Avis SCPI BforBank Vie

[Titi892]

Je vais faire un versement sur mon AV BforBank, sur laquelle j'ai déjà un peu investi sur 4 SCPI : Patrimmo Commerce, Primovie, Multimmobilier 2 et Rivoli Avenir Patrimoine.
D'après mes calculs sur un peu moins de 18 mois les plus rentables sont les 2 premières, la 3ème est juste derrière et Rivoli a un écart plus marqué.

J'ai la possibilité d'investir sur 8 SCPI et 2 OCPI, et c'est là que j'aimerais avoir votre avis...
Les 4 SCPI sur lesquelles j'ai déjà un peu investi :

Multimmobilier 2 (La Française REM)
Patrimmo Commerce (Primonial Reim)
Primovie (Primonial Reim)
Rivoli Avenir Patrimoine (Amundi)
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4 nouvelles (ou qui n'étaient pas encore dispos en 2016 quand j'ai ouvert l'AV) :

Edissimmo (Amundi)
Eurofoncière 2 (La Française AM)
LF Europimmo (La Française REM)
PFO2 (Perial Asset Management)​

2 OCPI :

OPCIMMO VIE (Amundi Immobilier)
Swisslife Dynapierre (Swiss Life REIM)
​

Mes questions sont les suivantes (liste non exhaustive) :
- puis-je me fier aux chiffres (frais, rendement,...) indiqués dans les prospectus des assureurs ou les conditions de l'AV sont-elles différentes ?
- avez-vous des avis sur ces SCPI, lesquelles sont à privilégier ou à exclure ?
- vaut-il mieux sélectionner les meilleures (2 ou 3 ?) et tout investir dessus, ou bien répartir sur plusieurs valeurs ? (autrement dit y-a t'il beaucoup de volatilité sur les SCPI ? je pense que non mais je n'ai pas beaucoup de recul dessus)
- quid des OPCI, est-ce un "bon placement" ou plus risqué quand même ?

Merci d'avance pour votre éclairage

 

[poam5356]

Il m'est déjà arrivé de faire une étude de SCPI sur ce forum (Je crois que j'avais formulé une étude et un avis assez positif sur LF Europimmo... Et affiché beaucoup moins d'enthousiasme pour Rivoli Patrimoine).

Il faut passer en revue les BT et, au minimum, le dernier rapport annuel pour arriver à se faire une idée sur chaque SCPI. Ce qui doit bien représenter plusieurs heures, minimum, par SCPI.
Vos interrogations portent sur bien trop de SCPI.

Vous devez regarder comment est constitué le patrimoine.
S'il y a beaucoup d'entrepôts, souvent listés sous l’appellation plus noble de locaux d'activité, c'est le signe que le gérant privilégie le rendement immédiat au détriment de la qualité du patrimoine.
Un entrepôt, au bout de 10 ans vaut le prix du poids de ferraille à la casse, et les SCPI enregistrent alors de grosses moins values sur ces biens.
Méfiance sur ces SCPI.

Regardez aussi si la SCPI est en décote, ou en surcote, et de combien.
Si elle est décotée, cela signifie que le taux de rendement est artificiellement augmenté. La SCPI est mieux classée et attire plus de nouveaux épargnants. Plus de capitaux dans un marché immobilier très cher risque de voir le gérant faire des acquisitions à des prix trop élevés, ou d'acheter des biens de moindre qualité.
A l'inverse, une SCPI surcotée entraînera un taux de rendement plus faible, et donc moins de nouveaux épargnants.

Regardez si le report à nouveau (RAN : Il s’agit d’un bénéfice de la SCPI non distribué aux associés et mis en réserve) sert à augmenter artificiellement le rendement de la SCPI.
C'est un moyen critiquable, mais légal, de soutenir le rendement dans le temps.
Son utilisation, ou non, donne une idée sur le rendement réel de la SCPI.

Essayez d'évaluer la rentabilité des dernières acquisitions de la SCPI.
Souvent elle est mentionnée sur les BT. Parfois il est possible de la calculer.
Il est facile de comprendre que la rentabilité future de la SCPI va baisser avec des acquisitions récentes faites à parfois moins de 4% de rendement brut.

Essayez également de voir s'il n'y a pas une multiplication de frais qui serait préjudiciable à votre investissement.
A ceux affichés partout : Frais de souscription et frais de gestion,... On a parfois la surprise de découvrir une multitude de frais jamais mis en avant, mais bien réels :
honoraires du commissaire aux comptes, honoraires de commercialisation, d’expertise, frais de publication, frais bancaires, les frais d’actes..
S'ajoutent les commission d’acquisition ou de cession, les commission de suivi et de pilotage des travaux.....

Bref, une multitude de frais qu'il est assez difficile de trouver.
Il faut fouiller dans le rapport annuel et détailler les longues pages de chiffres des comptes de la SCPI.
Pour ne rien arranger, chaque SCPI utilise son vocabulaire propre...

