Attente de pret avec courtier - stress - ma stuation est-elle normale?

[toriabelle]

Vous m'avez perdue.......


Autre question: la date butoir du 26 juin c'est bien pour la reception de l'offre n'est-ce pas? Cela ne prend pas en compte l'acceptation de l'offre?

 

[Cresus93]

bah oui... exemple pour un bien de 200 000 euros. La banque est contente de voir que le client a un apport de 50 000 euros (gage de sérieux, il sait épargner). Par contre elle préférera lui prêter 150 000 euros plutôt que "seulement" 100 000. (gain plus élevé pour elle).
Je n'invente rien, je l'ai lu ici et là, et c'est logique.

 

[Aristide]

Bien sur qu'il vaut mieux "être riche et bien portant que pauvre et malde".

Dès lors si un dossier de crédit était assuré à 100% sans risque sur une durée de 30 ans bien entendu qu'une banque prêtrait même à 150% du besoin.

Mais un dossier bon, et même très bon, au moment de l'instruction peut, à terme, devenir une créance douteuse/litigieuse/contentieuse.

Aussi, avant le chiffre d'affaires (Produit Net Bancaire) la banque tient surtout à limiter son risque au maximum car un dossier qui "tourne mal" c'est toute la rentabilité de l'opération qui s'évanouit....et la marge devient alors largement déficitaire.

Et je peut garantir qu'un dossier ne sera jamais refusé à cause d'un apport personnel trop important; moi je ne l'ai pas lu mais pratiqué.

Cdt

 

[Cresus93]

Aller jusqu'à rejeter un dossier pour apport trop important effectivement ça serait curieux. ce que je voulais surtout dire c'est qu'il est illusoire de penser qu'on va "faire passer" le dossier plus facilement en maximisant son apport alors qu'on est déjà à 30 % ou plus. Faire les fonds de tiroir pour passer de 50 à 55 ou 60 % d'apport n'a aucun intérêt (surtout si c'est pour faire un crédit conso, face à un imprévu, 6 mois après parce qu'on rien gardé en épargne de précaution)

 

[Aristide]

Autre question: la date butoir du 26 juin c'est bien pour la reception de l'offre n'est-ce pas? Cela ne prend pas en compte l'acceptation de l'offre?

Oui, il faut que vous produisiez une offre de prêt à votre vendeur pour cette date.

Ensuite vous avez un délai minimum de réflexion de 10 jours francs (= entiers; en fait c'est donc 11 jours) et si vous refusiez cette offre vous seriez alors redevable de l'indemnité prévue dans le compromis (acompte ?).

Aller jusqu'à rejeter un dossier pour apport trop important effectivement ça serait curieux. ce que je voulais surtout dire c'est qu'il est illusoire de penser qu'on va "faire passer" le dossier plus facilement en maximisant son apport alors qu'on est déjà à 30 % ou plus. Faire les fonds de tiroir pour passer de 50 à 55 ou 60 % d'apport n'a aucun intérêt (surtout si c'est pour faire un crédit conso, face à un imprévu, 6 mois après parce qu'on rien gardé en épargne de précaution)

Si le dossier "passe" à 30% de taux d'endettement, à fortiori il "passera" à 28% résultant d'un apport personnel plus élevé.

Je maintiens donc que cette affirmation est fausse "et peut devenir un handicap s'il est trop élevé ! Le dossier devient alors moins intéressant pour les banques"

Ensuite c'est le choix de toriotelle qui par ce complément d'apport veut peut-être se consentir un prêt à elle même au taux de son épargne c'est à dire à un taux inférieur à celui du crédit.

Un apport supplémentaire ne serait donc nuisible pour personne d'autant que, le risque réel de la banque étant minimisé, le taux consenti pourrait s'en trouver réduit (Le coût du risque potentiel est intégré dans le taux du prêt).

Cdr

 

[ZRR_pigeon]

Vous apporterez une nouvelle preuve de l'inutilité d'un courtier.

Vous apporterez une preuve de l'inutilité de ce courtier...Nuance.

 

[paal]

bah oui... exemple pour un bien de 200 000 euros. La banque est contente de voir que le client a un apport de 50 000 euros (gage de sérieux, il sait épargner)

Je ne suis pas loin de vous croire, car c'est le cas d'une personne proche qui aura acheté un bien aux enchères d'environ 200.000 Euros, plus les frais d'enchères qui sont plus élevés que sur une vente classique !

Ces personnes disposaient d'un apport relativement conséquent (elles savaient donc épargner pour un projet de ce type), et il ne leur restait à financer que 80.000 Euros, la moitié par un prêt familial et le solde par un prêt bancaire, demandé auprès d'une grande banque française, avec une solution de secours alternative auprès d'un courtier ...

Par contre elle préférera lui prêter 150 000 euros plutôt que "seulement" 100 000. (gain plus élevé pour elle).
Je n'invente rien, je l'ai lu ici et là, et c'est logique.

Eh bien, que ce soit de la part du courtier ou de la grande banque, le prêt n'a pas été honoré dans les délais, ou alors avec des tracasseries administratives sans nom ...

