Quand on est néophyte, on a tendance a se focaliser uniquement sur le Taux de Distribution et le TOF...
Ce n'est pas si simple.
Il faut prendre conscience que le taux de distribution passe par un prisme déformant qui peut enjoliver l'indicateur au point de masquer quelques réalités que les gestionnaires n'ont pas forcément envie de montrer.
Pour en revenir à elle, je viens de parcourir rapidement le rapport annuel de cette SCPI Eurofoncière 2.
En 2016, le résultat net par part est de 11,87 €.
Il était de 12,03 € en 2015.
En prélevant 0,13€ par part sur le RAN, ils ont pu maintenir le dividende versé à 11,87 + 0,13 = 12 €
On serait tenté de dire, vu de l'associé, que tout va bien puisque, d'une année sur l'autre, le dividende servi est quasi stable.
"Pour 2017, le résultat par part estimé s’établirait à 11,59 euros. Il est envisagé de distribuer 11,76 euros par part en prélevant 0,17 € par part sur le RAN."
C'est un copié/collé du rapport annuel publié mi-2017. Au final, c'est effectivement ce qui s'est passé.
Et comme le RAN ne s'alimente pas automatiquement, il faut bien le faire d'une manière ou d'une autre.
C'est le but de la 8ème résolution proposée à l'assemblée annuelle :
"Autorisation donnée à la société de gestion de prélever des sommes sur le poste prime d’émission lors de nouvelles souscriptions.
L’assemblée générale, autorise, en tant que de besoin, la société de gestion :
- à prélever sur le poste prime d’émission, lors de nouvelles souscriptions, un montant permettant de maintenir le report à nouveau par part inchangé conformément à ses statuts ;
L’assemblée générale prend acte qu’un prélèvement d’un montant de 162 267,04 euros a été réalisé sur le poste prime d’émission effectuée au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2016 aux fins d’inscription au poste report à nouveau."
Tout ceci est légal, sauf que, au départ, le RAN ne servait pas de variable d'ajustement du loyer servi annuellement, mais devait palier, de manière exceptionnelle, à un coup dur venant d'un locataire.
Et me vient alors cette question : Ce système marche très bien tant que de nouveaux associés arrivent sur la SCPI.
La ponction opérée sur leurs souscriptions maintient le système à flot.
Mais si les souscriptions venaient à se raréfier, ou, pourquoi pas, s'arrêter... Le rendement servi s'affaiblirait rapidement, provoquant, peut-être, mécontentements et dégagements.
On enclenche alors un cercle infernal : trop de demandes de retrait font qu'elles s'accumulent. Le gestionnaire doit convoquer une assemblée extraordinaire pour valider les mesures à mettre en place. Elles ne sont pas nombreuses, c'est la vente de biens et/ou la diminution du prix des parts.
Mais ceci relève de la fiction catastrophe de série B, je le concède!!