Acquisiton Acte en main - TEG

[krups]

bonjour à tous,

une résidence locative que j'avais acheté avait l'objet d'une vente "acte en main", intégrant notamment les intérêts intercalaires, la commission d'agence de commercialisatin, la commission de courtage du prêt (elle même prenant en charge les frais de dossier facturés par la banque) et les frais d'actes liés à l'acquisition et à la prise de garantie". Je me suis donc retrouvé avec un acte de prêt stipulant uniquement un taux d'intérêt et des assurances emprunteurs.

Apparemment c'était une astuce pour obtenir un financement intégral sans apport. Parfait.

Si je résume un partement valant 500 K€ m'avait été facturé 585 K€ pour tenir compte detout cela.

Ce surcout, en opération clasque, aurait dû, pour la plupart de ces éléments ête intégrés dans le calcul du TEG.

Pensez vous qu'il soit possible (après l'avoir reconstitué) d'intégrer cela dans le calcul du TEG et d'en tirer toutes les conséquences judiciaires ?

Merci bien.

JP

 

[Vanille95]

Bonjour,

Les opérations acte en main sont des acquisitions dans lesquels les charges liées à l’acquisition du bien vendu sont prises en charge par le vendeur.

Si l’opération est financée au moyen d’un prêt, le contrat de prêt doit faire apparaître un TEG. Cette obligation est sans rapport avec le fait qu’il s’agisse d’un acte en main ou d’une opération ordinaire.

 

[krups]

Bonjour,

Si l’opération est financée au moyen d’un prêt, le contrat de prêt doit faire apparaître un TEG. Cette obligation est sans rapport avec le fait qu’il s’agisse d’un acte en main ou d’une opération ordinaire.

Merci de votre réponse rapide !

l'offre de prêt et l'acte notarié font bien apparaitre un TEG. Pas de problème sur cela. C'est juste que si nous reclassions les opérations par nature (frais de courtage, frais de garanties...) comme éléments du cout du crédit, le TEG passera de 4.17 à 5.79 %...

Pensez vous que ce raisonnement tienne la route ?

Merci bien.

JP

 

[Elaphus]

Je ne comprends pas bien :

Si je résume un partement valant 500 K€ m'avait été facturé 585 K€ pour tenir compte detout cela.

Il faudrait l'expliciter pour voir ce qui relève du TEG ou pas.

Ensuite qu'est-ce qui concerne la banque et non le promoteur?

 

[krups]

en fait la valeur du bien était de 500 K€.

- intérêts intercalaires liés à la construction 33 K€
- frais de courgage (prêt) : 12 K€
- frais de garantie (PPD, Hypothèque + nantissement) : 18 K€
- Garantie Dommage Ouvrage (à lacharge de l'acquéreur, conditoin d'octroi du prêt) 7 K€

Voila pour le principal. Le solde représentant les frais d'agence de commercialisation et l'aménagement mobilier de l'appartement.

Merci bien.

JP

 

[Elaphus]

- intérêts intercalaires liés à la construction 33 K€

En eux-mêmes, ne sont pas des charges, simple effet du taux nominal. Hors TEG.

- frais de courgage (prêt) : 12 K€

Somme ahurissante!
Comment avez-vous pu en passer par là?
A inclure dans le TEG. Mais en principe...

- frais de garantie (PPD, Hypothèque + nantissement) : 18 K€

A inclure dans le TEG.

- Garantie Dommage Ouvrage (à lacharge de l'acquéreur, conditoin d'octroi du prêt) 7 K€

Est-ce bien stipulé ainsi: condition d'octroi du prêt? Si oui, à inclure dans le TEG.

Le solde représentant les frais d'agence de commercialisation et l'aménagement mobilier de l'appartement.

Hors TEG.

Qu'avez-vous mis dans le calcul ci-dessus?

 

[krups]

- concernant la DO, effectivement c'était dans les conditions suspensives d'octroi du prêt, au même titre que les suretés

- concernant les intérêts, cela joue sur le TEG, du fait de leur capitalisation mensuelle

- concernant les frais de courtage, certes c'est très cher mais c'était le prix à payer pour un prêt de 600 K€ sans apport !

- concernant le calcul du TEG, ma banque me dit que ces frais n'avaient pas à être pris en compte du fait que je ne les a pas payé (effectivement je n'ai pas de facture à ce titre). Pourtant ces frais existent puisqu'il y a eu des règlements effectués par le promoteur directement entre les mains de chaque créancier (notaire, meilleurtaux, C21, AXA...). Si on raisonne purement mathématique, si on devait compter ces éléments en frais, donc en TEG il faudrait les enlever du capital emrpunté pour être cohérent.

D'où ma question ; à partir du moment où je ne les ai pas payé directement mais que cela a fait l'objet d'une surévaluation du capital emprunté, perçu par le promoteur et directement réglé entre les mains du créanciers... suis en "droit" d'effectuer ce calcul ?

Merci bien.

JP