Résultat le financement des 80.000 se sera fait avec le concours d'un prêt personnel (et sans frais de garantie, hypothèque ou autre garantie de ce genre, à un taux de 2.50 ...), et c'est le prêt familial à un taux très faible qui aura dû se trouver ajusté, afin que l'opération finisse par se financer !

Elle n'est pas belle la vie des banquiers financeurs ...

Bien entendu, et très rapidement, la banque aura perdu toute l'épargne qu'elle avait encore en gestion ...

 

[Cresus93]

Aristide, je cite... "cbanque" :

https://www.moneyvox.fr/credit/scoring-etude-dossier.php

"L’élaboration du scoring est propre à chaque banque. Toutefois, la liste ci-dessous, non exhaustive, présente les éléments les plus significatifs et leurs valeurs optimales :

Apport personnel : entre 10 et 30% (plus risqué en-dessous, moins rentable au-dessus) ;"

 

[Aristide]

Et alors....!!!...???

Les scoring....je connais.....pas pour avoir lu ce que c'est à droite ou à gauche ....mais pour avoir amplement collaboré à la définition et mise en place de plusieurs.

Par ailleurs une banque est une entreprise commerciale et, comme tout bon commerçant elle préférera toujours vendre moins mais cependant vendre quelque chose (= moins de PNB préférable à pas de PNB)

Dans le même esprit elle préférera une moindre marge financière à pas de marge financière du tout.

Ce sont les raisonnements à l'instant "t" de la négociation du crédit.

Mais la rentabilité réelle ne se décrète pas à priori; elle ne se vérifie qu'au terme du crédit et la notion de risque est très dépendante de la quotité de financement.

Donc je redis que l'importance de l'apport personnel est un critère très apprécié par les banques.....et qui parmi les critères qui servent à l'élaboration d'un score, peut aussi ressortir comme ayant une efficience suffisamment significative pour être aussi retenu parmi divers autres; voire par priorité à d'autres.

Cdt

 

[paal]

Et alors....!!!...???
Les scoring....je connais.....pas pour avoir lu ce que c'est à droite ou à gauche ....mais pour avoir amplement collaboré à la définition et mise en place de plusieurs.

Là, j’ai cru percevoir chez Aristide comme une pointe d’agacement, lui qui est d’ordinaire d’un calme olympien !

Par ailleurs une banque est une entreprise commerciale et, comme tout bon commerçant elle préférera toujours vendre moins mais cependant vendre quelque chose (= moins de PNB préférable à pas de PNB)

C’est certes une entreprise qui n’est plus d’Etat, mais devenue commerciale et dans un environnement privé, ce qui la rapproche d’une grande surface !
Par contre à la différence de cette grande surface, elle se réserve le droit de ne pas faire (et donc de ne pas accorder son crédit), sans pour autant qu’elle ait à en justifier, du moins du motif RÉEL de refus !

Dans le même esprit elle préférera une moindre marge financière à pas de marge financière du tout. Ce sont les raisonnements à l'instant "t" de la négociation du crédit.

Certes, mais comme toute entreprise commerciale elle a des frais fixes, et c’est dans ce cadre que la banque va se fixer une grille d'acceptation dans laquelle
- elle va éliminer les transactions qui ne lui couvrent pas ses frais fixes, et c’est ainsi qu’une demande d’un faible montant, assortie de frais administratifs aussi lourds qu’un emprunt plus important, demande qui lambinera au fond d’un tiroir ;

- elle va aussi éliminer le financement d’un bien qui comporte un risque réel en cas de défaillance précoce de l’emprunteur, à moins qu’il n’apporte une sur-garantie sur un autre bien ne présentant plus d’engagement de garantie …

- en clair, et c’est quand même variable selon la valeur du bien visé (entre un studio et un immeuble de plusieurs lots, le traitement sera différencié), il faudra un apport qui soit à la fois suffisant, sans apparaître trop important, auquel cas, le concours pourra être considéré comme trop accessoire !

Mais la rentabilité réelle ne se décrète pas a priori ; elle ne se vérifie qu'au terme du crédit (comprendre après le règlement de la dernière échéance) et la notion de risque est très dépendante de la quotité de financement.

La quotité de financement est importante lorsque le cycle de remboursement se déroule mal, surtout à son début, et qu’il devient nécessaire de finir par avoir recours à une vente judiciaire aux enchères, avec l’incertitude de se trouver en présence d’enchères plus ou moins désertes, à cause d'une mise à prix initiale trop élevée !

Donc je redis que l'importance de l'apport personnel est un critère très apprécié par les banques.....et qui parmi les critères qui servent à l'élaboration d'un score, peut aussi ressortir comme ayant une efficience suffisamment significative pour être aussi retenu parmi divers autres; voire par priorité à d'autres. Cdt

C'est un critère certes apprécié, mais de façon parfois très différente ; il suffit de faire un petit tour des propositions auprès de plusieurs établissements pour une situation identique pour s'en convaincre !