Besoin d'explication concernant renégociation prêt

[hsmr]

Bonjour,

Il y a presque 2 ans, j'ai obtenu un prêt immobilier (PAS) à un taux assez élevé (taux d'intérêt 5,50%). Aujourd'hui, j'ai eu une réponse positive de ma banque suite à une demande de renégociation de prêt, de ma part.
Afin d'être sûr de faire une bonne affaire, pourriez-vous m'aider à comprendre la proposition suivante (merci d'avance).

* Date du prêt : septembre 2008 sur 30 ans
* Montant du capital réaménagé (c'est le capital restant d'après le tableau d'amortissement) : 186 888,05€
* Nb d'échéance restant : 341 mois
* Montant de l'échéance assurances comprises : 919,58€ (actuellement je rembourse 971,29€)
* Taux d'intérêt : 5% (actuellement je suis à 5,50%)
* TEG annuel : 5,397%
* TEG périodique : 0,44975%
* Coût total du crédit réaménagé : 188 339,18€
* Frais de renégociation : 1 200€
* Montant total remboursé après réaménagement : 391 681,74€ (sans réaménagement c'est 412 822€)

Quand je compare le montant total réaménagé (en baisse d'environ 21 000€) + le taux d'intérêt (en baisse aussi de 0,5%, même si c'est pas énorme), je me dis qu'au final, j'économise tout de même environ 21 000 - 1 200 = 19 000€.
Alors je ne sais si je prends bien compte de tout ce qu'il faut pour tirer ou non une conclusion exacte suite à cette économie.

Je ne comprends pas pourquoi le coût total du crédit réaménagé (188 339,18€) est plus important que le montant du capital réaménagé (186 888,05€) ? Je ne retombe pas sur les mêmes chiffres. Sauriez-vous m'expliquer comment obtient-on le coût total du crédit réaménagé qui est de 188 339,18€ ?

Et en regardant de près cette proposition, est-ce intéressant ?

Merci pour vos éclaircissements.

 

[Aristide]

* Date du prêt : septembre 2008 sur 30 ans
* Montant du capital réaménagé (c'est le capital restant d'après le tableau d'amortissement) : 186 888,05€
* Nb d'échéance restant : 341 mois
* Montant de l'échéance assurances comprises : 919,58€ (actuellement je rembourse 971,29€)
* Taux d'intérêt : 5% (actuellement je suis à 5,50%)
* TEG annuel : 5,397%
* TEG périodique : 0,44975%
* Coût total du crédit réaménagé : 188 339,18€
* Frais de renégociation : 1 200€
* Montant total remboursé après réaménagement : 391 681,74€ (sans réaménagement c'est 412 822€)

Bonjour,

Quelque chose ne colle pas ou bien il manque des informations :

1) - Vous annoncez un prêt initial au taux de 5,50% qui génère une mensualité de 971,29€
Si c'était un prêt à échéances constantes, le montant initial serait de 171.065€.
Or , 2 ans après, vous annoncez un capital restant dû de 186.888,05€.

Donc,
+ Ou bien le prêt initial n'était pas à échéances constantes ?
+ Ou bien vous aviez un différé d'amortissement ?
+ Ou bien les deux à la fois ?.

Un détail exact des conditions du premier prêt permettrait d'y voir plus clair.

2) - Vous annoncez donc un capital réaménagé de 186.888,05€ au taux de 5% sur une durée de 341 mois.

Or avec ces paramètres, l'échéance serait de 1.027,62€ et non pas de 919,58€ ainsi que vous l'annoncez ,

Quelque chose ne colle pas là encore.

Faute d'y voir clair il m'est impossible de répondre à votre question.

Désolé.

Cordialement,

 

[hsmr]

Bonjour,
Je ne sais pas si j'ai omis quelque chose, mais je n'ai peut-être pas parlé du PTZ qui est en cours aussi.
La mensualité du PTZ est d'environ 200€ et celle du PAS de 971,29€ soit environ 1171,29€ de mensualité totale.
Globalement, je paierais toujours la même mensualité, lors que le PTZ sera totalement remboursé à cause du réajustement

Et comme le PZT ne peut être renégocié, seul le PAS subit cette renégociation dont la proposition a été énoncée dans mon premier post.

Le capital à réaménager (cad le capital restant actuellement à 5,50% comme taux d'intérêt) est de 186 888,05€ (uniquement PAS).

Si ça peut vous éclaire...
Merci.

 

[Aristide]

Si ça peut vous éclaire...

