aide pour optimiser un prêt à échéances lisser

[mimisous]

Bonjour,
j'ai lu dans ce forum le post d'aristide pour optimiser un prêt avec des prêt emboités.
Je suis en train de faire racheter notre prêt immobilier mais la conseillère de la banque qui me propose les meilleurs taux ne semble pas avoir les outils pour optimiser aux mieux le montage de ces prêts
Pouvez-vous m'aider ?

De plus j'ai plusieurs hypothèses et je ne sais laquelle serait la mieux

Etat des lieux:

1er prêt dans un établissement ,
montant à financer pour le rachat (tous frais compris IRA, Garantie et dossier): 192030€

2eme prêt dans un autre établissement,
montant à financer si rachat :
Capital restant dû: 13400€
mensualité: 162.82 € ass comprise
durée restante: 96 mois

j'ai obtenu une délégation d'assurance avec une proposition à 0.17% par tête 100% sur les 2 têtes

hierarchie des taux proposés:
10ans: 3.05%
15 ans: 3.60%
20 ans: 3.90%
25 ans: 4.00%



1ère hypothèse:
rachat du 1er prêt et conservation du 2ème, lissage de tous les prêts pour obtenir une échéance constante sur 300 mois
soit un montant à financer de 192030 €
échéance cible maxi: 1100 €/mois

2ème hypothèse:
rachat des 2 prêts , échéance constante sur 300 mois
soit un montant à financer: 205667€
échéance cible maxi: 1100 €/mois

Nous avons aussi peut être de nouveaux travaux à financer à hauteur de 10000€, donc il nous faudrait un montage identique aux deux premiers:

3ème hypothèse:
1ère hyp +10000€ soit montant à financer 202030€ sur 300 mois
échéance cible maxi: 1200€/mois

4ème hypothèse:
2éme hyp+10000 soit montant à financer: 215667€
échéance cible maxi:1200€/mois

Voilà j'espère n'avoir rien oublié, merci de m'avoir lue et merci de votre aide

 

[Aristide]

Bonjour,

j'ai obtenu une délégation d'assurance avec une proposition à 0.17% par tête 100% sur les 2 têtes

Il va être difficile de faire un lissage correct avec une assurance déléguée car le taux que vous annoncez est sans doute un taux moyen caculé sur toute le durée du crédit.
En effet, généralement dan ce cas de figure :
+ Les taux d'assurance augmentent tous les ans
+ La base de calcul diminue car égale au capital restant dû théorique au bout de chaque année écoulée.

il est donc probable que le taux de prime sera inférieur à 0,17% les premières années et supérieur en fin de prêt

1ère hypothèse:
rachat du 1er prêt et conservation du 2ème, lissage de tous les prêts pour obtenir une échéance constante sur 300 mois
soit un montant à financer de 192030 €
échéance cible maxi: 1100 €/mois

Je comprends donc que vous voudriez que la banque qui rachète le premier prêt vous propose un prêt à paliers qui permette ainsi un lissage avec l'autre prêt qui serait maintenu dans l'autre banque.

Sous réserve de ces primes d'assurances variables dans le temps (?), éventuellement possible; dépend de la banque qui rachète

Peut-être même possible de faire mieux en prévoyent un 3è prêt gigogne à l'intrieur de ce prêt lisseur à paliers ?

NB) - La durée ne serait pas forcément 300 mois; c'est une résultante calculée qui dépend des autres paramètres "Montants/taux/Assurance/Echéance cible"

2ème hypothèse:
rachat des 2 prêts , échéance constante sur 300 mois
soit un montant à financer: 205667€
échéance cible maxi: 1100 €/mois

Même réponse que ci-dessus

3ème hypothèse:
1ère hyp +10000€ soit montant à financer 202030€ sur 300 mois
échéance cible maxi: 1200€/mois

Même réponse que ci-dessus

4ème hypothèse:
2éme hyp+10000 soit montant à financer: 215667€
échéance cible maxi:1200€/mois

Même réponse que ci-dessus

Cordialement,

 

[mimisous]

Merci Aristide,

Comment dois-je m'y prendre pour calculer au mieux , et optimiser suivant notre échéance cible?
existe-il des feuilles de calcul?, je fais des simulation sur calcamo mais je ne m'y connais pas assez pour évaluer les montants de chaque prêt gigogne.

merci

 

[Aristide]

Merci Aristide,

Comment dois-je m'y prendre pour calculer au mieux , et optimiser suivant notre échéance cible?
existe-il des feuilles de calcul?, je fais des simulation sur calcamo mais je ne m'y connais pas assez pour évaluer les montants de chaque prêt gigogne.

merci

Je ne connais pas Calcamo.
Mais je vous répète qu'avec votre assurance déléguée, si comme je le pense le taux de 0,17% est un taux moyen, il n'est pas possible de faire un lissaage bien optimisé.