Bon courage.
C'est quand même un travail important à faire avant d'investir parce que l'achat de parts de SCPI ne se conçoit qu'à long terme.

Pour les OPCI :
Produit hybride mélangeant immobilier en direct et immobilier coté en bourse : Compte-tenu de la remontée des taux, l'immobilier souffre, ou va souffrir à hauteur du niveau atteint par les taux d'intérêt.
Pour l'instant, c'est l'immobilier liquide, celui coté en bourse qui souffre.
Depuis le 1er janvier, le secteur immobilier coté à Paris à baissé de 6,4%.
Ce doit être le plus mauvais résultat de tous les secteurs en bourse.
La raison ? La hausse des taux qui pénalise les foncières.
Mon conseil : Ne touchez pas aux OPCI.

 

[Buffeto]

C'est quand même un travail important à faire avant d'investir parce que l'achat de parts de SCPI ne se conçoit qu'à long terme..

clairement mais tout dépend des sommes engagées .

sur des investissements de petite taille ( inf à 10K€) la différence de rendement sur 5 ans doit être epsillonesque .....

 

[agra07]

Bonjour poam5356,
sans méconnaître la qualité et le professionnalisme de vos analyses, je voudrais tout de même tempérer l'appréciation très négative que vous portez sur les entrepôts.
Deux éléments méritent à mon avis d'être relevés à ce sujet.
D'une part tous les entrepôts, loin s'en faut, ne sont pas construits en charpente métallique. Le béton précontraint occupe une large place dans ce domaine de la construction et sa durée de vie est bien supérieure à 10 ans (de même d'ailleurs que que celle de l'acier!!).
D'autre part, les entrepôts sont largement utilisés dans le domaine de la logistique, activité en plein essor me semble-t-il.

 

[poam5356]

L'activité d'un entrepôt... pardon, d'un local d'activité est une chose et qu'elle fut en plein essor n'a rien avoir avec les murs qui abritent cette activité.

Après tout, c'est un choix :
Plus de locaux d'activité rapportent plus à court terme. C'est le patrimoine qui en fait les frais à long terme.
Selon votre positionnement en épargne immobilière, vous faites un choix.
Moi, je choisis le patrimonial, donc le long terme.
C'est ce que les professionnels nomment des actifs prime (immeubles les mieux localisés avec les plus belles prestations techniques). Rendement de 3 à 4% au mieux.
Viennent ensuite les actifs core (exemple Paris QCA), et core + : rentabilité 5 ou 6%
Puis nos locaux d'activité dont la rentabilité dépasse les 10 %.
Exemple pris dans un BT de SCPI :
"Grand Lille - Sainghin en Mélantois
Septembre 2016 - Activités
Prix d’acquisition acte en mains de 772 177 € pour un rendement de 10,39%.
Locataire : Ciblex, le locataire, est un spécialiste de la livraison de colis depuis 35 ans."

Seulement, leur durée de vie est faible... Et quand vient le bilan, on trouve souvent ceci (pris dans un autre BT de SCPI) :
"25, Avenue de la Baltique ZAC de Courtabeuf - 91120 Villebon / Yvette
Activités
Prix de vente 1 800 000 €
+/- value -1 533 662 €"
En clair, ce bien a perdu la moitié de sa valeur d'origine.

Et là, ça fait mal.
Si c'est exceptionnel, ce n'est pas trop grave. Le rendement aura couvert la MV.
Mais si, comme pour certaines SCPI, ces locaux d'activités représentent plus de 10% du patrimoine... Alors ça craint.
Ceci n'est que mon avis, bien sûr.

 

[agra07]

Mon but n'était que de tempérer un avis à mon sens un peu trop radical.
Pour le reste, je suis entièrement d'accord.
Ma seule expérience en SCPI directe concerne une SCPI qui était investie en bâtiments d'habitations. Or chacun sait qu'une telle SCPI n'offre pas le meilleur rendement!
Actuellement, j'ai investi modestement dans des SCPI en AV.
J'avoue que je n'ai pas procédé à une analyse aussi poussée que vous sauriez le faire sur chacune de ces SCPI.
En toute hypothèse, je n'ai pas recherché celles qui offraient les meilleurs rendements à l'instant "t" et j'ai diversifié mon investissement.
En 2018, je compte faire la même opération. Je vais peut-être relire vos posts sur le sujet!

 

[poam5356]

Assurément, vous avez bien fait de me tempérer sur ces (satanés) entrepôts!!
C'est vrai que je leur veux du mal.
Toutes en possèdent, mais certaines beaucoup plus que d'autres (Corum, par exemple, qui en a pour plus de 10%).

Un autre point que j'ai oublié, et qu'il peut être intéressant de regarder :
La part du total que représente les 1 ou 2 plus gros locataires de la SCPI.