Oui et non :

Oui car je crois comprendre qu'ayant un PTZ vous avez une échéance globale lissée.
De ce fait le PAS doit être un prêt en deux paliers d'échéances.

Non car n'ayant pas de chiffres précis je ne peux pas vérifier.
Non encore car les chiffres que vous annoncez pour le prêt réaménagé "ne collent pas ?

"2) - Vous annoncez donc un capital réaménagé de 186.888,05€ au taux de 5% sur une durée de 341 mois.

Or avec ces paramètres, l'échéance serait de 1.027,62€ et non pas de 919,58€ ainsi que vous l'annoncez ,

Quelque chose ne colle pas là encore."

Cordialement,

 

[hsmr]

Bonsoir et merci pour votre intervention.
Je ne pensais pas être obligé de mettre toutes les informations, mais les voici (nous allons y arriver)

Prêt initial (sept 2008)
* PAS : 187 500€
* Montant de la 1ere échéance : 971,29€
* Durée : 360 mois
* Taux d'intérêt : 5,50%
* TEG annuel hors assurances : 5,55%
* TEG annuel assurances comprises : 5,873%
* Taux de période (par mois) : 0,4894167%

* PTZ : 22 500€
* Montant de la 1ere échéance : 239,26€
* Durée : 96 mois
* Taux d'intérêt : 0,00%
* TEG annuel hors assurances : 0,255%
* TEG annuel assurances comprises : 0,768%
* Taux de période (par mois) : 0,0640000%

* Mensualités : 1 210,55 € depuis septembre 2008 (et cela sur 30 ans)

Concernant la proposition de renégociation (voir premier post), j'ai mis toutes les informations.
J'espère que ça ira mieux, sinon, dites-moi ce qu'il manque comme informations...
Merci encore pour votre aide.

 

[Aristide]

Concernant la proposition de renégociation (voir premier post), j'ai mis toutes les informations.

Bonjour,

J’ai reconstitué vos échéanciers initiaux ; il apparaît que les mensualités que vous annoncez ci-dessus sont des mensualités assurances comprises ?

Suivant mes calculs :

=> Votre taux d’assurance doit être de 0,2603%
=> Votre échéance PTZ hors assurance doit être de 234,38€ (239,26€ avec asurance)
=> Votre prêt complémentaire est un prêt en deux paliers d’échéances hors assurance de :
+ 930,63€ hors assurance pendant 96 mois (971,29€ avec assurance)
+ 1.170,02€ hors assurance pendant 264 mois (1.210,55€ avec assurance)

La somme des échéances PTZ et complémentaire donne une échéance lissée assurances comprises de 1.210,55€.

Je n’ai pas pu contrôler les TEG annoncés car il me manquait les frais de garanties.

Suivant ces calculs, votre capital restant dû au bout de 19 mois devrait être de 186.088,88€ alors que vous m’annoncez 186.888,05€ soit une différence de 799,17€

Je n’explique pas cette différence.

En supposant que le chiffre de 186.888,05€ soit le bon, un réaménagement à 5% sur 341 mois en échéances constantes donnerait une mensualité hors assurance de 1.027,62€.

Or vous annoncez 919,58€ assurances comprises.

Dès lors votre prêt réaménagé doit aussi être un prêt en 2 paliers d’échéances.

Mais je ne peux aller plus loin dans les investigations car il me faudrait
+ Confirmation du taux d’assurance sur le prêt réaménagé
+ Confirmation du montant de l’échéance lissée « PTZ + prêt réaménagé » sans assurance et avec assurance après réaménagement.
+ Durée résiduelle du prêt réménagé

NB) – Si l’on reste sur la base de l’échéance lissée initiale de 1.210,55€ assurances comprises la durée résiduelle serait de 318 mois ???

Cordialement,

 

[hsmr]

Bonjour,

J’ai reconstitué vos échéanciers initiaux ; il apparaît que les mensualités que vous annoncez ci-dessus sont des mensualités assurances comprises ?

Oui, ce sont des remboursements avec assurances comprises. Ah, en fait, le début des mensualités c'est à partir d'octobre (et non de septembre)

Suivant mes calculs :
=> Votre taux d’assurance doit être de 0,2603%
=> Votre échéance PTZ hors assurance doit être de 234,38€ (239,26€ avec asurance)
=> Votre prêt complémentaire est un prêt en deux paliers d’échéances hors assurance de :
+ 930,63€ hors assurance pendant 96 mois (971,29€ avec assurance)
+ 1.170,02€ hors assurance pendant 264 mois (1.210,55€ avec assurance)

Jusque-là on est dans le vrai en tenant compte des mensualités avec assurance.

