échéance de ~/~ 915€.

A toutes fins utiles