Avis SCPI BforBank Vie


- Lorsque le gestionnaire use de sa marge de manoeuvre sur la valeur du patrimoine pour rendre la SCPI plus ou moins attractive en terme de rendement affiché.

Bonjour, je vois là, une anomalie des scpi: un expert indépendant est obligatoire pour expertiser la valeur des biens de la scpi, mais la scpi n'a aucune, mais aucune,obligation de prendre en compte cette valorisation dans ses prochaines assemblées générales pour ajuster à la hausse ou à la baisse la valeur de souscription de la part;
 
Pas tout à fait :
Le prix de la part est défini par la société de gestion sur la base de la valeur de reconstitution du patrimoine de la SCPI.
Valeur qui découle des expertises du patrimoine faites tous les ans.
Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à l’AMF.
En outre, la revalorisation du prix des parts est votée en assemblée générale, tout comme l'autorisation donnée au gérant de ponctionner une part du prix de souscription pour l'affecter au RAN... Qui sert souvent de zone de transit avant affectation aux loyers versés.
 
@poam5356 : merci pour tous ces conseils pour le choix d'une SCPI.
Quand on est néophyte, on a tendance a se focaliser uniquement sur le Taux de Distribution et le TOF...

@Titi892
Si je vais sur la page bforbank/assurance-vie/supports-financiers je ne vois proposés que :
3 SCPI : Rivoli Avenir Patrimoine, Patrimmo Commerce et Primovie
1 OPCI : OPCIMMO Vie
ou sont donc les 5 autres SCPI ?
 
Quand on est néophyte, on a tendance a se focaliser uniquement sur le Taux de Distribution et le TOF...

Ce n'est pas si simple.
Il faut prendre conscience que le taux de distribution passe par un prisme déformant qui peut enjoliver l'indicateur au point de masquer quelques réalités que les gestionnaires n'ont pas forcément envie de montrer.

Pour en revenir à elle, je viens de parcourir rapidement le rapport annuel de cette SCPI Eurofoncière 2.
En 2016, le résultat net par part est de 11,87 €.
Il était de 12,03 € en 2015.
En prélevant 0,13€ par part sur le RAN, ils ont pu maintenir le dividende versé à 11,87 + 0,13 = 12 €
On serait tenté de dire, vu de l'associé, que tout va bien puisque, d'une année sur l'autre, le dividende servi est quasi stable.

"Pour 2017, le résultat par part estimé s’établirait à 11,59 euros. Il est envisagé de distribuer 11,76 euros par part en prélevant 0,17 € par part sur le RAN."
C'est un copié/collé du rapport annuel publié mi-2017. Au final, c'est effectivement ce qui s'est passé.

Et comme le RAN ne s'alimente pas automatiquement, il faut bien le faire d'une manière ou d'une autre.
C'est le but de la 8ème résolution proposée à l'assemblée annuelle :
"Autorisation donnée à la société de gestion de prélever des sommes sur le poste prime d’émission lors de nouvelles souscriptions.
L’assemblée générale, autorise, en tant que de besoin, la société de gestion :
- à prélever sur le poste prime d’émission, lors de nouvelles souscriptions, un montant permettant de maintenir le report à nouveau par part inchangé conformément à ses statuts ;
L’assemblée générale prend acte qu’un prélèvement d’un montant de 162 267,04 euros a été réalisé sur le poste prime d’émission effectuée au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2016 aux fins d’inscription au poste report à nouveau."


Tout ceci est légal, sauf que, au départ, le RAN ne servait pas de variable d'ajustement du loyer servi annuellement, mais devait palier, de manière exceptionnelle, à un coup dur venant d'un locataire.

Et me vient alors cette question : Ce système marche très bien tant que de nouveaux associés arrivent sur la SCPI.
La ponction opérée sur leurs souscriptions maintient le système à flot.
Mais si les souscriptions venaient à se raréfier, ou, pourquoi pas, s'arrêter... Le rendement servi s'affaiblirait rapidement, provoquant, peut-être, mécontentements et dégagements.
On enclenche alors un cercle infernal : trop de demandes de retrait font qu'elles s'accumulent. Le gestionnaire doit convoquer une assemblée extraordinaire pour valider les mesures à mettre en place. Elles ne sont pas nombreuses, c'est la vente de biens et/ou la diminution du prix des parts.
Mais ceci relève de la fiction catastrophe de série B, je le concède!!
 
@benjea, en effet le site BforBank n'est pas du tout à jour là-dessus, mais en simulant un versement ponctuel j'ai bien accès aux 8 SCPI listées (en 2016 en revanche il n'y avait que les 3 citées + Immofonds 4 qui a été fusionné avec Multimmobilier 2)
 
Bonsoir poam5356,
En 2018 je crois que je vais essayer de regarder de plus près cette histoire de décote et de surcote et de prélèvement sur le RAN.
Pour le reste, j'aurais bien aimer investir dans une SCPI comportant une part significative de locaux d'habitation mais, sauf erreur, je n'en ai pas trouvé en 2017 dans les contrats d'AV que je possède.
 
Vous avez Pierre 48 par exemple.

Après une rapide recherche, j'ajoute :
-Sofiprime (groupe Sofidy) immobilier résidentiel parisien. SCPI de plus-value... Pas disponible en AV
-SCPI Patrimmo Croissance (SCPI fiscale, capital variable)
 
Dernière modification:
Merci pour l'info. mais les SCPI sur lesquelles je compte investir en 2018 doivent être disponibles en AV (B...k, F...o, I..g, A..er).
 
Patrimmo Croissance est disponible en AV, mais elle ne distribue pas revenu, car elle acquiert les biens immobiliers en démembrement
 
N'ayant pas pris le temps d'éplucher les documents comme conseillé j'ai préféré diversifier mon placement, j'ai donc investi :
- un "petit" montant sur Edissimmo, LF Europimmo et PFO2 ;
- un montant "moyen" sur Multimmobilier 2 et Eurofoncière 2
- un plus "gros" montant sur Primovie et Patrimmo Commerce

Merci à tous pour vos conseils !
 
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