Vérifiez ce qu'il en est de ce taux de prime.
Si, contrairement à ce que je pense, il s'agit d'un taux constant, je pourrais vous faire vos 4 simulations.....si vous avez un peu de patience.
Cdt

 

[mimisous]

effectivement il s'agit d'un taux moyen, donc il ne sera pas possible d'avoir un montage le plus optimisé car l'assurance que me propose la banque est à un taux constant mais beaucoup trop élévée
mais si vous pouvez nous consacré un peu de temps, j'aimerais bien une simul sans les assurances, ce sera toujours mieux que ce que me propose la banque, si c'est possible biensûr
encore merci

 

[Aristide]

Bonjour,

effectivement il s'agit d'un taux moyen

Vous avez donc conscience que les premières années votre prime vous coûtera bien plus que 0,17% = à prévoir pour vos échéances réelles assurances comprises ?

mais si vous pouvez nous consacré un peu de temps, j'aimerais bien une simul sans les assurances, ce sera toujours mieux que ce que me propose la banque

Laisser moi un peu de temps; je vais voir ce que je peux faire.

Cordialement,

 

[mimisous]

Bonjour,

Vous avez donc conscience que les premières années votre prime vous coûtera bien plus que 0,17% = à prévoir pour vos échéances réelles assurances comprises ?

oui j'ai bien compris ça

Laisser moi un peu de temps; je vais voir ce que je peux faire.

Cordialement,

Nos écéhances cibles seront donc 1050 € et 1150€ hors assurance

Encore merci Aristide, c'est très gentil

Cordialement

 

[Aristide]

Nos écéhances cibles seront donc 1050€; et 1150€; hors assurance

Bonjour,

Ainsi que convenu, je vous prie de trouver, ci-joint, les quatre simulations que vous avez souhaitées.

Elles ont été faites à partir des paramètres que vous avez fournis et plus précisément :

+ Hiérarchie des taux :
60 - 120 mois = 3,05%
121-144 mois = 3,05%
145-180 mois = 3,60%
181-204 mois = 3,60%
205-240 mois = 3,90%
241-264 mois = 3,90%
265-300 mois = 4,00%

A noter qu’avec une hiérarchie des taux plus fine, l’optimisation aurait peut-être été meilleure

+ Mensualités sans assurances
NB) – Par contre, pour le prêt de 13.400€ conservé, dans les hypothèses N° 1 et N° 3, la mensualité a été donnée assurance comprise ce qui fausse les comparaisons.

+ Echéance cible hypothèses N°1 et N° 2 = 1.050€ hors assurance

+ Echéance cible Hypothèses N° 3 et N° 4 = 1.150€ hors assurance.

Vous remarquerez qu’avec ces paramètres, la durée maximale souhaitée de 300 mois n’est pas possible pour les hypothèses N° 1 et N° 2 (il faut respectivement 311 mois et 308 mois).

Cordialement,

 

[RATICHON]

Bonjour mimi
Le seul moyen de faire le bon choix est de calculer le coût total de votre prêt..
Ca c'est facile il faut multiplier le prix l'échéance par le nombre ....ouaf ouaf....
Et si c'est trop dur il faut voir un courtier lui il sait faire

 

[Aristide]

Envoyé par RATICHON
Le seul moyen de faire le bon choix est de calculer le coût total de votre prêt..

Bonjour,

Non, ceci n'est pas exact.

En termes financiers, c'est le Taux Effectif Globla (TEG) qui est le paramètre le plus pertinent.

Ceci est en particuler vrai dans les prêts à paliers d'échéances où vous pouvez avoir un coût du crédit plus élevé et un TEG plus faible.
Or dans le projet de mimissous il y a un prêt "lisseur" donc à paliers d'échéances.

L'explication vient du fait que si les échéances sont plus faibles au départ mais plus fortes en fin de prêt, le prêteur "profite" de la différence au début du prêt et peut donc la placer sur un produit dépargne rémunéré.
Inversement, le preteur "en profite" plus tard et ne peut donc reprêter la différence immédiatement ce qui dminue sont taux de rentabilité réel ( = le TEG)

Exemple:

+ Prêt de 13.519,22€ au taux de 4% à échéances constantes de 100€ sur 180 mois :
=> Somme des échéances = 18.000€
=> Coût du crédit = 4.480,78€
=> Taux Effectif Global (TEG) = 4%

+ Prêt de 13.519,22€ au taux de 4% avec les paliers d'échéances suivants :
=> 60 mois = 50€
=> 60 mois = 100€
=> 60 mois = 150€

=> Somme des échéances = 18.000€ (strictement identique à l'hypothès échéances constantes ci-dessus)
=> Coût du crédit 4.480,78€ (strictement identique à l'hypothès échéances constantes ci-dessus)

=> Taux Effectifr Global (TEG) = 3,2036% (au lieu de 4% dans l'hypothèse échéances constantes ci-dessus).

Cordialement,