Attente de pret avec courtier - stress - ma stuation est-elle normale?

[Aristide]

Bonjour,

Là, j’ai cru percevoir chez Aristide comme une pointe d’agacement, lui qui est d’ordinaire d’un calme olympien !

C’est certes une entreprise qui n’est plus d’Etat, mais devenue commerciale et dans un environnement privé, ce qui la rapproche d’une grande surface !
Par contre à la différence de cette grande surface, elle se réserve le droit de ne pas faire (et donc de ne pas accorder son crédit), sans pour autant qu’elle ait à en justifier, du moins du motif RÉEL de refus !

Je n'ai jamais dit le contraire.
Mais pour coller à la question de toriabelle sur le niveau de l'apport personnel, je maintiens qu'un apport personnel plus important de sa part ne pourra pas lui nuire et ne conduira pas à un ce refus de crédit.

S'il y avait refus ce serait forcément pour une autre raison.

Certes, mais comme toute entreprise commerciale elle a des frais fixes, et c’est dans ce cadre que la banque va se fixer une grille d'acceptation dans laquelle
- elle va éliminer les transactions qui ne lui couvrent pas ses frais fixes, et c’est ainsi qu’une demande d’un faible montant, assortie de frais administratifs aussi lourds qu’un emprunt plus important, demande qui lambinera au fond d’un tiroir ;

Non, la banque ne raisonne pas uniquement "produit"; elle raisonne "client".

Ceci signifie qu'elle peut accepter une marge nulle sur un produit donné si le compte d'exploitation "client" dans sa globalité reste bénéficiaire.

Et ce raisonnement "client" elle le tient dans le temps et dans l'espace :

=> Dans le temps
+ Situation historique
+ Situation présente
+ Potentiel bénéficiaire sur l'avenir

=> Dans l'espace
+ Environnement familial (sens large) de l'emprunteur
+ Notoriété/pouvoir de prescription (positive et négative = image) de l'emprunteur.

- elle va aussi éliminer le financement d’un bien qui comporte un risque réel en cas de défaillance précoce de l’emprunteur, à moins qu’il n’apporte une sur-garantie sur un autre bien ne présentant plus d’engagement de garantie …

Une banque digne de ce nom n'accorde pas un crédit au motif que l'emprunteur propose de bonnes garanties; une banque consent un crédit si son analyse risque lui permet d'estimer que l'emprunteur présente - actuellement et sur la durée du prêt - une capacité de remboursement suffisante.

Une banque digne de ce nom n'est pas un prêteur sur gage et si, d'aventure, il lui venait l'idée de procéder autrement en exigeant "trois ceintures et quatre paires de bretelles" en cas de défaillance les tribunaux savent - à juste titre - lui opposer que cette surabondance de garanties est la preuve qu'elle ne croyait pas à la viabilité économique/capacité de remboursement de l'emprunteur. Prêter dans ces conditions c'est faillir à son devoir de conseils et/ou du soutien abusif.....et tant pis pour la prétendue banque qui procéderait ainsi.

- en clair, et c’est quand même variable selon la valeur du bien visé (entre un studio et un immeuble de plusieurs lots, le traitement sera différencié), il faudra un apport qui soit à la fois suffisant, sans apparaître trop important, auquel cas, le concours pourra être considéré comme trop accessoire !

Ainsi que dit ci-dessus en tant que telle la garantie ne permet pas seule l'acceptation d'un crédit; la garantie est une condition nécessaire mais pas suffisante.

Elle est une condition nécessaire du fait des aléas toujours possibles dans le temps dans la situation - notamment financière - de l'emprunteur. C'est pour parer à toute éventualité en cours de vie du crédit qu'une telle garantie a toute son utilité.

La quotité de financement est importante lorsque le cycle de remboursement se déroule mal, surtout à son début, et qu’il devient nécessaire de finir par avoir recours à une vente judiciaire aux enchères, avec l’incertitude de se trouver en présence d’enchères plus ou moins désertes, à cause d'une mise à prix initiale trop élevée !

En termes de risques pour le prêteur, plus la quotité d'apport personnel est élevée moins le risque de perte en capital et intérêts est important.
C'est la raison pour laquelle le taux du prêt - qui intègre le coût du risque - sera plus faible avec un apport significatif.

C'est un critère certes apprécié, mais de façon parfois très différente ; il suffit de faire un petit tour des propositions auprès de plusieurs établissements pour une situation identique pour s'en convaincre !

Rien d'anormal à ce que chaque banque ait sa propre stratégie, ses propres objectifs et critères d'appréciation.

Pour ce qui me concerne fin d'échanges sur ce sujet qui - probablement - ne répond pas au souci de toriatelle.

