Besoin d'aide

[lili86200]

Besoin d’aide complètement perdu dans proposition de banque

Récapitulons, vendu notre maison 2008 et fait une plus value de 150 000 €, pas besoin de cette argent avons déjà notre résidence principale avec petit emprunt donc réinvestissement dans 2 maisons neuves en location

Coût du projet 120 000 € pour les 2
Terrain acheté février 2009, début construction août 2009 - fin de construction avril 2010,
Demande de location forte - Zone C (dpt 37) – TMI 14%

- Pourrons-nous bénéficier de la loi Borloo ?

- Prêt 100 000 euros sur 10 ans à 3,85 % soit 1 035 € location 1 080 € écriture neutre

- Prêt in fine 110 000 sur 8 ans à 5% soit 458,33 €/ mois car déjà investi 60 000 € en assurance vie à 4,30 % + 15 000 € à 5,15 % net soit 116 230 €

Pour ma banque le plus approprié à notre cas est le in fine, et vous …

Merci d’avance, car je n’arrive plus à réfléchir …

 

[maxichats]

- Pourrons-nous bénéficier de la loi Borloo ?

Oui si la demande de permis de construire a été déposée au plus tard le 3 mai 2009

Pour ma banque le plus approprié à notre cas est le in fine, et vous …

Le prêt classique. Vous n'etes pas suffisamment imposé pour justifier d'avoir recours à un prêt in fine. Votre banque n'est pas un conseiller neutre dans l'affaire: elle préfère vous vendre un prêt ET une assurance vie que juste un prêt...

 

[lili86200]

voici le montage du banquier pour 110 000 euros (alors que pour nous c'est 100 000 euros afin d'avoir une écriture neutre)

- amortissable taux 3.85% 120 mois
mensualité -1105.77 E assurance -20.97 E
loyer 1000 E à notre charge 126.74 euros coût opération -135 208.50 E
Intérêt fiscalement déductibles + assurances 23055.06 E +2153.60 E
soit avantage fiscal (14% TMI) 3 529.21 E


- in fine taux 5% 96 mois + assurance vie soit 116 230 € à la fin des 8 ans
mensualité -458.33 E assurance -23.10 E
loyer 1000 E nous reste 318.57 euros coût opération -133 417.60 E

Intérêt fiscalement déductibles + assurances 44000 E +2217.60 E
soit avantage fiscal (14% TMI) 6 470.46 E

Voila si sa peut vous éclairer, j'aurais aimé qu'il me donne le montant de mes impôt après opération pour chaque année, cela aurait été plus parlant pour moi, il a beau dire le in fine est beaucoup plus intéressant, mais je ne voit pas ou la, sachant que nous comptons revendre les biens après 10 ou 15 ans.
Merci

 

[maxichats]

Quel est le loyer espéré pour ces 2 maisons?

 

[lili86200]

540 par maisons soit 1080 euros

 

[maxichats]

Ok j'ai mis du temps, mais j'ai compris vos calculs. Il semblerait donc que votre banquier est raison dans le cas présent. Je mettrais tout de meme un bémol, avec un investissement en Borloo vous ne pourrait pas revendre avant 9 ans voir 12 en fonction des déficits fonciers. Donc quand le prêt in fine sera échu au bout de 8 ans, vous n'aurez d'autre choix que de "perdre" toute votre épargne pour rembourser. Avec le prêt classique votre épargne reste disponible à tout moment (pas de nantissement) et elle sera toujours avec vous à la fin du prêt.

Si vous voulez une simulation complète au niveau imposition allez faire un tour ici.

 

[lili86200]

merci pour votre avis, je n'arrive pas à aller sur votre lien, pourriez vous me le redonner s'il vous plait.

 

[Fred]

Admin : lien du message précédent corrigé

 

[lili86200]

pourquoi mon banquier a raison ? après simulation sur le site je trouve que je payerai plus d'intérêt avec in fine mais coté imposition cela ne change pas grand chose ... ou je comprend mal ...

 

[christianR]

Dire qu'on est dans la tranche à 14% ne veut rien dire ou pas grand chose. Si vous êtes au début de la tranche à 14%, vous défiscalisez un peu à 14% et beaucoup à 5.50% et du coup ce que vous ne donnez pas au impôts, vous le donnez en intérêts à votre banquier. Cela dépend de celui que vous aimez le plus...Mieux vaut les donner à l'état dans ce cas car l'état c'est un peu nous...Plaisanterie mise à part, j'ai pour habitude de ne pas envisager le in fine pour des fiscalités à 14% cela peut commencer à être étudié à partir de 30% et encore à condition d'avoir d'autres revenus fonciers.