 

[Titi892]

Merci à tous pour vous réponses, notamment poam (qui m'a donné du travail pour ce week-end à éplucher tous les rapports de gestion )
Question bête mais... que veut dire BT ?

Sinon après une rapide analyse des rendements 2017 (après avoir relu ce post de 2016 https://www.moneyvox.fr/forums/fil/investissement-dans-une-scpi-via-contrat-dav-bforbank.27952/ et enfin compris comment fonctionnait la valeur de retrait et les frais en AV) j'ai retenu celles-ci :
- Patrimmo Commerce (4,95%) et Primovie (4,89%), meilleurs rendements et secteurs d'activité "originaux" (toutes 2 gérées par Primonial)
- Eurofoncière 2 (4,67%) et Multimmobilier 2 (4,60%), SCPI de bureaux plus classiques mais assez bien réparties sur le territoire et même en Europe pour la première (toutes 2 gérées par La Française)
- PFO 2 (4,43%) pour le côté environnemental (pour se donner bonne conscience ? ) gérée par Périal

Je pense investir 60 à 70% sur les 2 premières, puis répartir le reste sur les 3 autres. Après comme l'indique buffetophile mon investissement n'est pas énorme (du moins pour certains ici ) et en faisant quelques calculs j'ai vu que mes stratégies différentes n'aboutissaient qu'à quelques euros de différence en fin d'année.

Dernière question pour les connaisseurs, les sociétés de gestion ont-elles des "politiques" bien établies ? (comme bien gérer sur le long terme, ou plutôt privilégier le rendement court terme comme l'expliquait agra07,...)

 

[moietmoi]

Question bête mais... que veut dire BT ?
)

bulletin trimestriel (comme à l'école)

 

[poam5356]

Dernière question pour les connaisseurs, les sociétés de gestion ont-elles des "politiques" bien établies ? (comme bien gérer sur le long terme, ou plutôt privilégier le rendement court terme comme l'expliquait agra07,...)

Le rendement à cours terme est amélioré :
- Lorsque le gestionnaire acquiert des (trop) locaux d'activité (rendement 10% contre 3 à 5 pour des biens prime)
- Lorsque le gestionnaire prélève sur les souscriptions un pourcentage afin de l'attribuer au RAN (qui est le report à nouveau). Ce RAN étant ensuite utilisé pour abonder les dividendes servis, ce qui augmente mathématiquement et artificiellement la rentabilité de la SCPI.
- Lorsque le gestionnaire use de sa marge de manoeuvre sur la valeur du patrimoine pour rendre la SCPI plus ou moins attractive en terme de rendement affiché.
C'est ce que j'ai expliqué avec la décote ou surcote des SCPI.

Rappel :
Savoir s'il y a décote ou surcote se calcule ainsi : Valeur de Souscription / Valeur de Reconstitution

Je viens de regarder ce qu'il en était pour les SCPI que vous citez :

• Multimmobilier 2 (La Française REM) - 0.57% -> Décote
• Patrimmo Commerce (Primonial Reim) - 1.22% > Décote
• Primovie (Primonial Reim) +2.49% -> Surcôte
• Rivoli Avenir Patrimoine (Amundi) +0.42% -> Surcôte
  
• Edissimmo (Amundi) +8.36% -> Surcôte
• Eurofoncière 2 (La Française AM) - 4.88% -> Décote
• LF Europimmo (La Française REM) +1.71% > Surcôte
• PFO2 (Perial Asset Management) +0.67% -> Surcôte

Disons qu'une marge de fluctuation entre -2 et +2 est normale.
Au delà de +2 ou -2, on peut penser que le gestionnaire a une idée derrière la tête.

Plus de surcote = rendement affiché moins élevé = moins d'attrait pour souscrire.
Le gestionnaire ne fait pas la course aux souscriptions... C'est bien pour la qualité de la gestion, et donc pour le patrimoine de la SCPI. Le gestionnaire privilégie le patrimoine au profit des associés.

A l'inverse, au delà des 2% de décote, comme pour Eurofoncière 2 avec une décote de -4,88% : Là, je pense que le gestionnaire utilise ce moyen tout à fait légal pour améliorer le rendement, et donc inciter les souscripteurs à acheter des parts de cette SCPI.
Calcul simple : 11,76 € de dividendes en 2017 pour un prix de souscription de 252 € = 4,67% de rendement annuel.
Si on supprime la décote, le prix de souscription serait de 265 € et le rendement tomberait à 4,43%.
La différence n'est pas énorme, mais suffisante pour rendre cette SCPI plus attractive en affichant un rendement un peu au dessus de la moyenne du taux de distribution 2017.
Et si, en plus, il utilise une partie du RAN pour l'affecter aux loyers versés et reconstitue ce RAN par ponction sur les nouvelles souscriptions... Alors on a compris qu'il y a manipulation légale des indicateurs de la SCPI.