La somme des échéances PTZ et complémentaire donne une échéance lissée assurances comprises de 1.210,55€.
Suivant ces calculs, votre capital restant dû au bout de 19 mois devrait être de 186.088,88€ alors que vous m’annoncez 186.888,05€ soit une différence de 799,17€

Je me suis peut-être trompé. Au 19e mois, le capital restant est de 186 165,46€. Au 20e mois (c'est-à-dire en mai 2010), il sera de 186 088,05€. J'ai commencé à rembourser à partir d'octobre 2008 (et non septembre comme je l'avais précédemment mentionné). Cela expliquerait-il la différence ?

Dès lors votre prêt réaménagé doit aussi être un prêt en 2 paliers d’échéances.

Ce sera exactement le cas. Une première mensualité de 919,58€ jusqu'à la fin du PTZ (au 96e mois) puis des mensualités d'environ 1 145,53€ jusqu'au 360e mois.

Mais je ne peux aller plus loin dans les investigations car il me faudrait
+ Confirmation du taux d’assurance sur le prêt réaménagé
+ Confirmation du montant de l’échéance lissée « PTZ + prêt réaménagé » sans assurance et avec assurance après réaménagement.
+ Durée résiduelle du prêt réménagé

Le taux d'assurance est de 0,26% comme vous avez su le trouver, pour l'emprunteur et le co-emprunteur.

Globalement, pendant 96 mois, je rembourserais (sur le prêt initial) :
* Montant amortissement => PAS : 71,29 (ce montant augmente de 0,33 chaque mois) | PTZ : 234,38€
* Montant des intérêts => PAS : 859,38 (ce montant diminue de 0,33€ chaque mois) | PTZ : 0
* Cumul des assurances => PAS : 40,62€ | PTZ : 4,88€
soit un total de 971,29 pour le PAS et de 239,26€ pour le PTZ (1 210,55€)

Ensuite, à partir du 97e mois :
* Montant amortissement => PAS : 349,84 (ce montant augmente de 1,6€ chaque mois)
* Montant des intérêts => PAS : 820,08€ (ce montant diminue de 1,6€ chaque mois)
* Cumul des assurances => PAS : 40,62€
soit des mensualités totales de 1 210,54 à partir du 97e mois.

Après réaménagement (à partir de mai 2010), on aurait jusqu'au 96e mois :
* Montant amortissement => pour le PAS : 103,59 (ce montant augmente de 0,43€ chaque mois) | pour le PTZ : 234,38€
* Montant des intérêts => pour le PAS : 775.37€ (ce montant diminue 0,43€ chaque mois) | pour le PTZ : 0
* Cumul des assurances => pour le PAS : 40,62€ | pour le PTZ : 4,88€
soit un total de 919,58 pour le PAS et de 239,26€ pour le PTZ (1 158,84€)

Ensuite, à partir du 97e mois :
* Montant amortissement => pour le PAS : 368,63€
* Montant des intérêts => pour le PAS : 736,28€
* Cumul des assurances => pour le PAS : 40,62€
soit des mensualités totales de 1 145,53€ à partir du 97e mois.

Moi je pense que c'est une bonne proposition en me basant uniquement sur les mensualités qui baissent très légèrement et en comparant les totaux remboursés entre le prêt initial et le prêt réaménagé (en plus des 1 200€ à débourser pour la prise en compte du réaménagement).
Mais comme je ne m'y connais pas du tout, j'aimerais avoir des explications (savoir si je suis réellement gagnant ou pas) sur cette proposition.
En espérant vous avoir apporté quelques éléments...
Merci.

 

[Aristide]

Je me suis peut-être trompé. Au 19e mois, le capital restant est de 186 165,46€. Au 20e mois (c'est-à-dire en mai 2010), il sera de 186 088,05€. J'ai commencé à rembourser à partir d'octobre 2008 (et non septembre comme je l'avais précédemment mentionné). Cela expliquerait-il la différence ?

Initialement vous annonciez 186.888,05€
Le montant de 186.088,05€ ci-dessus annoncé me semble plus plausible.

Par ailleurs vous annoncez un capital restant dû en début de période alors que mes calculs donnent un capital restant dû en fin de période

Exemples :
+ Votre capital dû « au 19è mois » = 186 165,46€.
+ Mon capital dû à le fin du 18è mois = 186.166,24€

+ Votre capital dû « au 20è mois » = 186 088,05€.
+ Mon capital dû à le fin du 19è mois = 186.088,88€

Les différences s’expliquent très probablement par l’application de méthodes d’arrondis différentes.