Cdt

 

[toriabelle]

Je vous raconte la suite absolument catastrophique de mes peripeties, a la recherche toujours de nouvelles lumieres.

J'ai eu ma courtier aujourd'hui qui me dit qu'elle vient d'avoir un retour du credit logement qui ne se porte pas garant pour moi car je suis travailleur independant. Ils ont estime mes revenus a la baisse estimant mes contrats variés ne garantissent pas de salaire perenne. L'ironie du sort c'est que l'une des raisons pour laquelle je travaille en independant c'est que cela me permet d'avoir revenus plus eleves dans la branche dans laquelle je suis. Mais passons...

Cette meme courtier m'avait a l'epoque suggere de ne pas inclure mon mari dans ma demande de pret pour ne pas compliquer les choses encore plus (car il n'est pas francais). Il est vrai que je cumulre les "tares": travailleur en freelance, a l'etranger, avec un mari anglais..... (NB toutes blagues sur les anglais est acceptee).

Mais maintenant QUE FAIRE??

Je continue avec la courtier en incluant mon mari dans la boucle puisqu'il est en CDI, lui.

Quelle autre solution?
Est-il vrai que sans le soutien du credit logement je suis complètement coincée? Ma banque peut-elle faire qqchose pour moi?
J'ai préparé avec mon avocat bénévole une mise en demeure. Cela menera-t-il quelque part?

Lorsque j'ai demandé a la courtier quand est-ce qu'elle avait déposé mon dossier au credit logement, elle m'a dit il y a 2 semaines. Cela veut dire debut juin ce qui me parait dingue puisque mon compromis a été signé début mai. Cela veut-il dire qu'elle a mis mon dossier en suspens pendant un mois?

Je rappelle que la deadline pour reception du pret est le 26 juin....

Vais-je pouvoir récupérer ma caution avec le refus du credit logement?

J'essaye de garder mon calme sur ce forum mais je suis dans une situation de stress maximum.

 

[Aristide]

Bonjour,

Je continue avec la courtier en incluant mon mari dans la boucle puisqu'il est en CDI, lui.

Tout d'abord avez vous demandé une prorogation de délai à votre vendeur ?
En l'état actuel des choses il semble en effet impossible d'instruire un dossier et de recevoir une offre de prêt pour le 26 juin?

Emprunter à deux serait en effet une possibilité mais qui est l'acquéreur ?

Car si c'est uniquement vous qui êtes acquéreur je serais étonné que la banque accepte votre conjoint co-emprunteur sans qu'il soit co-acquéreur.

Dans un tel cas de figure il est de toute façon hautement recommandé de voir préalablement un notaire.

Est-il vrai que sans le soutien du credit logement je suis complètement coincée? Ma banque peut-elle faire qqchose pour moi?

La banque prendra un privilège de prêteur de deniers mais qui, in fine, risque de vous coûter plus cher

J'ai préparé avec mon avocat bénévole une mise en demeure. Cela menera-t-il quelque part?

???
Une mise en demeure de quoi à qui ???
Le droit au crédit n'existe pas.

Vais-je pouvoir récupérer ma caution avec le refus du credit logement?

Si vous n'obtenez pas une offre de prêt respectant les conditions définies dans votre compromis vous récupérerez effectivement votre acompte.

Mais il faudra pouvoir prouver que vous avez bien déposer des demandes de crédits et qu'aucune n'a été acceptée.

Cdt

 

[Wolverine]

Il faut une lettre de refus de la banque et non du courtier !
Et la majeur partie du temps, le refus au courtier est fait par téléphone ou mail.
Mais c'est un document plus "officiel" qu'il faut : indiquant que moi banque X refuse un prêt à Mme Y.

Cependant sachant que ton courtier travaille régulièrement avec les mêmes banques et les mêmes interlocuteurs, elle peut peut-être essayer d'en avoir une si c'est possible (ce qui n'est pas gagné).
=> Les banques rechignent à donner des lettres de refus, elles ont tendance à faire donner les refus par téléphone en laissant un message sur le répondeur.
J'ai un ami il a fait 6 banques et sur les 6, seule 1 lui a donné une lettre de refus.

Franchement un courtier, qui te dis que tu serais mieux en ne mettant que toi sur la demande, je pense que si tu peux justifier que tu bosses 80% sur l'année avec un salaire confortable, dans une branche ou il y a du boulot être Freelance n'est pas une tarre.Surtout si tu peux prouver que les X dernières années tu bossais à temps plein.
Je ne comprends pas pourquoi exclure ton mari du dossier, sauf si ton mari ne bosse pas ou est extrêmement dépensier, je trouve qu'une demande de prêt est plus stable quand il y a un couple,en cas de coup dur cela fait "filet de sécurité"

=>Un achat immobilier se prépare, on étudie les prix, les différents modes de financement, les nouvelles dépenses que cela engendre d'être propriétaire, comment et par qui on va passer, les articles de lois, les différentes étapes qu'on devra passer.

