Augmentation de loyer

[Gollum]

Bonjour,
Je suis locataire mais j'ai acheté un appartement que j'ai mis en location pour la première fois en 2022 en loi Pinel.
Le loyer fixé en 2022 était plafonné sur l’indice 2021 de 13.04/m² car celui de 2022 n'était pas encore publié. Lors de la 1ère revalorisation de loyer en avril 2023, l’IRL a augmenté de 5% à cause de l’inflation mais le nouveau plafond Pinel 2023 n’était pas encore publié. Le loyer à donc été augmenté à 13.09/m² seulement (soit une augmentation 10 fois moins à 0.4%).

En juin 2023 le nouveau plafond de loyer a été publié à 13.56/m² qui aurait permis une augmentation de 3.6% mais j'ai vu qu'une retro action n’est pas possible.

En septembre, les locataires m'annoncent qu'ils quittent l’appartement et je pensais pouvoir réévaluer le loyer au nouveau plafond Pinel mais une seule réévaluation de loyer est possible par an même en cas de changement de propriétaire.

Je ne vois donc aucune solution pour réévaluer les loyers jusqu’à la fin de l‘engagement Pinel. Qu’en pensez ? avez-vous des solutions ?

Merci d’avance pour votre aide

 

[Philou75]

Bonjour, que tu sois en Pinel ou pas cela ne change rien car tu as la possibilité d’augmenter qu’une fois par an le loyer suivant l’indice IRL et celui-ci est plafonné à 3,5% pour le moment. Le plafond de location Pinel au mètre carré c’est juste le plafond à ne pas dépasser pour le loyer HC.
L’idéal comme je viens de faire c’est lors de la 1ere mise en location d’essayer de louer au maxi du plafond Pinel tout en étant pas déconnecté de la réalité du marché de la location du secteur en question bien sur. Ensuite j’augmenterai chaque année le loyer suivant l’IRL plafonné ou pas.

 

[Lini]

Bonjour,
Même si les nouveaux plafonds Pinel ne sont pas publiés, il est possible de les calculer à l'avance.
De plus, il peut être avantageux de retarder la révision des loyers qui peut se faire durant toute l'année qui suit la date de révision du bail.
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...ns-le-cadre-de-la-loi-pinel.44360/post-464082

 

[Philou75]

Le plafond de loyer Pinel n’a plus rien a voir dans le cas de Gollum sauf à vérifier chaque année de revalorisation du loyer qu’il ne le dépasse pas.
Il peut juste réévaluer son loyer suivant l’IRL chaque année à date du bail.
Le plafond Pinel de la 1ere mise en location dicte le loyer maxi ensuite c’est l’IRL qu’il faut suivre en s’assurant de ne pas dépasser le plafond Pinel en vigueur.

 

[Lini]

Avril 2022 : mise en location au max du plafond Pinel 2021 (13.04€/m²). Gollum aurait dès le début pu mettre en location à 13.04*(IRL T2 2021 / IRL T2 2020) = 13.04*1.0042 = 13.09€/m². Les IRL T2 2021 et T2 2020 étant connus à l'époque.

Avril 2023 : ne connaissant pas le plafond Pinel 2023, Gollum se base sur la hausse d'IRL (3.5% a priori et non 5% comme précisé) et sur le plafond Pinel 2022 publié valant 13.09€/m² pour revaloriser son loyer.
min(13.04*1.035 ; 13.09) = 13.09.
Le loyer passe donc à 13.09€/m².
Or, Gollum aurait pu se baser sur le plafond Pinel 2023 :

1. Soit en faisant le calcul 13.09*(IRL T2 2022 / IRL T2 2021) = 13.09*1.0360 = 13.56€/m²,
2. Soit, plus sûr, en n'appliquant pas la revalorisation du loyer dès l'anniversaire du bail (avril 2023) mais en attendant quelques mois la publication du plafond Pinel 2023.

Le loyer serait donc passé à min(13.04*1.035 ; 13.56) = 13.49€/m²

 

[Philou75]

c’est l’indice IRL qui fait foi pour augmenter le loyer et non le plafond Pinel. Le plafond Pinel est là pour fixer le loyer maxi de la 1ere mise en location et ensuite ne pas le dépasser. C’est l’IRL qui fait foi pour le hausse annuelle des loyers.

 

[Lini]

c’est l’indice IRL qui fait foi pour augmenter le loyer et non le plafond Pinel. Le plafond Pinel est là pour fixer le loyer maxi de la 1ere mise en location et ensuite ne pas le dépasser. C’est l’IRL qui fait foi pour le hausse annuelle des loyers.

Je n'ai jamais dit le contraire, mon calcul de hausse annuelle pour 2023 ci-dessus est basé sur l'évolution de l'IRL sur un an tout en prenant en compte la contrainte du plafond Pinel 2023 à ne pas dépasser. Les évolutions des plafonds Pinel étant également basés sur les IRL.

 

[Philou75]

En attendant on a perdu Gollum😁

 

[Lini]

En attendant on a perdu Gollum😁

En effet pour Gollum, il ne peut malheureusement pas revenir dans le passé pour appliquer la hausse 2023 de façon "optimale"... Néanmoins je trouve intéressant de retenir qu'il est parfois plus avantageux d'attendre quelques mois la publication du nouveau plafond Pinel avant d'augmenter le loyer.

S'il ne peut pas augmenter son loyer entre 2 locataires, alors il faudra attendre l'anniversaire de son nouveau bail pour envisager une nouvelle augmentation.

 

[Gollum]

Merci +++ pour vos réponses très complètes. Je me suis effectivement perdu et j'ai du relire %ais avec vos exemple vous m'aidez bcp!
@Lini : "Or, Gollum aurait pu se baser sur le plafond Pinel 2023 :
1. Soit en faisant le calcul 13.09*(IRL T2 2022 / IRL T2 2021) = 13.09*1.0360 = 13.56€/m²,
2. Soit, plus sûr, en n'appliquant pas la revalorisation du loyer dès l'anniversaire du bail (avril 2023) mais en attendant quelques mois la publication du plafond Pinel 2023."
Je ne retrouve plus la source mais j'ai lu qu'au moment de la révision, celle ci ne peut se faire que sur le plafond connu à ce moment là. Où puis je trouver une source qui confirme l'option 1?
Question complémentaire pour être sur: pour l'option2, si le bail précise un IRL (ex contrat signé en avril Année n mentionnant un IRL T1 An); et si la révision à lieu en octobre de l'année suivante; est ce que l'indice de révision serait le T3 An+1 et donc le calcul avant plafonnement pinel serait 13.09*(IRL T3 An+1 / IRL T1 An)?

Ce que je retiens:
1/ une seule révision annuelle du loyer qu'il y ai chgt de locataire ou pas.
2/ la révision se fait à partir de la première année du bail avec le locataire en question mais pas forcément à la date anniversaire
3/la révision se fait selon l'IRL plafonné par le pinel
4/ parfois il vaut mieux attendre quelques semaines/mois la publication du plafond pinel avant de réviser un loyer