Donc on va repartir sur un prêt réaménagé de 186.888,05€ (fin 19è mois) et donc une durée théorique résiduelle de 360 – 19 = 341 mois

Le taux d'assurance est de 0,26% comme vous avez su le trouver, pour l'emprunteur et le co-emprunteur.

OK (0,26% étant, d'après ce que j'ai trouvé, le total pour les 2 emprunteurs ?)

Globalement, pendant 96 mois, je rembourserais (sur le prêt initial) :
* Montant amortissement => PAS : 71,29 (ce montant augmente de 0,33 chaque mois) | PTZ : 234,38€
* Montant des intérêts => PAS : 859,38 (ce montant diminue de 0,33€ chaque mois) | PTZ : 0
* Cumul des assurances => PAS : 40,62€ | PTZ : 4,88€
soit un total de 971,29 pour le PAS et de 239,26€ pour le PTZ (1 210,55€)

Ensuite, à partir du 97e mois :
* Montant amortissement => PAS : 349,84 (ce montant augmente de 1,6€ chaque mois)
* Montant des intérêts => PAS : 820,08€ (ce montant diminue de 1,6€ chaque mois)
* Cumul des assurances => PAS : 40,62€
soit des mensualités totales de 1 210,54 à partir du 97e mois.

Après réaménagement (à partir de mai 2010), on aurait jusqu'au 96e mois :
* Montant amortissement => pour le PAS : 103,59 (ce montant augmente de 0,43€ chaque mois) | pour le PTZ : 234,38€
* Montant des intérêts => pour le PAS : 775.37€ (ce montant diminue 0,43€ chaque mois) | pour le PTZ : 0
* Cumul des assurances => pour le PAS : 40,62€ | pour le PTZ : 4,88€
soit un total de 919,58 pour le PAS et de 239,26€ pour le PTZ (1 158,84€)

Ensuite, à partir du 97e mois :
* Montant amortissement => pour le PAS : 368,63€
* Montant des intérêts => pour le PAS : 736,28€
* Cumul des assurances => pour le PAS : 40,62€
soit des mensualités totales de 1 145,53€ à partir du 97e mois.

Tout ceci ne me sert à rien;
Ce qu'il me faut c'est :
+ soit le montant de l'échéance globale - assurances comprises - lissée, après réaménagement
+ soit les montants des 2 paliers d'échéances - assurances comprises - s'il n'y a plus de lissage, après réaménagement.

Cordialement,

 

[hsmr]

Ce qu'il me faut c'est :
+ soit le montant de l'échéance globale - assurances comprises - lissée, après réaménagement
Cordialement,

Les mensualités sont actuellement de 971,29€ jusqu'au 96e mois, puis 1 210,54 à partir du 97e mois.
L'échéance globale (à la fin du remboursement total, cad en 2038) est de 412 822€ (assurances comprises).

Après réaménagement, les mensualités seraient de 919,58€ jusqu'au 96e mois, puis de 1 145,53€ à partir du 97e mois.
L'échéance globale serait de 391 681,74€ (cf premier post).

En espérant avoir répondu comme il fallait...

 

[Aristide]

En espérant avoir répondu comme il fallait...

Bonjour,

Non, on ne se comprend pas et je ne retombe pas sur mes pieds avec les indications fournies.

L'échéance globale n'est pas la somme des échéances mais l'échéance lissée égale à la somme de l'échéance du PTZ et de l'échéance du complémentaire :
= Echéance PTZ hors assurance + assurance PTZ + Echéance complémentaire hors assurance + assurance complémentaire

SVP donnez moi

=> Avant réaménagement :

PTZ:
+ Echéance PTZ hors assurance
+ Montant prime assurance par échéance
+ Montant Echéance assurance comprise (Total A)

Complémentaire
+ Echéance complémentaire hors assurance
+ Montant prime assurance par échéance
+ Montant Echéance assurance comprise (Total B et Total C ***)

NB) - (***) Pour ce complémentaire il y a deux paliers; tous les montants ci-dessus sont donc à donner tant pour le premier palier (Total B) que pour le second (Total C).

=> Normalement (Total A) + (Total B) sera égal à (Total C) puisque l'échéance est lisssée et qu'au second palier (Total A) est égal à zéro puisque le PTZ est remboursé.

=> Après réaménagement :

Exactement les même informations que ci-dessus.

Cordialement