Ce n'est pas une petite somme que tu vas sortir de ta poche, cela t'engage pour plusieurs années.

Mais bon je trouve tout cela mal parti et le fait que tu es expatrié n'arrange pas les choses en plus.

Est-ce que cela vaut toujours le coup d'acheter avec une telle incertitude ? un projet immobilier ca se prépare en amont.

Si ton courtier a une bonne relation avec la banque, elle peut peut-être t'avoir une lettre de refus nominative (mais il ne faut pas trainer)
Si tu souhaites toujours acheter, voir un autre courtier serait peut-être bénéfique type courtiers sur internet, tu devrais pouvoir avoir quelques indications de banques qui sont prêtes à prendre ton dossier.
Si tu ne souhaites pas ou plus acheter, il te faudrait une lettre de refus pour t'en tirer et récupérer ton dépôt : c'est ton sésame.

Il faudrait peut-être contacter début de semaine prochaine (avant le 26 juin) le notaire pour lui dire que le traitement de ton dossier est toujours dans les tuyaux : l'édition de l'offre de prêt, l'obtention de l'assurance prend du temps car la banque est surchargée et que tu as besoin de 1 mois en plus.
Je ne pense pas qu'il soit nécessaire de lui dire la vérité: que ton courtier t'a fait tourner en rond et que maintenant il n' y a plus de temps mais que tu vas déposer d'autres dossiers au près d'autres banques.

Cela te permettras de temporiser mais le notaire peut-il te demander des preuves ou le nom de la banque pour vérifier les dires ?

 

[toriabelle]

Merci... C'est toujours la cata.

Nous avons decouvert aujourd'hui que la courtier n'a deposé des demandes de pret que dans deux banques, la deuxieme demande n'ayant meme pas abouti ce qui signifie sans doute qu'elle a fait cette deuxieme demande hier ou aujourd'hui en urgence. C'est absolument hallucinant.

On reprend tout a zero...

 

[hargneux]

Lorsque j'ai demandé a la courtier quand est-ce qu'elle avait déposé mon dossier au credit logement, elle m'a dit il y a 2 semaines.

Depuis quand un courtier dépose t il des demandes à Crédit Logement ?

Ce sont les banques qui le font, un courtier n'a pas accès à CL

 

[toriabelle]

Pour clore ce chapitre: nous avons donc plusieurs preuves qui montrent l'incompetence totale de cette courtière et surtout, qu'elle m'a menti.

1/ Elle n'a déposé mon dossier que dans deux banques en mentant sur les dates de depot. Elle n'a déposé le dossier que dans la deuxième banque mardi après le refus de la première.
2/ Elle n'a rien fait pendant les trois semaines qui ont suivi la signature du compromis.
3/ Elle m'a mal conseillée lorsqu'elle m'a affirmé qu'il était inutile d'inclure mon mari étranger dans le projet d'acuisition et qu'au contraire cela compliquerait les choses.
4/ Elle m'a probablement menti lorsque, avant que je l'engage, elle m'a promis que d'apres une premiere etude, des banques suivaient deja.
5/ Elle a complètement ignoré le fait que j'étais non résidente en France et que cela nécessitait une approche particulière
6/ Elle a sous-estimé le fait que je travaillais en tant qu'indépendante
7/ L'histoire du credit logement est en effet extrêmement louche, d'autant plus que d'après ce que j'ai découvert aujourd'hui tous les dossiers de non-résidents bloquent systématiquement au niveau de Crédit logement (qui est un organisme de caution), raison pour laquelle certaines banques ne s'adressent jamais à cet organisme dans les opérations de ce genre mais renforce des garanties réelles en exigeant, en plus du privilège de prêteur de deniers, un ratio loyer/échéance et un déposit de deux ans d'échéances.

Voilà. A cause de l'incompétence de cette personne en qui j'ai mis toute ma confiance (car encore une fois elle m'avait ete extrêmement bien recommandée) et qui m'a constamment rassurée de la solidité de mon dossier, j'ai un appartement qui risque de me passer complètement sous le nez.

Il ne me reste plus qu'a me souhaiter bonne chance pour que mon vendeur accepte de me donner un délais... et que je trouve une banque qui me suive.

Merci à tous pour vos conseils et vos éclaircissements!

 

[ZRR_pigeon]

comme avec tout professionnel, il faut faire du suivi de projet. il ne faut pas laisser agir...